中国的城市化速度很快，每年有一千多万人进入城市，城市不断地膨胀。新城市要建设，旧城要改造。我们的新城建设、旧城改造如何能够达到理想的状态？无论是中国的专家，还是国外的专家，大家都在探讨这个问题。我认为，在当代世界城市发展的历史过程中出现了许多新的理念、新的潮流，归纳起来为“四潮”，即：新城市主义、田园城市、紧凑集约、绿色环保。

所谓新城市主义，就是我们在进行新城建设当中，如何把新城市建设好。二次大战以后，许多国家为了适应经济社会发展而建设了很多新城市。在建设过程中总结了许多经验，汲取了许多教训。中国在实践新城市主义方面是有经验和教训的。最大的问题，我们往往把城和市割裂了。比如开发区只搞产业，居住区只有居住功能。这样就造成开发区白天有人晚上没人，住宅区则是白天没人晚上有人。新城市主义强调在开发每一座城市的时候，把城和市结合起来，既解决居住问题，也解决就业问题。另外还要发展商业、教育、医疗，而不是简单地建“城”或者“市”。这样的组织才是完美的结合。

在旧城改造过程中，要按照田园城市的模式建设。把郊外的空气、阳光、绿化、鸟类引进来，建设成田园城市，让人们既享受城市的繁荣，又享受到郊外的生态。

追求紧凑集约是因为在城市化进程中要占用很多土地，要建很多基础设施。根据城市规划要求，如何将城市建设得更加美好，提出了紧凑的问题。美国是典型的城市扩张，是不紧凑的，欧洲国家都是以紧凑著称，在很小的空间中住了很多人，很紧凑，节约了用地、能源和人们的时间。所以紧凑、集约也是当代城市建设的潮流。

第四个潮流是绿色环保。如何在城市发展过程中保持可持续发展，需要绿色环保。从节约能源、减少排放，从建筑物、社区的规划、城市的布局等等方面来达到紧凑环保，这与全世界提出的低碳技术相联系。许多城市在发展过程中不仅做得紧凑，还做到了绿色。

目前在大城市建设中普遍存在的突出问题就是乱“摊大饼”。这种做法使得城市建设既不紧凑，布局又不合理。我认为，要变“摊大饼”为“做馅饼”。每个城市都有核心部分和边缘部分，相当于“馅饼”。城市当中的每一个综合体、若干个副中心都是“馅饼”。每个“馅饼”的各种“馅儿”不一样，各有特色。

 另外，我认为，要做好一个城市的副中心，要经营建设好，应该注意四态。第一是业态。这个中心是各种业态的综合，是全方位的，但是以商业、商务为主导的，是各具特色的“大馅饼”。实际上它也是一个微型城市，是资产、资本和资金的融合。每个副中心之间的业态要有共性，也要有特殊性与差异化。另外还要有休闲、商务、居住的功能。并且一个副中心的业态特征一定是“三高”——高度整合、高额投资和取得高效益。

 第二是形态。作为一个城市的副中心，必须有亮丽的建筑和外形，是由建筑形态加上空间形态组合在一起的。在大城市要有高层建筑，甚至还要有高度养眼的建筑。比如说CBD的国贸，王府井的东方广场。在崇外，就有国瑞、新世界等。这些建筑很有风格，很养眼。如果没有这样很好的建筑外形，很难给人留下深刻的印象。

    第三是动态。作为一个副中心，特别是商圈，有大量的人流、物流，它的对外交通、对内交通一定要顺畅。人流、车流、地上、地下、天桥等交通要安排有序，内外交通通达，人流、车流合理。

第四是生态。在副中心当中，人与自然要和谐。在建设房屋的过程中，一定要引进绿色建筑的理念。将各种业态组合在一起，形成互动的状态，人与人之间、业态之间能够和睦相处。这包括人文生态、商业生态、自然生态，一般我们看到的副中心都有主题公园，让人们在副中心当中能够有透气的机会，形成好的自然生态，这就是田园城市在副中心应该体现的。形态是城市的亮丽名片，业态是城市GDP的发动机，动态是丰富空间的互动互联，生态是人和自然在城市中的和谐相处。

总之，要开发好一个城市的副中心，经营好一个城市的副中心，不能光靠开发商的努力，应该是开发商和城市经营的高度结合，它的最高境界是解决开发与经营相结合。今天的开发是为了经营，从经营的角度指导开发，把开发和经营有效结合在一起，才能使副中心在发展过程中取得良好效益，真正发挥城市副中心的作用。