随着商业地产竞争愈加激烈，同一商圈内的商业地产项目是竞争还是竞合？这是个问题。

“要将城市建设由‘摊大饼’转为‘做馅饼’，发展城市副中心，使副中心独立具有商业、娱乐、休闲等多重功能，缓解城市压力。”中国房地产研究会副会长顾云昌日前在第十五届中国城市化论坛上说。

在该论坛上，来自城市化研究、建筑规划等领域专家们提出，近年来,北京二环以内的商业中心发展格局正在发生裂变，除传统的王府井、前门、西单三大商业中心外，城市商业副中心正在快速崛起,比如崇外商圈等。

专家普遍认为，大型城市一方面深受城市中心区功能过度集聚所带来的交通拥堵、环境和生活质量下降等问题的困扰，另一方面，城市化进程中随着城市规模的不断扩大、城市功能复杂化和城市社会结构多样化而必然产生的城市空间结构细分，这都要求城市副中心的发展。

不过，“这些城市副中心必须具备中心城区的多重功能才能缓解城市压力。”顾云昌说，大都市副中心的发展也有赖于区内企业在挖掘自身优势基础上的相互配合。

在业内人士看来，如何战略性启动市场的内部能量、重新整合商圈各方资源，是应对当前市场挑战的重要手段。

因为，市场和市场之间存在的不是竞争关系，而是竞合关系，对于已经具备一定知名度的商圈来说，如何让这个商圈更具有凝聚力与辐射力才是最重要的，一旦跨越了这个门槛，这一商圈将取得飞速的发展，最后得益的是各个商家。

以崇外商圈为例，历史上，崇文门一直是京商重镇之一，目前也集合了新世界商场、国瑞购物中心、搜秀商场等商业项目，除了个别项目较为知名外，整体商圈一直不温不火，各个商场之间单兵作战，并未形成聚合效应。

然而，崇文区与东城区合并后，崇外商圈成为新东城商业整合营销的首个试点。在去年的崇外商圈购物节中，国瑞购物中心、新世界等商家打破“同行是冤家”的定律,在各自促销的同时,与其他商家的营销活动形成互动，启动联合营销。购物节开幕当日近20万、比平日高出三成的客流量,让商家感受到了“捆绑营销”的威力。

商业零售业专家表示，东城区打造崇外商圈购物节并不仅仅是为了追求销售额在短期内的提升，而是意图通过大力推进产业的统筹规划，希望取得经济连片发展。

在专家看来，如果北京其他区域借鉴“崇外模式”，例如西城区，将西单、宣武门商圈内的商家进行“捆绑营销”，北京商业就将逐渐由过去商场间的竞争向商圈竞争升级。

“商圈竞争取代商场间的竞争是北京商业的发展趋势。”业内人士表示，从独立运作营销活动，到商家之间进行协调互补，整个区域吸引力在提升的同时，商圈内的所有商家都将获益。不过，如何平衡商圈内各个商家的利益成为捆绑营销能否成功的关键因素。