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2024年11月22日
星期五
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第十六届中国城市化论坛暨保亿集团20周年庆典
十二五城市化与房地产发展趋势
论坛时间：
论坛地点： 杭州市西子湖四季酒店（灵隐路5号）
指导单位：中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会
主办单位：中国国际城市化发展战略研究委员会、综合开发研究院（中国·深圳）
承办单位：保亿集团有限公司
协办单位：钱江晚报
论坛主持：
论坛主持——王森：浙江经视主持人兼主编，1999“第四届全国主持人‘金话筒’铜奖”、2001“第五届全国‘百优’节目主持人”、第四届全国主持人“金笔奖”获得者
专家主持——李津逵：综合开发研究院(中国深圳)主任研究员、中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任、中国城市经济学会理事、深圳城市化研究会副会长、清华大学—哈佛大学“中国城市运营商”双向交流计划首席教练。
媒体支持：新华通讯社、中国新闻社、中央人民广播电台、人民日报、光明日报、中国房地产报、中国建设报、中华建筑报、21世纪经济报道、城市化杂志、城市化网、腾讯网、搜狐焦点房地产网、新浪房地产网、搜房网、杭州电视台、浙江经视、杭州日报、都市快报、钱江晚报、杭州新闻网、住在杭州网、以及上海、宁波、舟山、台州、重庆、大连、西安等城市主流媒体
主持人王森：尊敬的现场的各位领导、各位来宾，现场的所有朋友们，大家下午好！谢谢各位，我是浙江电视台的主持人王森，我相信今天在场有很多我的老朋友，也有很多新朋友。很多朋友可能会记得两年前我们在浙江人民大会堂举行了一场盛大活动，就是保亿集团的更名仪式，而两年后的今天我们在这里迎来了保亿集团20周年庆，应该说类似这样的活动我做过很多，但今天感觉特别不一样。为什么呢？我觉得有三点，就是特别的简洁、特别的大气，而且特别有特色。为什么简洁呢？今天会场很清晰，首先是我们保亿会成立的启动仪式，接下去是暨“十二五”城市化与房地产发展趋势论坛。为什么大气呢？关注点非常高，关注的是城市化与中国房地产发展的主题。非常有特色，这是因为今天我们请到了一些特别的领导跟专家，他们会有一些独到而鲜明的见解跟各位分享。
下面请允许我介绍今天到场的嘉宾。出席今天活动的领导和专家学者有：
浙江省委组织部副部长、浙大兼职教授姚志文博士
住房和城乡建设部原总经济师、科学技术委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任李秉仁
综合开发研究院（中国深圳）院长，中国经济体制改革会副会长，中国改革研究基金会秘书长，国民经济研究所所长樊纲
国家发展改革委国土开发与地区经济研究所副所长、国家发展和改革委员会宏观经济研究院研究员肖金成
国社科院社会学所研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞
综合开发研究院（中国深圳）主任研究员、中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会副主任李津逵
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强
钱江晚报、今日早报总编辑李杲
席今天活动的还有长期关注、关心保亿的浙江金融界的领导，他们是：中国建设银行股份有限公司浙江省分行行长崔滨洲，以及来自中国农业银行、杭州银行、上海浦东发展银行的 各位领导；
今天活动的还有保亿集团的股东单位、合作单位的领导们；
席今天活动的保亿集团的领导有：
保亿集团董事长兼总裁莫剑荣
保亿集团执行总裁张俊
保亿集团副总裁莫剑飞
保亿集团副总裁蔡云法
出席今天活动的还有来自北京的新华社、中国新闻社、光明日报、中国房地产报、21世纪经济报道等中央媒体以及保亿地产项目所在城市西安、重庆、大连、上海、舟山、宁波、杭州的各大地产主流媒体的朋友们，欢迎各位的到来！
这么多嘉宾都来到这里，今天的论坛非常值得期待。我是保亿集团的老朋友，而集团的创始人
下面，让我们以热烈的掌声欢迎保亿集团有限公司创始人、董事长兼总裁
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保亿集团有限公司创始人、董事长兼总裁
莫剑荣：尊敬的姚部长、尊敬的崔行长，尊敬的各位领导、各位专家、女士们、先生们，大家下午好！很高兴在金桂飘香的9月迎来了保亿20周年庆典，很高兴在西子湖畔与各位专家学者欢聚在第16届中国城市化论坛，首先请允许我代表保亿集团经营班子和全体员工向光临本次论坛的各位领导和来宾表示热烈的欢迎！
20岁的保亿集团是中国城市化进程中一名年轻干将，20年来在中国城市变迁的大局中，保亿能站在今天这样一个讲台，背后有着为数众多的保亿人风雨兼程的支持。今天上台讲保亿20年创业历程，此时此刻心潮澎湃。20年前，保亿的前身是华荣集团。90年代中期，它逐步从零售商发展成为大型家电集团企业，保亿也随之走向了全国，成为省内的行业龙头。
20世纪初，当改革开放的浪潮风起云涌之时，中国城市化的速度达到世界其他国家城市速度的2倍，保亿是一家追求品质生活的企业，力争做中国二线城市最具竞争力的地产企业。保亿接受时代的脉搏，以超常规的奔跑速度，投入到城市地产建设大军中来，并提出将战略的实施分为三步走，用五年的时间完成长三角的布局，用十年的时间扩张全国三四线城市。如今的保亿已经深耕全国八大城市，开发建设共计20多个个品质楼盘，形成三大产业基地，五大产品体系，累计开发面积442万平米，总资产近百亿。
在保亿“十二五”战略规划中，我们每年还要新进两个城市，力争在2015年实现15个城市发展目标，我们会将养生地产模式付诸实施，进而形成保亿的产品特色。路越走越宽，不否认我们自己成长，源于保亿的客观理性，所以能清晰把握市场战略导向，但我们也深知在品牌和知名度上，保亿还有很长的路要走。
同时，我们也清醒地认识到，未来20年保亿将以什么样核心竞争力立足于市场，跻身到行业的前端，首先运营模式和苦练内功是营造竞争优势，实践可持续发展的个核心竞争力。二是建立卓越的内部管控体系和高速执行文化，使我们提升综合实力，保亿要走可持续发展，必须要实施品牌与社会公信力的建立，实现产品的精细化、特色化、优势化，为社会发展作出积极奉献。同时，保亿也将始终立足城市发展的规律，要为所在的城市创造良好的环境，为外来居住的人们创造舒适的生活空间，为保亿地产树立起可持续发展的品牌
保亿非常感谢一直支持的同仁，更忘不了保亿的全体业主，在此之际我深深向各位表示感谢，我们将成立保亿会，力求为业主创造更多的尊荣，保亿的梦想在此启航，信心的背后有精神的寄托，我们继续聚精会神，向着中国城市化发展的目标，让我们共同敞开心扉。
最后，预祝本次论坛收获丰硕，圆满成功，预祝中国城市化发展欣欣向荣，谢谢大家。
主持人王森：站在20年的节点上，我相信刚才
（短片播放）
主持人王森：谢谢。这么一段短片浓缩了保亿20年来的历程，而其中其实作为一个媒体人我所最关注的是最后一句话，说是在这个片子拍摄过程中都是实景拍摄，这点非常难得，实际上这印证了这么多年来保亿在不同的时间、不同的空间为我们的购房者，为中国的民众构筑了这样一个生活的空间、一种生活模式。
在今天这样一个20周年喜庆日子里，保亿把庆祝仪式搞得非常简洁。下面，保亿还要做一件还更有意义的事情，就是要成立保亿会。以便把更多的产品、更多的服务更好地回馈给社会，回馈给购房者。接下来，有请参与见证这个时刻的嘉宾，有请钱江晚报、今日早报的总编辑李杲，保亿置业有限公司执行总裁张俊先生来进行保亿会的启动仪式，有请！
保亿会启动仪式
我们一起来象征这个建筑的模型，它代表了保亿人的心，现场的来宾们不妨来关注见证这样一个历史的时刻，我们一起来倒计时五个数，5、4、3、2、1，开启！
我相信从这个时刻开始，保亿又开始了下一个20年的征程，而在这个过程中我们多了保亿会，保亿集团将会给社会带来更多的回馈，同样我们也希望保亿集团能够再接再厉创造出更多更好的生活空间。
接下来的环节我们要进入今天的第二个活动，就是刚才讲到我们今天的重头戏—— “十二五”城市化与房地产发展的论坛，下面把话筒交给保亿集团的老朋友，综合研究开发院（中国深圳）主任研究员李津逵先生，有请！
我知道李老师一直有一个梦，而且这个梦很长，30年的梦想，是这样的吗？
李津逵：王森是一个金话筒，我是磁话筒，在中国城市化加速阶段关键的“十二五”，我义不容辞要拿起今天的话筒。接下来我们今天有一个非常精彩的一系列的演讲，首先大家都知道，保亿在西安的项目最近在申报绿色环保、节能地产项目，保亿在全中国已经进入了七八个城市，并且最近在18个中小城市中间遴选了8个城市准备正式进军。下面，我们首先要请出中国建筑节能协会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任、住房和城乡建设部科技委常务副主任、住房和城乡建设部原总经济师李秉仁先生给我们做演讲，大家掌声欢迎！
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住房和城乡建设部原总经济师、住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会常务副主任李秉仁
李秉仁：尊敬的莫总裁，尊敬的各位领导、各位专家大家好，我首先代表中国国际城市化发展战略研究委员会对保亿集团20周年庆典表示祝贺，同时也感谢莫总对城市化战略委员会的支持，对城市化论坛的支持。
中国改革开放30多年来，我们的城市化水平不断提高，到去年年底我们城市化水平已经达到47.5%，如果按照人口普查数据的话，城镇人口达到49%。我们现在既有的建筑面积已经超过了440亿平米，每年新建的建筑面积大约是20亿平米，我们每年新建建筑面积相当于全世界的一半左右，这就是我们目前发展的水平。中国发展研究基金会发布2010中国发展报告，报告指出，从“十二五”开始，我国将用20年的时间使我国的城市化率达到65%.目前不管是国际上还是我们国内的权威研究机构，大概都是这么一个说法，就是未来20年我们的城市化水平会达到60% 左右。
民经济与社会发展“十二五”规划纲要明确指出，坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为转变经济发展方式的重要着力点，深入贯彻节约资源和保护环境基本国策，节约能源、降低温室气体排放强度，发展循环经济，推广低碳技术，积极应对全球气候变化，促进经济社会发展与人口资源环境相协调，走可持续发展之路。抑制高能产业过快增长，突出抓好工业、建筑、交通、公共机构等领域节能，加强重点用能单位节能管理，确定了国内生产总值年均增长7%，非化石能源占一次能源消费比重达到11.4%，单位国内生产总值能耗降低16%，单位国内生产总值二氧化碳排放降低17%的发展目标。当然更重要的发展目标是“十二五”期间我们GDP年均增长7%的目标。
“十二五”规划纲要确定的城市化率目标是增长四个百分点，这意味着中国的城市化水平将超过50%。这一段时间内，随着我国城市化水平的持续提高，我国的建筑业、房地产业、城市基础设施建设，城市公共设施建设等都将得到持续的、健康的或者快速的发展。
我们讲绿色发展问题，我想绿色经济就是一个节约的经济。绿色、低碳的核心就是节约，节约资源、节约能源，减少温室气体的排放，保护环境。这就是我们发展绿色经济的一个核心问题。
当然，在发展过程当中，无论是城市发展还是城市化，我们也希望它是绿色的。比如说我们的绿色建筑，绿色建筑的概念现在在国际上已经得到普遍承认，美国有绿色建筑的评定标准，我们也有绿色建筑的评定建筑。世界上都有绿色建筑的联盟，大概每年都会召开一次会议来研究关于发展绿色建筑的问题。我们通常讲的绿色建筑是指在建筑全寿命周期内最大限度的节约资源，节能、节地、节水、节材，保护环境、减少污染，为人们提供健康、适应和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
在我看来，建筑能耗和温室气体排放量的下降将对我国实现2020年单位GDP二氧化碳排放下降40%——45%的目标具有重要的影响。加快发展绿色建筑是落实建筑领域节能减排，应对全球气候变化的重要措施，为什么这么讲呢，关于能源问题，大家知道，在任何的国际论坛上都会讲到两个安全的问题，一个是能源安全，一个是粮食安全，当然也有讲到金融安全。我想粮食安全和能源安全对于中国的发展是至关重要的。中国无论是能源生产还是能源消费都是世界上的大国，根据英国的统计报告，他们认为2010年中国成为世界第一大消费大国， 2010年中国消耗世界20.3%的能源，美国消耗了19%。也许大家都还记得2009年为了说谁是世界第一能源消耗大国，美国说中国是第一，我们说美国是第一。不管怎么说，我们的能源消费跟美国基本上持平的，不是美国第一，就是我们第一，就是这个数字。但我们应该看到，美国的GDP占到世界的近四分之一，约24%左右，我们GDP占世界不到9%。所以从这个角度看，我们的能源利用效率比美国低很多。如果和日本相比的话，那我们的能源利用效率就更低了，所以能源问题对于中国的发展至关重要。
2009年我们进口的原油是1.99亿吨，占原油消耗51%，去年我们的进口量占原油消费56%。如果去年我们消耗了32亿吨标准煤，我们的节能能耗是30%的话，那我们的建筑能耗就是9亿吨标准煤，这个数量还是相当巨大的。所以对建筑节能也好，对于发展绿色建筑也好，对我们国家发展来说是一个能源的供应和能源的安全问题，对这些问题我们必须给予高度重视。
关于绿色城市化的问题，我认为我们讲绿色城市化也就是一个节约的城市化，比如我们讲绿色建筑的节能，比如我们讲城市的绿色交通问题。我认为现在发展绿色交通，也就是降低交通能耗，减少环境污染，解决交通拥堵。刚才主持人讲了大城市很拥堵，我想解决交通拥堵的问题，一个是要减少机动车出行，一个是缩短基本出行的距离，再一个选用绿色的交通工具，提倡自行车、步行出行，我们知道由于城镇规模的不断扩大，房地产开发的数量越来越大，使我们城市的出行距离特别是大城市的出行距离已经大大提高。据说十年以前北京的出行距离大概是平均4公里左右，现在已经达到七八公里，出行距离大大增加，这样无形当中大大增加了交通量。
在去年9月20号的国务院新闻发布会上，有记者问我，北京市去年9月17号大堵车的问题，当时我说第一个是中国发展太快了，中国汽车工业发展太快了，因为2009年汽车保有量是1375万辆，生产了这么多，也卖了这么多，2010年我们生产1800万辆汽车，卖了1800万辆汽车。美国+日本两个世界大国，他们的汽车生产和消费都没我们多。我们在很短时间内，中国的汽车拥有量得到了飞速的发展，使中国成为世界第一生产大国和第一汽车消费大国，这样就对我们的原油需求带来很大的压力，所以对于我们的交通问题也好，对于环境问题也好等等我，们都需要从绿色发展的角度去看这些问题，去研究这些问题，去想办法来解决这些问题。
国家应对气侯变化及节能减排工作领导小组会议指出，十一五期间，我国基本实现了节能减排约束性指标，我国以能源消费年均6.6%的增速支撑了国民经济年均11.2%增长，节能减排工作有力的促进了产业结构的调整和技术进步，为应对全球气候变化作出了重要贡献。既使是我们每年的能源消耗增长6.6%的话，这个数据是相当可观的，因为我们每年消费能源的数量是相当大的。
我想，我们强调转型经济发展方式，加快经济结构战略性调整等等，也需要我们从节约、绿色观点来考虑。这个会议也提出了推进重点领域节能减排，提出了工业节能要注重以先进生产能力淘汰落后生产能力，交通节能要重视发展公共交通，优化运用多种运输方式，建筑节能要着力改造绿色建筑，大力发展绿色建筑、智能建筑，最大限度节能、节地、节水、节材，生活节能要推广使用经济高效的产品，培养绿色消费模式和生活方式，这也是对当前节能工作提出的明确要求。
关于城市化的问题我想再补充几句，既然认为中国的城市化是我国经济社会持续发展的推动力，是“十二五”乃至今后一段时间我们的发展战略问题，那么我们推进城市化就是要推进健康的城市化，推进可持续发展的城市化，推进绿色的城市化。当然，我们现在城市化的问题面临着一个比较突出的问题，就是我们2亿农民工怎样真正实现市民化？就是我们面临的一个非常突出的问题。也就是我们现在讲的我们怎么样消除这种泛城市化或者是被城市化的现象，使基本公共服务均等化，这样才使我们能够更好地推动城市化进程。
推进城市化是节约用地一个根本的途径，我们要实行严格的土地管理制度，我想推进城市化在这些方面应该会起到积极的推动作用。不管是节约土地资源也好，节约交通能源也好，比如中国的春运，这是中国特有的人口大迁移，这个在全世界都没有。这样的人口迁移对于我们来说，浪费了大量的交通资源，大量的人力物力。如果我们不能做到使这些农民工市民化，不能成为一个真正的市民，春运人口大迁徙还会持续下去。这对于中国的发展，对于中国的城市化发展应该有相当大的制约作用，所以我希望大家在考虑城市化的问题，在讨论农民工市民化的问题，在讨论这些农民工有一个稳定的就业问题时，应该考虑让这个群体成为一个稳定的就业群体，这样他们才能够对我们的经济发展，对社会和谐稳定作出更好的贡献。
今天就简单给大家讲讲自己一个想法，仅供参考，谢谢各位。
李津逵：谢谢。在城市化的过程当中能不能使就业的人口在本地居住、本地消费、本地上学，步行、骑自行车就完成了全生命周期主要的活动，而不是在城乡之间做钟摆式的流动，保亿集团在16个中小城市中间做了一个遴选，他们要在中小城市中间去拉开他们的主战场，意味着他们未来可能在实现着霍华德的那种田园城市的理想，使得在中小城市就业的人每天用不到10分钟的时间出去上班，不到10分钟的时间下班，然后就近购物、就近上学、就医，这样一来中国人民的生命、生活质量将大大提高，中国的城市化也走到了一个非常健康、有序的道路上，接下来我们请国家发展改革委员会国土开发与地区经济研究所的副所长肖成金教授，他演讲的主题就是“中小城市是中国房地产的未来”，大家掌声欢迎！
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国家发展改革委员会国土开发与地区经济研究所副所长肖成金
肖成金：感谢会议对我的邀请，今天这个题目是一个大题目，不仅是一个题目，第一个是城市化，还有房地产，我感觉到城市化大家听得很多，今天我再重申一下，我们讲城市化或者叫城镇化，要理解它的本质。城市化的本质是什么？城市化的本质就是农村人口转移到城市的过程。城市应该说是一个现代化的生活方式，农村人口转移到城市，他不是说仅仅来这里探亲访友，他主要是要在这儿工作，所以城市化是工业化的伴生物，正是因为有了工业化，有了大量的就业岗位，农村的劳动力才会到城市。到城市来到哪里去？城市又分为大城市、中等城市、小城市和小城镇，我们国家现在有660多座城市，这个城市的结构是有百万人的大城市，也有几十万人的中等城市，也有几万人的小城市，还有我们国家一个特色，不在城市之列，但是又是城市一部分的小城镇，这个数量有多少？19000多个。我们现在百万人以上的城市超过了一百个，我们有千万以上的城市，甚至已经有了两千万以上的城市，比如说北京和上海，很多大城市交通拥堵，热岛效应突出，出行成本高。但是很多产业仍然是向大城市集聚，这也就是大城市不断膨胀的一个根源、一个动因。也就是我们的资源涌向了大城市。另外我们19000多个小城镇，这个小城镇什么状况呢，基础设施比较薄弱，产业集聚不是很充分，所以很多小城镇仍然是一个“大村庄”。过去我们提出小城镇是一个大战略，应该说这个思路是不错的，由于小城镇它的腹地太小，比如说一个小城镇腹地大概是几十公里，最大是两百公里，人口就是两三万人，一般的小城镇可能就是一万人到三万人，所以对产业集聚来讲，它有很多的局限性。所以很多的产业比如说乡镇企业一旦做大了就离开乡镇了。很多乡镇企业都感觉到在小城镇发展受到很多的制约，所以我们小城镇虽然数量很多，但规模多不太大，所以集聚的人口也比较少。当然，大城市的要素成本也很高，而且很高了，出现了很多大城市病，我们的思路应该重新更换一下。中小城市应该说作为我们的一个新视野，我觉得应该受到重视。
中小城市有哪些优势呢，第一要素成本相对于大城市是比较低的，我们知道产业的发展一定要要素成本低，这样的产品才有竞争力，要素成本高，那么你的生产成本就一定会比较高，所以要素成本应该说产业发展的一个重要条件，我们过去可能不太注意这一点。随着市场竞争的激烈，我们投资者我们的企业家会重视这一点，所以我觉得各个产业的转移也是必然的。我很早就提出一个观点，在城市群里面，产业的转移应该是大城市向中等城市转移，中等城市向小城市转移，这是一个在区域内的必然选择。随着产业的转移，我们的中小城市会加快发展。
第二、我们的中小城市从城市空间结构来讲是比较合理的，刚才我们的李主任也讲到这个问题。大城市出行成本更高，不是因为城市的规模很大，几百万人、上千万人，而是大家都用比较现代的交通工具，从东城走到西城再走到北城，这种长距离，我认为这是对生命的浪费。而中小城市一般几十万人，不超过一百万人，一般都是有功能区的分工，比如说有工业区，有生活区，有居住区，但是相距都很近，所以我觉得这个空间结构是比较合理的。
第三个就是产业集聚。我觉得目前我们国家的城市存在一个城市群的状态，产业集群实际上是在城市之间实现了分工，很早以前比如说我们的城市数量少，规模小，城市和城市之间的距离都很远，所以分工不是很充分，城市内部少有分工，城市和城市之间的分工就更少了。在如今这个城市群时代，长三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市和城市之间很近，还有一个比较突出的特征有高速公路的联系，这样城市和城市之间的分工有了可能，所以我们的城市规模不需要很大，产业的集群和产业的链条在城市之间就可能建立起来，而这对我们中小城市来说，可能带来一个大发展的机遇。
为什么我们的大城市很大？而且发展很快？一个原因就是我们大城市和中小城市的分工还没有实现，我们大城市的成本没有体现出来，如果按照马克思的“级差地租”理论，大城市的“级差地租”体现在生产的成本上，很多的低附加值的产业，劳动密集型的产业，会从大城市挤出去，挤到哪里去，要挤到中小城市去。中小城市发展需要动力，这个动力除了要素成本之外，也需要政策的配合，未来在宏观政策上也要有促进中小城市发展的这样的政策措施。
由于时间关系，我最后说一下房地产，我认为既然我们有这样一个趋势，有这样一个需求，我们要改变城市和城市体系不合理的现状，要把中小城市迅速发展起来，未来的中小城市的房地产将会大有发展前景，也大有发展潜力。中小城市随着产业的集聚，随着城市规模的扩大，房地产的需求会越来越大，房地产是城市化的一个载体，因为我们的农民、农民工要进到城里来，从产业来看，住房是他的一个愿望，也是一个目标，也是一个基本的条件。我们现在农民工的状态是什么？一个是进了城但全家居住条件很差，有70-80%的农民工是一个人在城里，家庭在农村，这种情况是不是彻底的城市化？我们认为不是很彻底的城市化。彻底的城市化不仅仅是农民工个人在城里打工，而是要让全家进城，这才是彻底的城市化。我刚刚也说了，城市化就是农民转移到城市的这样一个过程，不仅仅是农民工个人和他的家庭，他家庭要进城，那么最最需要的是什么，就是住房。所以我感觉到中小城市它的成本不高，它的住房价格也不会太高，农民工和他的家庭就有可能住得起，先所以我觉得在座的媒体也好，房地产商也好，我觉得瞄准中小城市这个趋势是对的。时间关系我就讲到这里，谢谢。
李津逵：谢谢肖成金教授，中小城市的优点是成本低，结构优，当然这里面还有一个大城市和中小城市的关系是上下级的关系，中小城市的裁员不受到大城市的约束，所以中小城市的基础设施欠帐比较多，但是从大趋势来讲，从马克思的级差地租理论来说，城市的生产要素要流向中等城市，所以保亿集团按照肖成金老师的意思也是在落实马克思的一个指示和检验了马克思一个真理，所以这个意义比较重大，可能正是这个原因，再次掌声感谢。
接下来要给我们演讲的是，这些年来在中国城市化各种声音中间，他一直在为农民说话，为城市化说话，他就是中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞教授，大家掌声欢迎！
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中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞
牛凤瑞：谢谢主持人，各位女士、各位先生，首先我对保亿20周年庆表示祝贺，祝贺保亿在新的征程中有更大的发展。
刚才肖先生就中小城市和房地产的问题做了一个发言，我对肖先生的发言有了一个延伸，中国的城市化应该是集中型的城市化的主旋律。今天的论坛给我的题目是“城市化能否支撑起房地产的明天”我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本现代化的必由之路，城市化是现代化的重要标志，也是现代化的动因。中国人多地少，作为重大的发展中国家，现代化建设我们又面临着资源环境的约束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整体配置效率，为建设社会主义新农村提供基础支撑，一个大都市人生活在农村要实现现代化这是不可想象的，一个没有城市化支撑的工业化要支付很高的资源和环境成本，发展循环经济走新兴工业化之路，也要与城市化相辅相成才能达到预期的目的，城市化改变中国都市人以土为生的格局，为保护生态再造秀美山川提供基本支撑。
城市有更深入的社会分工，更快的技术进步，更多的服务业需求，更多的就业岗位和更广阔的发展空间，因而城市是我们构建和谐社会，加快科技进步的主体，我们说享受同等生活水平，在城市比在农村更节约。
环境污染、空间拥挤、占用耕地、公共安全风险等等，这是城市化之弊，但是在一定程度上也是我们取得城市效率所必须支付的成本，以城市化必须支付的成本有由阻挠和延缓城市化不可取，我们如何减少成本支付，提高城市化的质量也是我们应该努力去做的，在科学发展观的指导下，积极稳妥推进健康的城市化，建设环境友好型和宜居型城市，是中国现阶段低成本的建设现代化国家的必由之路，也是中国破解资源供给和环境容量两大约束，实现可持续发展的基本的战略选择。
第二个理由房地产为我们城市化提供物质基础，城市的物质组成与外部景观就是各种房屋建筑物的排列组合，房地产是城市化提供房屋活动场所的物质生产部门，快速的城市化为房地产业的快速发展提供的依据，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。增强城市综合承载力，离不开房地产业建立的物质基础。在城市化加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善型的需求，投资性的或者是投机性的需求最终要出租，要转手，转化为住房的最终需求，因而它是第二位的。社会固定资产投资规模过大是当前这轮宏观调控的重要原因，但是房地产主要是生产最终消费品的住宅产业，生产性的固定资产投资比如说我们的商业地产、工业地产等等，只占房地产投资30%多一点，消费性的产品生产和扩大再生产的投资与中国的经济过热无关，而且它是抑制通货膨胀的基本措施，适度扩大房地产投资，增加住房的有效供给，有利于扩大内需，促进国民经济持续稳定的发展。如果把住宅投资作为消费品生产，从固定资产中扣除，那么中国的增长率将下降六个左右的百分点，宏观调控要要优化产业结构有目标，有保有压，区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求的变化，因城市化水平的提高而带来的基本的住房需求，城镇居民消费结构升级而导致的改善型的住房需求，推动房屋改造而形成的被动性的需求，完成工业化对房屋这种总量需求，几种需求的叠加决定了未来中国城市房屋供不应求，这是一个基本的态势。
十一五期间，我国的房地产投资达到16.04万亿元，比十五期间增长了2倍，年均增速为24.6%，2010年全国的房地产销售收入超过5万亿元，成为第一国内需求。房地产业是否被成为支柱产业，我认为无关紧要，但是房地产业是上下游关联度很强的产业这是可以肯定的，持续旺盛的住房需求决定了未来几十年的房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资的增幅在一定的历史时期内是合理、正确的选择。适度扩大房地产的供给不仅是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策，而且是我们扩大内需，优化结构改善民生一个重要的节点。对于消化过剩的产能，降低金融机构过高的存贷差，减少所谓的流动性过剩，抑制通货膨胀，增加就业等等，具有重要的现实意义。
第三个理由城市化能否支撑起房地产的明天。我国“十二五”期间，国民经济增长预期已经下调为7%，为我们转变增长方式调整结构提供了宽松的环境和条件。但如果我们的实际增长速度超过8% 以上，那么我认为也是可以接受的好事，因为一个大国的国民经济的发展，本质上是一个客观的、自然的、历史的过程，尽管国内外我们还有诸多的不确定因素，但是我国完成工业化、实现城市化的大势不可逆转，我国国民经济又好又快的基本面也没有发生根本的变化，“十二五”期间中国的城市化率每年预计增加0.8个百分点，城市人口总量将增加6千万以上，房地产投资估计在“十二五”期间将超过30万亿。2050年前后，我国城市人口将达到12亿，以人均住房建筑面积40平米计，那么我们住宅的存量将达到480亿平米，如果我们考虑周转、更新的需要，住宅建筑面积的存量应该在530亿平米左右，如果其他生产生活活动用房按照0.6-0.7的系数折算，届时中国城镇房屋建筑面积的存量将在800-1000亿平米之间。由此推算，最近40年，中国城镇每年增加的房屋建筑面积需要在16亿平米上下，其中住宅增加的面积在10亿平米左右，我国城市化进程对房地产产品这种持续旺盛的市场需求，是支撑房地产业持续几十年春天的根本保证。即一千亿平米的房屋存量的更新改造，又为我们房地产持续持久的繁荣增加了保险系数。
我国当前房地产局面错综复杂，众说纷纭，矛盾很多，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相对滞后的有效供给不能满足日益增长的社会需求，着力解决这些主要矛盾，才会推动其他矛盾的缓解和解决，赢得战略的主动权。照搬某些已经完成工业化、城市化国家的参数来诊断我国房地产的走势，也不具有可比性。在当前我国房地产市场的主要趋向仍然是行政干预过度，而不是市场化过度，在土地和市场，在土地和基金两大房地产因素主要掌控在政府之手这种制度背景下，政府的房地产宏观调控政策，对于产业的未来发展将产生重大的影响，但是房地产业本身的发展也有其客观的规律，如果我们的政策导向与客观规律相悖，只能扭曲市场供求关系，事倍功半，或者根本达不到预期的目标，只有政策导向与客观规律相吻合，才能事半功倍，达到我们的政策目的。
最后的结论是什么呢，未来几十年我国的房地产或因种种变数而呈现价格、交易量的涨涨落落，但是这是市场配置资源的基本形式，没有什么要大惊小怪，价格随着成本的上升而上扬，交易量随着城市化进程而扩大，这种总体态势不会发生根本性的变化。这是我的基本发言，谢谢。
李津逵：一番冷静、缜密的分析得出了一个令人热血沸腾的结论，我们牛老师非常不赞同房地产的泡沫论、拐点论，他提出了简直是一个“春天论”。我相信各位在座的媒体抓住了一个写内参的好机会，要把牛老师这番东西作为房地产春天宣言赶快递上去，因为他认为现在行政干预过多，他认为加大房地产的投资恰恰是保增长、惠民生这样一个好的切入点，大家觉得够不够牛？再次掌声感谢。
接下来，我们就会讨论到一个城市化，城市化你看牛老师是大城市效率高，堵车不过是效率高的一个成本，我们肖老师说中小城市能够撑起房地产的未来。
大家看这个杂志的封面，我们今天已经多次看到了这张照片，一边是金黄的油菜花，我们的摄影者在路上一直向着乡村前行，他是谁呢？他就是莫建荣总裁。2011年莫剑荣总裁又一次来到婺源的乡村，因为在两年前保亿集团为这个乡村建了一个希望小学，一年之后张俊总裁在那里揭幕，但是在这个过程之中，他们了
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中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强
陈国强：非常高兴参加我们保亿集团20周年庆以及“十二五”城市化与房地产发展趋势论坛，我演讲的主题仍然围绕城市化和中国房地产，但我的侧重点应该和前面几位嘉宾略有不同。
说到中国城市化我们不能不提一位老外，也就是诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格里茨先生，他说中国城市化是影响21世纪人类发展的关键因素之一，另一个就是以美国为代表的新技术革命。我们要深刻理解这句话，还需要更多的时间、更长的观察理解、领会中国城市化对于21世纪人类进程的关键性影响。
我们从中国的视角来观察，伴随着中国城市化的发展，房地产是最具有研究价值的领域，中国城市化它的本质、它的实质是广大的农村人口如何实现向城镇的转移，城镇化的主体毫无疑问是已经在城镇当中就业、居住，包括正在进入以及准备进入城镇这样一些非城市的农村人口。从建国以来60年来对我国城市化的观察，在改革开放前30年，中国的城镇化进程由于特殊的户籍制度，实际上处在长期停滞的阶段，伴随着改革开放的启动，近三十年中国城镇化开始了快速的推进。对照国际通行标准，目前中国的城市化进程处于中期加速阶段。何谓中期加速阶段？是指城市化率在30--70%是各国城市化推进最快速的一个加速阶段。我们回顾1998年城镇住房制度改革，以及我们国家的城镇化，我们发现一个很有意思的现象，也就是我们推进城镇住房制度改革起始时间恰恰和我们的城市化进程进入一个加速发展阶段在时间上是重叠的，所以我想这是一个千载难逢的巧合，把中国房地产行业推进到一个快速发展的进程当中。
从当前的城市化的现状来观察，我们特别留意到前面我们住建部的李主任提到相关的数据，根据国家统计局发布的数据，截止到今年底，城市化率已接近50%，参照第六次人口普查的情况，这个数据比国家统计局要高两个百分点，到今天已经有6.3亿这样规模的人口长期生活居住在城市中、城镇当中，平均下来近十年我们的城市化率平均按年均提高1.13%，如果是按照49.7%这样的城市化率来计算，每年提升的城市化率1.3个百分点，意味着每年新增的城镇人口1500万以上。从目前我们建制的城市是接近660个，建制镇前面嘉宾也提到了19000多个，目前百万以上的城市人口已经超过了100个，五个城市已经跨入到千万级的一个规模。
从不同的城市来看，实际上从北京、上海这样一些中心城市，这些城市的城市化率已经接近了世界发达国家的水平，80%左右，也有更高的。也就是说，尽管我们的城镇化率整体还低于全球平均的59%的水平，但我们若干城市以及中心城市城镇化率已经达到接近世界发达国家这样一个整体的水平。
前几年我们曾经做过一个课题，就是探讨城市化和房地产这两者之间的关系，我们获得了几个初步的结论。首先，城市化和房地产投资之间有一个很明显的正向的变化趋势，也就是说随着房地产投资规模的增长和这个城市化水平、城市化率存在一个非常确定的正相关的关系。
第二点结论是房地产市场的销售规模和城市化率之间同样存在密切的关系。通常的情况是我们的房地产的销售面积和城市化率同样保持了一个正相关的关系，但随着城市化率的提高，这个销售的规模当然还有短期的政策因素，有波动性。
第三个基本结论是房地产市场的价格，也就是房价和城市化率之间也是有内在的关系。我们研究发现，房地产市场的价格实际上同样随着城市化率的上升，房价水平在逐步提升。但是由于一些短期的市场的供求关系，短期的政策因素导致市场的这种波动性，随着城市化率的提升，加上政策因素，短期的供求关系这个波动性更明显，05年之后，我们从国内住宅市场价格变化来看，这个特点同样明显。
城市化质量的提升对房地产市场有怎样的影响，这个实际上是没有任何悬念的一个结论，就是城市化质量的提升对于房地产来说，是一个非常正向的影响。
表现之一就是随着城市化进程的加剧，随着城市数量的增加，城市规模的扩张，城市建设质量的提高等等，城镇住宅小区它的大规模的营建，商业用房需求的增加，实际上对于城市化进程，对房地产开发、房地产行业可以说带来了千载难逢的机遇。所以我们一开始中国城市化进程就进入到加速发展阶段和我们国家启动城镇住房制度改革，这个时间点的契合，实际上对于我们房地产行业和住宅市场带来了一个好的时期。
表现之二，伴随着旧城改造以及一些城市基础设施的升级，城市空间形态的优化，会带来一系列对房地产市场的有效需求，这个同样不需要论证，大家已经从过去十多年城市面貌的改变，城市住房市场需求的碰撞可以有非常切身的感受。
表现之三，随着城市化质量的提升，随着城镇居民生活水平的提高，对房地产的这种消费特别是改善型需求同样表现出非常明显的同步提升。这两个因素其实也是对于房地产特别是住房市场需求来说形成了一个非常基础性的、有力的支撑。
这方面我们可以举一个数字，大家有一个很直观的判断。2000年我们国家的城镇人均住宅面积是20平米，这个数据到07年人均的住宅面积达到27平米，实际幅是33%。同期城市人均可支配收入增长是1.6倍，如果扣除通胀因素，它的增长率可以说是远远高于住宅面积的，所以城市化质量的提升，居民生活水平的提高，实际上带来了持续的改善型需求。所以，我想，从这些方面我们都可以很确定的来看到城市化质量的提升它对于房地产带来的正向的影响。
从城市化进程的推进，从我们国家过去十多年城市化发展的特征来观察，的确我们也看到在城市化过程当中，出现了一系列的值得重视的、真正视问题，我们前面的嘉宾也提到，可能有这么一些方面的问题，值得我们去关注，值得我们去证实。
首先、如何来避免低水平的城市化，就是前面嘉宾提过的半城市化问题，被城市化问题，如何改变。
第二个方面的表现，我想我们看到了伴随着城市化进程的快速推进，我们也看到了很多城市出现了明显的城市病，当然城市病有很多表现，。如果大家想有一个更直观的感受，就去我们的首都看看，去长沙看看。我不知道今天的杭州有没有遇到的这样的问题，我们注意到杭州几乎每年都出现出租车罢运的问题。
第三、如何来调整城市结构的问题，前面我们肖教授提出了未来城市化发展的一个重要方向，是要重点去发展中小城市、中小城镇，我们知道过去中国城市化的主战场是东部沿海这些重点城市，特别是北上广深包括杭州这样一些以东部城市为主的城市。未来的城市化或者是下一轮的城市化，它的主战场肯定会转移到中西部中等城镇，未来城市化的表现形态、市场的重心，主战场毫无疑问会发生重要的变化。伴随着这种变化，我想住房市场市场格局、市场重心同样会发生明显的重心转移。
第四个方面我想如何提升城市化质量，如何解决城市病，也就是我们如何来解决城市当中公共服务的均等化？我想为什么会出现半城市化、被城市化等现象？这背后一个深刻的根源就是目前仍然存在着户籍制度，以及二元化土地体制。这些因素严重制约了城市发展过程当中基本公共资源如何均等化的问题。
第五个方面我想对于我们如何提升城市化质量而言，怎么样来提高城市的管理效能。当然我们需要观察我们城市化的进程以及对照中外城市化一些个案例。对于这个问题。我有两点深刻体会，就是我们追求城市化，城市化率并不是越大越好，城市规模也并非越大越好。由于时间关系，先和大家交流那么多，谢谢大家。
李津逵：谢谢陈教授，陈教授今天的演讲中间的信息量很大，你看他给我们首先讲到城市化质量的提升会带来哪些个变化，特别是在房地产中间改善型需求将不断提高，它给了我们一系列数字，从2001年到2007年人均住房的面积，人均收入的提升，这一算我们就知道单位面积的那个房价也在不断提升，这可能也就是改善型需求的一个体现。陈教授后面还讲到在提升城市化质量过程中间我们这几个方面比如说结构、比如说半城市化问题，城市病问题，效能问题，最后他讲城市化率和城市的规模都不是越大越好，要最适合的就是最好的，我们再次掌声感谢陈国强教授。
朋友们，大家都知道，在我们脚下的浙江的这片热土中间，这几十年来就是数不清的像保亿这样的民营企业在撑起中国经济的蓝天。昨天晚上我们遇到了一个号称杭州通的出租车司机，他一路上在给我们介绍杭州丰富多彩的夜生活，除了我们大家都熟知在平湖秋月去喝一杯龙井，除了我们大家都知道在断桥残雪上去迎接一下秋天走来的气息，但是他也告诉我们哪个酒吧是白领去，哪个酒吧是老外去，哪个酒吧是同志去等等，在这么丰富多彩的夜生活中间，有一栋大厦的一间办公室里直到晚上11点钟还亮着灯，里面坐着保亿集团的创始人。他常常晚上一个盒饭就一直工作深夜。类似莫总这样的一些企业家穿着创业的红舞鞋为了民族的发展崛起，默默贡献着他们青春。张俊总裁曾说过一句话，未来我们保亿只做简单，不做复杂，做开放不做封闭，做责任不做暴利，我们保亿将有百年基业！下面我们以热烈的掌声欢迎张俊执行总裁给我们演讲，他演讲的题目是“城市化与保亿置业的战略选择”！
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保亿集团有限公司执行总裁张俊
张俊：尊敬的姚部长、崔行长，尊敬的各位领导、学者，新闻媒体的朋友们，大家下午好，非常高兴在保亿集团20周年庆，以及由保亿承办的第16届中国城市化论坛上有一个发言机会，我发言的题目是城市化与保亿置业的战略选择。今天，我主要与大家分享三个方面的内容：
第一、保亿对当前中国城市化现状的一些思考；第二、保亿对城市化与房地产业之间关系的一些思考；最后谈谈中国目前城市化的现状，以及保亿置业一些战略选择。其最终目的是和大家进行共同的交流和探讨。
关于对当前中国城市化现状的一个思考。大家都知道，城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，目前西方发达国家城市化率普遍达到80%左右，并呈现了三个特点，一个是起步早，第二个城市化水平高，第三个是出现逆城市化现象。根据我国第六次人口普查的数据，城镇人口占比是46.8%，我国的城市化呈现了以下的特点，第一个城市化率普遍偏低，我们是50% 左右，第二个是城市的规模和经济的规模不协调，东京的GDP占日本是18.6% 左右，而北京和上海的GDP占全国的比重只有2.5%和4.6%。第三个是中国的城市化收入差异比较明显，保亿高度关注到在中国城市化进程之中收入差异化的问题，从东中西部和东部地区四个大区域城市化速度差异变化的趋势来看，东部地区城市化率已经达到较高水平，城市化的速度开始减速，而得益于西部的开发、中部崛起和东北振兴战略的实施，中西部和东北地区的经济发展加速，带动了城市化速度的加快，中国未来重点发展城市区域，国家划分为三个特大的城市群和八个大的城市群，而八个大的城市之中，有六个大的城市群在中西部，因而保亿认为根据城市化进程的规律，在未来中西部的城市化增长速度将最快。今年8月份保亿启动的三四线城市研究当中，我们在湖北的黄石、鄂州、襄阳、淄博等16个城市调研，我们发现这些城市中的GDP和城市化率的关系还是存在较大的关系，有些城市当中常住人口和户籍人口倒挂，常住人口低于户籍人口，以上是我们对当前中国城市化现状的一些思考。
第二个方面谈谈对中国城市化与房地产业发展关系的思考，保亿认为，房地产业是随着城市化的进程应运而生不断发展的，虽然目前关于房地产业地位的争议也愈演愈烈，但是我们认为有一点可以肯定，在整个中国城市化大发展的背景之下，房地产仍然是推动中国经济发展的重要力量。就像房地产和汽车产业曾经推动了美国发展几十年，成为美国经济最重要的两个引擎之一，特别是刚才很多专家都提到，我们在大力提倡城市化有质量的增长可持续发展的今天，土地价格和一个区域的公共设施的建设和城市化质量密切相关，我们认为在一定的阶段、一定的区域，房地产毕竟还是承担了财富二次分配的功能，而这个二次分配主要体现在个人的财富向公共财政转移。
最后交流一下我们发展战略的一些思考。保亿发展到今天还是基于把房地产业当做保亿的主业，还是坚持持续的全国多城市多区域同步发展。在企业发展的过程之间，我们也形成了我们的一些基本的战略的选择，第一、保亿始终坚持做一家战略引领型的企业，所谓战略引领型当然是相对于机遇、机会引领型，我们明确了我们要到什么地方开发，将产品卖给谁。莫总经常也要求我们要先找市场，再找地块。第二保亿紧跟未来中国城市化发展的大趋势，保亿第二个五年发展规划中明确，保亿置业的战略定位是成为全国二三线城市最具竞争力的房地产开发企业，在这样一个定位之下，又把整个区域的选择分成了三个板块，第一个板块是东海沿线，第二个板块是东西部地区，第三个板块是环渤海沿线。东海沿线产业基地主要是考虑集团的总部所在地，而且目前已经在杭州、舟山、上海、宁波、台州等地有了项目，下一步我们要将加强；中西部地区是保亿要做大的区域，目前已经进入了西安和重庆。而环渤海区域作为中国发达经济区域，房地产市场规模大，土地供应量也比较大，而且它还是国家区域经济的中心，也是我们目前重点关注的区域，目前我们已进入了大连。
第三、保亿坚持在逐步差异的城市化背景之下，加快进入三四线城市，今年上半年我们重点对三四线城市进行了研究，包括对城市行政级别等等做了一些梳理。
第四、保亿坚持在项目选择上略超前城市化，且坚持快速开发。保亿拿地后将坚持快速开发，坚持不囤地，坚持通过周转实现规模，实现企业的几何基数的增长。
第五、保亿关注到城市化背景下产生的中国老龄化的问题。据统计，截止到2010年11月1号，我国老年人口为1.78亿，占总人口的比重是13.26%，预计到2020年我国的老年人口将到2.48亿，实际上我们国家已经进入到老龄化社会，而城市化进程的加快，使得三口之家这种家庭模式逐渐成为家庭的主流，这为老龄化社会养老的问题提出了很大挑战，也为老年地产发展提供了历史性的机遇。从这当中我们关注到由于当前城市化的水平普遍偏低，使得居民尤其是老年人的收入还处于较低的水平，这使得很多老年人家庭未富先老。我们保亿对这些问题一直都在积极关注着。
保亿的第二个五年计划已经将旅游、老年地产纳入了五大产品体系之一。尊敬的各位领导，保亿已经走过了20年，但保亿地产如果真正从开始做地产算起，仅有8年左右的时间，所以我们是一家成长性的中小型企业，我们永远在路上！但是我想未来的中国，未来的中国城市化，未来中国的房地产业，一定会伴随着全球化、信息化、网络化的发展发生。我们无法预知未来会发生怎样的变化，但只要我们坚持或者只要我们坚守20年的核心经验和核心收获，只要我们顺应产业的发展规律，只要努力走在前面，只要我们坚持做简单不做复杂，只要我们坚持做开放不做封闭，只要我们坚持做责任而不做暴利，保亿一定会走的很远很远，谢谢大家！
李津逵：我们应该再次对这种企业家的精神表达我们的敬意。今天我们的主题是“十二五”城市化房地产发展的趋势论坛。樊纲教授认为“十二五”是中国城市化一个关键时期，他从经济学家的角度来分析“十二五”城市化这种趋势，也同时揭示在这个过程中间房地产的机遇。樊纲教授是我们大家都非常热爱的一个经济学家，他的跨度很大，有发展经济学、制度经济学、宏观经济学，我们可以在他的演讲当中感受到一个学术的望远镜、放大镜同时并用思维的愉悦，让我们大家用掌声来欢迎樊纲教授为我们演讲，我们一起来分享这种思维的盛宴。
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综合开发研究院（中国深圳）院长，中国经济体制改革会副会长，中国改革研究基金会秘书长，国民经济研究所所长樊纲
樊纲：谢谢李津逵的介绍，非常高兴参加第16届城市化论坛，今天也是保亿集团20周年庆，我也祝贺保亿集团有更大的发展。刚才两位老总也都讲了，包括讲了自己对未来前景的设想。我一直鼓吹，并一直相信，中国还会有20年到30年的高增长。这当然取决于中国做得好不好，能不能防泡沫，能不能防危机。我认为，通过改革，中国的各行各业都还有大的发展前途，保亿集团不管是作为一个房地产企业，现在主业是房地产，看着中国未来20年城市化的进程，我相信你这么往下看，刚才大家都说了，城市化只有50%左右，你再往前想，应该说20年、30年都是一个大的发展时期。
我这边不想争论是不是支柱产业，房地产业一定是支柱产业，只是在任何一个领域都要防过热，这个跟那个支柱产业并行不悖，这个不是争论的焦点，这个问题不应该争论，它永远是支柱产业，还有大的发展前途，跟现在的防泡沫是两个并行不悖的事情。多年来，房地产在仍然是支柱产业，但是大泡沫了。房地产在美国仍然是支柱产业，但也搞出大泡沫，变成一个金融危机，但是这依然不能完全否认房地产业是一个支柱产业。
这里要说什么呢，我们再过20年保亿集团再开会，我那会儿争取还活着，再来参加下一个20年，你可以想象再有20年我们很多企业会是什么状态，你一想到这点就会振奋。再有20年，将会有巨大的变化，我们这些人我刚才非常欣赏莫总一句话“在路上”，整个中国都在路上，都在发展的路上，我们现在仍然是一个低水平的发展的过程，我们都梦想着向高水平的方向进一步发展，我们还在发展的路上，路上很艰苦，路上会有很多艰辛，路上会有很多的问题，很多的矛盾，会有很多陷阱。大家在讨论各种陷阱问题，但是我们在路上，我们有辉煌的前景，就像我们很多公司一样。
我想今天讲一个主题，跟我表上说那个主题也是相关的，就是中国的城市化进程和土地利用效率，这个问题我想集中讲一个土地利用效率问题，这个问题跟城市化相关，跟房地产相关，跟我们现在面临的很多问题相关。
第一个问题还是讲一讲为什么要城市化，城市化基本的规律是什么？从经济学的意义上来讲，是为了提高资源利用的效率，特别是土地的利用效率。资源利用效率是什么东西？大家都知道资源是稀缺的，现在一说中国就说中国这个资源稀缺，那个资源稀缺。很多人以这个为理由，说中国人不该搞这个，不该搞那个，这个东西我们没有资源我们不能搞，那个东西我们没有资源不能搞。
从经济学的角度来讲，资源稀缺是一个永恒的事情，而且没有任何一个国家是有所有资源供自己发展的，而且多数发达国家都是资源稀缺国家，相比之下，我们资源不能说是非常稀缺的，就我们这么一个大国家而言，你如果说资源稀缺，你跟谁比？你跟日本比？人家就那么一个小国，成天还闹地震，但是它搞出了全世界最高水平，而且量也非常大的各种资源的制造业，它能够搞中国为什么不能搞？而他为什么能搞呢，因为资源利用效率高。所有各种资源，铁、矿、能源、油，利用效率最高的往往都是日本，就是因为它本国稀缺，所以它提高利用效率，这也让它成为世界最富裕的国家之一，养了2亿多富裕人口。你要说你这个不能搞，那个不能搞，相当于说中国人无能，我们永远干不了这个事，所以这个不搞，那个不搞，中国现在很多产业，包括重化工业，包括资源密集型工业，我们要不搞资源就不是我们的，我们要搞解决我们几亿农民就业问题，我们还要好好努力，努力的提高资源效率，不仅是技术上，而且是制度上，来保证利用效率的提高。中国才能有刚才说的20年、30年继续高增长，才能在全世界买资源。像日本那样，全世界买资源，只要我们最大限度提高资源利用效率，我们不但能搞几乎所有的产业，还能把环境搞好，还能节能、低碳等。
而且这后面的一切都是经济学的核心问题——提高效率，而且提高效率不仅仅是技术问题，还是制度问题，包括一个企业本身的制度，你能不能节能减排，你能不能既有激励又有惩罚，从一个企业来讲是这样，一个国家也是这样，有没有好的制度来保证我们朝着那个节能的方向走。所以，在这个意义上，资源稀缺是一个永恒的主题，资源效率实际上也是经济发展的一个基本的主题，有人把基本的东西忘了，只看到表面的东西。
一般来说，资源可分为两种，一种叫可购买或者是可交易的资源，或者叫可运输资源，铁矿、金矿、石油从世界各地买过来，只不过花点运费，只要资源利用效率高，运费可以保住，竞争力高，我能把别人击跨，能把这个场面搞好。但确实有些资源是不可运输的，中国就有两种资源不可运输的，而且今后仍然稀缺度很高，哪两种呢？土地和饮用水（淡水）。今天我们主要讲土地问题。
跟其他资源不太一样，土地是不可交易的，也是不可运输的。从资产来讲，它也是不动产，其实跟土地相关的都是不动产，跟其他资源相关的基本都是可动产。因而我们需要单独来讨论土地问题。
我们中国的可耕地是世界人均可耕地的30% 左右，现在没有一个严格的标准，什么叫可居住土地？可居住用地？或者是适应和居住用地？这个没有一个统一的标准，因此这个很难算，可耕地这个可以算，全世界平均是一公顷左右，我们大概是一亩多地。我们国家地块是很大，但看看地理地图，美国是一片绿，俄罗斯也是一片绿，当然它比较冷，而我们一大片一大片是近乎于红的特色，高山、沙漠、戈壁、高原。我当年下乡，黑龙江一片土地，后来转到河北一片大山、空山，不长草的山，那个地方并不适合居住，既没有耕地又不适合居住，所以那儿穷的叮当响，吃不饱饭，土地确实在中国是稀缺的，甚至比很多国家都还稀缺。而由于各种国际政治原因，我们确实没法依靠国际市场来获得这个资源。日本多数的食品都靠进口，台湾现在需要进口的食品是50%，韩国60%的食品也是需要进口。作为一个人口大国，我们必须考虑粮食自给自足的问题。目前我们的粮食消费越来越高，这样的背景下中国的土地就更稀缺了，你没法让我们是30%的人均可耕地，美国是200%的人均可耕地，澳大利亚也有很大的，但澳大利亚的中部地区也是戈壁，美国靠近可耕地富裕的那一头，而我们是最差的，所以我们土地就更稀缺。正因如此，中央政府有一个政策要控制土地使用规模，我个人觉得这在一定意义上不是经济问题，必须在国际政治背景下来思考这个问题。
当然我们要提高土地利用效率，我后面再讲具体怎么提高土地利用效率，现在我们在这个背景下讨论城市化问题，为什么要城市化？城市化在人类历史上是世界大趋势，所有发达国家要实现现代化都要实现城市化，城市化最基本的道理就是因为它可以集约使用各种资源，特别是集约使用公共基础设施的资源，创造更大的产值，创造更多的就业从而使人们的生活水平得以提高，这是城市化的基本道理。当然它还可以引申出其他很多道理来。中国上世纪80年代搞农民离土不离乡，一些乡镇企业，最多是一些小企业在农村发展，如果不需要一些交通，如果不需要一些基础设施的话，开始就能够发展，但是后来出现问题，在广阔的农村当中成本太高，单独拉一根电话线都很困难，更不用说排水，运输、公路，所以后来失败了，但我不是完全否认它，因为它还是起到了最初的原始资本积累，培养出了一批企业家，培养出最早的一批企业，但这个路总是走不通的，所以大家看到了上世纪90年代乡镇企业逐步解体，要么破产了，要么迁移到城市去了。向城市迁移，就是城市化的第一个基本经济学理由——集约使用基础设施，使基础设施资源投入效率提高，从而使更多的企业得以在比较低廉的基础设施成本上得以发展。基础设施成本是什么呢，比如说税收，羊毛出在羊身上。
接下去是另外一个好处，城市化由于人口的集聚产生了服务业的发展，服务业的发展创造更多的就业，提高了人们的生活水平，人口的集聚使家庭生活社会化，后面就是创造更多的就业。从这个角度来讲，当我们争论是发展大城市还是发展小城市，城市是在沿海好，还是在西部或者中部等等，讨论这些问题我们先回到为什么要城市化这点上来。最根本的一点是，哪一种类型的城市可以更有效的提高资源利用效率，尤其是利用效率，更有效的利用基础设施。从这个意义上讲，大城市更优越，因为大城市更集中，从而更优越，因为更有效率从而更优越。当然这儿讲的大城市不是说现在已经很大的城市还要变成更大的城市，不是这个意思，而是一批中小城市将发展成大城市。
我相信，我们的中小城市在世界分类当中已经是大城市了，世界上50万以上的人口就是大城市，我们50万人口就是中小城市，中国未来的发展一定是这些更多的中小城市成长为大城市，成长为50万、100万以上人口的大城市，因为有足够的集约度提高资源的利用效率，提高土地的利用效率。
基础设施为什么能提高资源利用效率？因为基础设施节省了大家的成本，企业能够获得发展的条件。建设各种基础设施能降低企业的商务成本，降低企业的综合资源成本。一个边远城市，一个边远的农村地区如果要搞发展的话，如果要生产一些东西的话，你算算它的成本是多少，离沿海很远，没有基础设施，没法搞，为什么没法搞，是因为成本太高，要修一条路，要走三天三夜才把东西拉到沿海，要付多少成本？倒过来想，从这个角度来讲，为什么大城市能够发展呢？这是因为大城市同样的投入可以承载更多的企业，可以承载更多的就业空间，承载更多的增长，更有效率。从这个角度来想，你就想将来哪里会有产业的发展，哪个地方能够吸引出更多的产业来，哪个地方能够有更多的就业成长。
在这儿引申出一个道理，城市化的基础是工业化，城市化的前提是就业的增长，是成长的增长，一个地方如果不能提供就业谁去啊，没有产业的发展，没有税收，政府的基础设施怎么建，城市怎么建？想在哪儿搞项目、搞发展，就要想这个问题。企业会往哪里走，将来的产业会往哪里走，为什么在那里发展，它的成本如何等等。从发展的角度来讲，城市要发展，什么样的城市要发展，等等一系列的问题都在后面。所以我后面要讲区域布局跟这些问题基本都相联系，也跟资源利用效率相联系，包括土地资源利用效率。
把这两方面的问题结合起来，我第三点就讲怎么提高土地利用效率，后面就比较简单了，道理自然就引申出来了。
一、我主张发展大城市。集约度要高，足够的高。再说一遍我不是说现在已经是特大城市还是要发展大城市，而是中小城市。全世界的研究成果都表明，大城市的资源利用效率更高，甚至从环境、从垃圾的处理，从卫生、教育、健康等等各方面的角度来看，大城市比小城市规模效率高，因为它集约程度更高。就说垃圾处理吧，农村因为垃圾排放的少，看着不多，但是人均垃圾排放，人均处理的程度很低很低，城市是多，但是人多，人均的效率就比较高，处理起来比较便宜，农村要去处理垃圾贵死了。更重要的是我们的主题，大城市，如果我们大城市发展的好，土地利用效率就高。所以我们应该发展更多的大城市来解决土地问题 。
当然了，刚才前面很多专家也讲了，现在一些城市群、城市带，通过一些便捷的交通能够联系起来，大家相得益彰，这种大城市群也是将来一个发展的方向，但是最基本的问题就是资源利用的问题。
第二、尽可能提高土地的容积率。尽管我国土地资源稀缺，但现在我们到各处去看，包括沿海地区，包括浙江的一些地区，低容积率依然普遍存在。比如苏州工业园区。我曾经对他们说，现在全国很多城市都在效仿你们搞花园园区，但中国有多少土地经得起这样折腾呢？对此，他们有异议，一些专家还说不是我们闹的，是你们学错了。
令人遗憾的是，目前我国还在控制容积率，多数的地方还是压这个容积率，容积率提了好几年了。我说你们反过来用，必须达到某种容积率才能够建设，而且越高越好，我一会儿还有一些具体的想法。
现先把前面大问题先说一说，土地的问题又跟房地产市场又联系起来了，现在房地产市场的调控政策错位或者不足是有关系的，我们现在房地产一调控都知道要去压需求，对不对呢？应该也对，但是就没多想怎么提高供给，价格是最基本的，大家画一个圈，一个供给曲线，一个是需求曲线，需求曲线是往里移了，什么东西价格高了，增加供给就不高了，回过头来要想怎么增加供给的问题，我们在这个问题上要做文章，唯一现在要增加的保障房跟正常的房地产市场将来是隔离的，不是一个市场，保障房只是对最贫穷的居民提供解决住房的问题，大量的主要的房地产市场不仅要考虑需求管理，而且要考虑怎么增加供给。没有别的办法，大家都知道土地有限，在有限的土地上提高土地利用效率，生产出更多的房子，就增加供给了。所以我说现在要在这个问题上多做文章，其中一个指标就是容积率指标。容积率指标我个人还有点争议，我母亲是建筑师，小时候几岁的时候跟着我母亲冬至那一天去量小区的楼房，冬至那一天这个楼的影子要到那个楼的后面一楼的窗户底下不能影响他光照，到今天了还在实行这种政策的话，至少过时了吧？
现在很多房子第一是高楼，第二个朝向也不一样了，而且现在多少人白天在家里住？白天在家里有太阳的时候去照照太阳去，而且你少那么几天大大提高了容积率的问题，你比比香港，比比世界上的一些大城市，香港的容积率，香港的土地的承载率创造的产值是我们的6倍，养活和就业的人是我们的2倍左右，东京大概是我们的10倍，所以我们城市承载力为什么低，是因为密度太低。所以我们现在应该好好地把容积率这个问题反过来用，让它作为提高土地效率的工具。甚至我想，按土地容积率收税，土地卖的时候先征收土地级差地租，然后按照容积率征税，越高征的越少，越低征的越高，最低的要盖高尔夫球场，要让他吐出血（征税）来才行，按照容积率反过来征收，提高土地利用效率。
确实，我不赞成中国搞很多别墅，低密度建筑，中国人那么多，地那么少，要想房地产市场不出泡沫，房地产价格还稳定，按照国际分工我们应该盖高楼，要想住别墅、有钱的就到加拿大去买，到澳大利亚买去，这个相当于进口土地，相当于进口环境。
按照国际的分工，这个不是企业的问题，是政府的问题，有没有那个制度，有没有那个政策，你要反向激励，从而使我们的城市不会出现那么大的泡沫，否则的话，我们土地很稀缺，因为它太值钱了，如果效率不够的话，后面一定有很多人从资源分配的角度来讲就分配不到，所以必须提高土地利用效率。
第三点，特别要重视沿海地区的土地利用效率。沿海地区的人口密度大概应比内陆地区还要更高一点，原因是什么呢，因为沿海地区很多地方本身就有好的耕地，更重要的是，它确实适合于发展各种产业，不是因为土地本身，而是因为沿海的土地靠着沿海，而水运迄今为止是人类最便宜的运输工具。谁接近了海边，谁接近了水运，那儿的产业就能更多的发展，能够创造更多的就业，创造更多的人口。在那些地区里面当然土地要贵起来，但内陆地区要发展运输成本太高，这个道理很清楚，内陆地区东西是便宜，但是运输是个问题，创造就业是个问题。
第四点，发展国家基础设施来提高一些中部地区的土地利用水平。这是什么意思呢，提高土地利用率使这个地区能够获得更大的发展，进而形成一些城市群，带动一些产业的发展。这个道理刚才跟沿海、内陆地区联系起来讲过，发达国家现代化完成之后，基本的规律是80%的人口会集中到沿海，离海岸线不到100英里的区域，主要的例子就是美国，美国实现现代化、工业化以后，人口基本分散在几个海岸线，包括芝加哥地区。原因是什么呢，原因就是因为沿海地区运输成本便宜，工业得以发展，就业创造比较多，城市发展比较多，城市密集程度比较高，人口的密集程度比较高，其他国家基本也是这个规律，我们也在遵循这个规律，内陆人口在向东海沿海转移。
但是，我们跟其他国家相比，又有一个劣势，什么劣势呢？我们的沿海特别短，我们是所有各大陆国家当中沿海最短的一个国家，只有东海沿海一小段，你想想美国，想想俄罗斯、澳大利亚、加拿大，都是三面环海，印度是三面沿海，巴西是一个半月饼型，纵深不深，沿海很长，就我们很短，而我们又是世界上人口最多的国家，13亿人口都集中在沿海，沿海就没法活了，内陆地区又太穷了。因此我们确实应该发展一些内陆地区，特别是中部地区，而中部地区的劣势在哪里呢，怎么搞城市，城市怎么发展？第一有人，第二有钱。有钱去建设基础设施，从这个角度来讲劣势在交通成本比较高。比起沿海，我们西部地区还要拉着资源到沿海，再装上集装箱，再用卡车、列车运个三四天，到那里成本显然比较高。怎么办呢？怎么改变这种劣势呢？就要搞一些公共基础设施，但这些公共基础设施得是以中央政府为主导，还可以让沿海地区多出点钱投到中部和内陆地区去，因为这些地区本身处于劣势，为了社会平等，为了使区域之间的平等化水平更高一点，减少一些区域的差距，将着力点用在交通基础设施上，来降低这些内陆地区的企业的交通运输成本。这就是我们现在搞高铁、搞地铁、搞高速公路的意义所在。
现在老有人问或者在批，说借的钱怎么还？这个事你反过来想，你想想其他国家怎么搞的这些基础设施。欧洲高速公路基本没有收费的，除了法国有几个收费的外，美国很多高速公路也是不收费的，就是中央政府投进去来缓解地区之间的差异。所以这些钱原则上很多应该是财政给钱，就是为了平衡各地区差距花的钱。有些发达国家早年很多铁路是政府修的，修完之后交给运营部门运营，运营的费用成本自己要回收的，但是基础设施是财政投入的，所以我们要从消除地区差距、减少地区差距这个角度来思考这个问题，基础设施是按照公共品的办法来管理，这样就把内陆地方的土地利用效率提高起来。当然，内陆地区的土地一样需要提高密度。
这里面对于房地产业，我觉得基本的规律都一样，哪儿有人，哪儿有产业，哪儿有就业，哪儿有城市，哪些有需求，就有住房的发展，特别是人的收入的增长这些都是逐步展开的。
第五点，讲点相关的，比如说环境、能源，比如说现在讨论的问题跟土地的集约利用是相冲突的，人口密集会有问题，谁都想活着。我们老说，甚至到国外去，看着那些人确实与世无争，在那么一些漂亮的小城市里面活着。人挤在一块确实产生问题。但是拥挤出问题只是说明我们的资源效率还不够高，我们对资源的管理，对城市的管理水平还比较低，而不说明它一定会产生很多的压抑，实际上人口密集的城市太多了，特别是发达国家。其实欧洲的发达国家人口密集程度很高，巴黎、伦敦密集程度都很高，我们的上海密度更高，但是大家到上海确实没感觉到堵车，上海的管理效率更高，上海动了脑筋怎么管理这个城市。但它确实还有一些基础设施建设没到位，比如说公共交通，甚至一些公共设施。现在上海修地铁了，还要修一些桥，跨楼之间的通道，为了便于人们之间的通行。私人轿车可以发展，但有了公共交通，私人轿车应收费，一切都要有经济的手段，包括土地问题，我们可以废除很多的行政手段，通过经济手段一定可以想出办法，北京的例子可以说明这一点。北京修了十几条地铁，基本可以通达了，然后大幅提高停车费，人都是有理性的，你只要采取这些措施，车马上减少，最近这一招还是不够，还应该大大提高出车的成本，然后征的税去建公共交通。刚刚说的土地都是高征税，去补贴低端的保障房之类的问题，社会还不能平衡吗？所以从基础设施的角度看，它能解决这个拥挤。我们是拥挤，不然就不会有只准生一个孩子的政策，这是我们的现实，我们就面对这个现实我们怎么管理好，你不能用分散居住来解决这个问题，也解决不了，如果说分散居住，产业就受到损失，搞集约产业就没法大发展，就业就没法大发展，我们人口集中到一起怎么办？我们搞管理，后城市化时代，大家富有了以后，再富的人我不跟你挤了，我到外面去，完全不能否定不挤比挤好，但是挤怎么让它顺畅走完这段路，环境道理也是一样。密度更高应该更环保，它只是集中在那一块了，没有分散到广大地区，集中到一块，其实更环保。
现在之所以很多城市的节能环保做得不好，是因为我们的城市集约程度还不高，土地利用程度还不高，管理还不好。因此这些问题都是在集约利用土地，发展更加人口密集的大城市的过程中，我们在这个集约化过程当中要效率，要环境，要节能，全世界的大趋势是这样的，但是不是说全世界的密集程度都像我们这么高，中国是人口密度最大的国家，同时我们要记住我们是人均耕地最少的国家，我们怎么提高土地利用效率，只有提高土地利用效率我们才能顺利的完成城市化进程，中国才有更好的明天，各种市场，包括房地产市场也才能够更大的发展。个人观点，供大家参考，谢谢。
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李津逵：
接下来我们最后一个环节大家一定准备了很多非常好的问题来跟今天的嘉宾互动，有请如下专家走上前台，
朋友们，现在时间非常宝贵，在未来的20分钟之内，请大家准备好问题，举手示意，然后我们把话筒交给大家，和台上的这几位嘉宾大家一起来切磋。
各位，经过这样一轮思想的交锋，大家一定对今天的的讨论有了更深入的一些见解，我想是不是每位专家用一段话来对刚才的整个的演讲做一个回应，然后我们让大家给你们提问，从哪位开始？
李秉仁：我赞同樊纲教授的话，效率永远是第一位的。
肖成金：要让我讲的话，我跟樊纲教授的观点比较一致，高效利用国土资源。
牛凤瑞：现在市场最缺的就是房子。
陈国强：我还是结合刚才的演讲主题，就是提高城市化质量和房地产的关系，实际上我们无论是城市化也好，还是房地产行业，我们都需要追求有质量的城市化，有质量的房地产，我们不应该去追求单纯的规模和速度，应该在质量方面，绿色发展、健康发展、可持续发展上面做文章。
莫剑荣：我很认同樊教授讲的，市场经济应该是让市场去解决市场的问题，包括我们一系列调控等等。
李津逵：说实话我也最近从限购令当中感受到我们的市场不是一个彻底的纯粹的市场，但是反过来讲30年前粮食卖多少钱一斤，暖水瓶卖多少钱一个都是行政决定的，虽然我们行政主导的不尽如人意，但是还是在不断的进步。
樊纲：反正就是用经济手段，市场是需要调节的，但调节最好是经济手段，符合市场规律的经济手段，经济学家就相信一定有办法，当然不要相信一天就好，市场的平衡是逐步的。不采取经济的手段，永远纠结，现在用经济的手段需要一段时间，更舒服一点，质量就更高一点，就更和谐。
李津逵：现在开始现场提问。
现场提问：我是新地产杂志的，我有一个问题请教在座的各位。现在有一个说法，就是关于美国的量化货币宽松政策的事，现在还没有推出，我们请各位专家能够帮我们判断一下是否能够推出？如果推出的话，中国怎么来应对这个问题？
樊纲：我简单说一下，今天的主题是城市化，保亿集团成立20年，我们抓住机会问有关的问题。
我谈谈自己的看法，我就说不应该再出一个新的宽松政策，上一轮宽松政策就说明现在美国不是没钱的问题，是有钱大家没有信心投资的问题，是典型流动性陷阱，什么意思呢，流动成本不够低，现在是零利率，不管融资多低，一个集团买了地，预期将来是亏损的，仍然不投资，你就没这个信心，所以美国的投资者们就没信心，你再多点货币，仍然解决不了信心低迷的问题。什么办法能解决呢，确实也没什么办法，财政赤字一大堆数字，要是把球踢给财政，创造一些机会，可能有真正的投资机会，但是这就是凯恩斯当年的办法，但现在财政已经困到这儿了，多年入不敷出，现在已经100%的债务，利率是0，受不了了，经过一段比较低迷的时期。在这段时期清理几十年泡沫破裂产生的问题，前一段市场人士过度乐观，现在出现一些回调，但是总的来说不是二次探底，但是有三四年的低迷时期，这个要做好思想准备，在这个低迷时期为了政治原因也不得不出台这个政策、那个政策，要发点货币也是有可能，但是也解决不了什么问题，只是给我们造成了更多的影响。
现场提问：我是光明日报记者，我想问的问题跟今天的论坛有关。就是当下有房子和没房子的百姓都热议和关心的问题是房价走势，这一年来房价交易量萎缩很大，据说房价最近降幅也很大，前天大家听了新闻说，大概今年年底房价可能要大降，我想问一下房价有没有可能降？而且幅度会不会大？
陈国强：这个问题比较敏感，不好回答，我个人一个基本判断，就是房价未来一段可能是半年、一年的走势，可能是这样的，短期求降的心理比较明显，中长期五年、十年我觉得这个房价大家依然会看好，当然大家更关心的可能是短期，就是短期有没有可能出现波动，甚至是比较明显的松动。在这个问题实际上也要结合特定的区域、特定的城市来看。另外一个刚才你提到今年市场成交量下滑的问题，实际上这个下滑主要表现在持续出台限购的这些城市，特别是东部沿海这些重点城市，北上广深，北京今年一手房、二手房的确是出现了比较深度的下滑，但是全国仍然是前7个月13%点几同步增长，调控对不同城市、不同区域不一样，房价的走势需要针对特定的城市、特定的区域，像北京的房山、通州，特别是通州前期出现了过于快速的上涨，房价的泡沫比较明显，接下来会面临一个挤泡沫的问题，这个区域的楼盘会面临调价，调多少合适，不是说你调不调，调多少才合适，才有可能激活成交量的问题，还需要结合特定的城市、特定的区域来观察，不能一概而论。
牛凤瑞：房价下降这是我们很多人都一直的期盼，这种期盼一直是热议不绝，一直是量跌价滞这么一个基本的态势，什么时候下降我不敢说，因为交易量的下降意味着房价要下降，这是肯定的。但是中国的房地产政策是要把房价弄下来还是要控制某些地区的房价的过快上涨？这是两个概念，请各位注意，不是一个概念，现在那位女士讲，我们房价能不能下来？首先要问什么时候下来？我不敢说。第二个下降到什么幅度？10%还是20%，还是像某些人期望的30%-50%，我说即使有下降，幅度也不会太大。接下来的问题是这种下降会持续多长时间，因为在中国目前市场面临并不是一个绝对的购买力的问题，而是一个持币待购的问题，当房价下行到某些人的心理价位的时候他会出手，所谓抄底。交易量的这种上升必然会造成房价上升的推力，所以我说即使中国房价有下降，幅度也不会太大。第二它下降的具体时间不会太长。
李津逵：到底这个政策取向是让房价降下来还是遏制过快增长？我们请李主任来权威发言。
李秉仁：我现在主要研究住宅装修，节能问题，刚才大家问的这些问题，我的印象是我们的调控目标一直是防止部分城市房价过快上涨。
肖成金：前几年我倒是对房地产特征做了一下比较，房地产的结构大概有百分之七八十是买来居住的，房价涨也好，跌也好，他不大可能卖。第二部分是投资的，因为有钱了，什么比较保值呢，什么比较保险呢，买房子。第三部分是很小一部分是炒房团，比如说温州炒房团，买了房子涨价就卖掉，赚了一些钱到别的地方再去买。
樊纲：从长远来讲，我们的稀缺程度比较高，一定是我们的价格高，而且包括人民币升值什么的，在国际环境发生变化。但是也不否定我们前一阶段的房价确实有过热的成分，特别是一些大城市，我不知道房价会跌多少，我只会说如果政策是有效的话，过去哪个地方发生了过热的情况，哪个地方价格会降，过热的程度比较高的地方会降的比较多一点，过热的比较少的地方会跌的比较低一点，有些地方比如说一些二三线、三四线城市没有一些泡沫，可能也不需要跌多少，这些基本原理请你基本运用去分析各个地方、各个城市的问题。
现场提问：我是21世纪经济报的记者。请问樊教授，这是一个比较抽象的问题，未来20年城市化率从40%多提升到60%多的时候，是否是一个匀速上升的过程？什么时候城市化率会加快，什么时候会减缓？这些行政措施是否会促使城市化率加快？40%到60%这个城市化过程当中是否比会引发房价的大涨？从现在看未来的角度，房价收入比会拉大还是缩小？
樊纲：我想从你最后那句话说起，为什么房地产要调控，房地产要防止泡沫，房地产确实不是一个单纯的经济问题，确实是社会问题，甚至是政治问题。所以当大家抱怨房地产，媒体天天谈房地产，饭桌上人人都在谈房地产，其中一个重要的原因就是收入和房价比出现问题，大家买不起房子，所以从这个角度来讲，从房地产商角度来讲，你不仅要关心宏观经济，还要关心到这些社会问题，政府一定会考虑，当全民谈房价的时候，当人代会50% 以上提案是关于房价问题的时候，政府一定得管，它甚至会反应过度，甚至会采取一些不择手段的方法，而且一定要考虑到它为什么以这么大决心来做这个事，而且其他国家都是一样的，都把房子这个事当成一个社会问题来看待，美国的次贷问题跟社会危机都是密切相关的。
未来几十年究竟匀速还是加速？我相信最近一二十年会是一个比较匀速的发展，这个东西不是取决于房地产，因为刚才前面专家都讲了，城市化是农民进城的过程，取决于有关农民的各种政策，农民工的各种政策，农民市民化的各种政策，取决于土地制度等等一系列的社会政策。城市化是一套系统的社会工程，它不仅仅是一个经济问题，还是一系列的社会公共政策的问题，非常的复杂。人类历史上城市化进程中包含很多痛苦，我们还好，前面说的春运，春运还说明我们进城的人不是失地农民，无家可归的贫民窟的居住者，世界各国城市化进程中都伴随着贫民窟的出现，从这个角度上来说，我们还是好的，还是有相对优势，但是现在我们也显现出一些问题，怎么在这个进程当中避免一些大的危机的出现，比较稳定的政策，循序渐进，不要着急，不要一个晚上就解决问题，这是一个漫长的历史过程，我们心态更平和一点，更和谐一点。
现场提问：各位专家、各位嘉宾，你们好，有一个相对比较具体的问题想问一下莫总，通过这次论坛了解到保亿地产在整体的战略进程当中，以三四线城市为进军与战略扩张的目标，今年3月份保亿进入大连，众所周知大连是一个在二线城市当中房地产行业发展比较快、也是比较引人注目的一个热点城市，保亿进入大连是基于一个怎样的战略考虑？第二个问题，近年来保亿地产发展的比较快，很显然它有着自己独到的品牌内涵的力量在里面，我想问一下莫总保亿产品的优势特色、核心竞争力是什么？对大连这个产品是怎样定位的？对未来这个产品有怎样的预期？谢谢。
莫剑荣：大连是我们公司的长期战略的需要，也是我们环渤海基地的需要。我们想在大连有一个基地，特别是大连往北扩张之后，大连新区的成立，大连是一个副省会城市，我想它有一个能集聚东三省的能力，这是别的城市无法可比的。作为集团来讲，有在环渤海建立基地的需要，我们当然有从这个角度去考虑。
第二个问题这次的项目可以说在于它的土地优势，包括旅游度假区，非常宝贵的土地，我们的容积率只有0.86，这样的土地资源我们以后很难取得到。既然在旅游度假区里打造，我们产品的定位主要是面对大连市、大连经济技术开发区，包括东三省，既然是低密度去打造的话，对保亿来说，我们的定位是比较高的，我们现在内部是叫丽景系列的，外立面全部是石材干挂，包括排屋，包括别墅，包括普通公寓，主要面对的是东三省和大连的客群。
现场提问：房地产是一个从政府、中央到地方到民众都特别关心的问题，城市化同样是一个热点问题，但是今天我问一个问题看各位专家怎么来回答，房地产会不会绑架城市化？
现场提问：请教一下莫总，西安现在是大西安的发展格局，还有一个省政府推进的西咸新区，我们很关心西安在保亿集团八个城市和未来16个城市当中总体的布局、战略纵深方面会有怎样的考虑？谢谢。
现场提问：刚刚听了樊纲教授的主题演讲，他提出中国应该多建一些高密度的房子，请问一下莫总裁，未来20年保亿在西安的项目都比较高端，你会倾向做这种高密度的房子吗？
现场提问：我们知道杭州在理论上应该是一个二线城市，但是现在的房价一直是以一线城市房价的价位，并且甚至是超过的，所以我想问问在场的专家，你们心目当中目前杭州是属于一线城市还是二线城市？
李津逵：谢谢各位的提问，我们从莫总开始。
莫剑荣：保亿从2003年进入西安以来，在西安做了两个项目，第一个项目容积率是3.3，我们做到1.86，自己主动降下来，第二个容积率是按照政府的2.8，这两个容积率相对西安来讲是偏低的，但是我们用超大的间距去做，体现了舒适度。当然，取得土地的开发权之后，随着我们对西安城市的了解，包括我们下一步在西安要取得的项目，据我现在知道的容积率都比以前的容积率都要高，但你们可以放心，高容积率也可以作出高档的产品，并不是高容积率一定做的东西就很差，它的做法不同，也就意味着我们通过这些环保、能源，用一些高附加值去做。
在我们的第二个 “十二五”规划当中对西安提出了明确的要求，我们希望未来，在西安房地产市场排名中我们能进入前五名到前十名之间，这是我们集团都西安公司提出的要求。
牛凤瑞：中国喜欢用“绑架”这个词，比如说房地产绑架经济，刚才记者说房地产会不会绑架城市化，这是个根本不可能的问题，因为它不可能绑架城市化，反过来城市化也不会绑架房地产，本来这两个关系是相辅相成的关系，用“绑架”这个词把大家往错误的方向去判断，这个就非常麻烦。
这个问题我谈谈容积率的问题，中国的城市规划一般是人均占地一百平米，具体到一个小区的时候，容积率有2，有3，就看你在多大的小区里来看这个问题，所以我们看容积率要具体问题具体分析，这是我想说的第一点。
第二点，中国的城市化过程中我们整体上要走土地集约型、紧凑型的城市布局，这没什么疑问，但是我要说的是我们的紧凑型的布局，城市房产的建筑密度以及我们的容积率绝不是越高越好，为什么？因为你的容积率越高的话，你的空间资源越稀缺，在这个时候你过高的增加建筑物高度的时候，必然要增加你未来运行过程中能源和资源的消耗，这里面有一个合理度的把控，而不是谁是谁非的问题。
肖成金：确实有一个担忧，现在城市化的门槛过高，包括我们城市低密度、城市的公共服务，农民进了城，没有给他提供公共服务，或者是报酬不合理，使他不能全家居住到城市。如果工业化过程完成了，岗位减少了，农民进城没有就业岗位，我们知道提高农村的公共服务，提高农村的服务质量是樊教授一直讲到的问题，如果这个时期没有加快城市化进程，很可能我们就达不到我们的目标，这样我们就跌入到中等收入国家的陷阱。现在我们发现城外有很多农民想进来，再过若干年，才发现农民都回家去了，进不来了。第二个房地产和城市化的问题，实际上房地产为城市化提供条件的，进城了有房住，但是房地产也不能绑架城市化，因为农民来住房是住得起房，并不是说一定要买得起房，我拿出租金就够了，不一定非要买一套房子。第二个我也看到很多农民工进城了，三口人住30平米，并不是一定要注100平米或者是150平米，住30平米的房子弹性非常大，还有我看到了包括浙江的老板在北京当时的“浙江村”，三口人住了30平米，他说我在浙江农村有几层楼。我觉得城市化只要能够进来，能活下去，这对中国来讲毕竟是社会进步。
陈国强：城镇住房制度改革启动之时，刚好和城市化进入一个加速阶段，时间上是重合的，实际上是巧合的，这个实际上我们的理解是房地产机缘巧合搭上城市化的快车，我觉得房地产应该把握城市化加速发展历史性的机遇，给自己定好位，而不是有绑架城市化，或者是绑架中国经济这样一种理解，这个是走偏了。我想城市化内涵当然比房地产要丰富得多，我觉得对房地产行业，对于我们开发企业而言，应该明确自己的本分，明确自己的定位，要充分的去把握城市化快速发展所带来的机遇，为城市提供优质的的产品，我觉得这个是它应该在城市化当中所扮演的一个角色。
樊纲：我讲一个观点，就是说城市化不等于快速的拆除那些老房子、旧房子，而且城市化对一个城市的房地产的发展恰恰是要求它在一定时间里面还有意识的保持一部分旧房子，干吗呢？给新进城的穷人住。
城市化是农民进城的过程，而刚进城的农民是低收入阶层，但他们需房子住，什么房子最便宜他们就哪类房子，而且现在老房子也可以通上网络，这些成本都比较低。如果要为新进城的农民重新盖房子，成本将非常高。怎么利用好这些老房子、旧房子？
最近又去了阿姆斯特丹，这些城市都是密密麻麻，当年的城市都是这么发展过来的。我们却要把一些老房子变成酒吧，甚至直接拆掉。如北京当年的浙江村，在某种程度上来说，这就仇视穷人，仇视这些新进城的农民、低收入阶层，这些是需要检讨的。
房地产是一个多层次的结构，不光是新房，不光是高档别墅，包括二手房，包括好的二手房，包括住宅以外其他存在的，比如说工业，比如说商业地产等等都是房地产。
