我们中国大家讨论房地产问题，其实只不过是一个城市化或者叫做城镇化这样一个伟大历史进程中的一个组成部分。如果把中国城市化比喻为100集电视连续剧，房地产不过是其中若干集里头一个引人注目的角色。在这几节情节中，社会主要矛盾集中在它身上。别指望房地产把问题都解决了。今天上午欧一个问题说宏观调控成功没有？人们有一个潜台词是你还没有调整到共产主义那个理想状态，那是绝无可能调整到。你无论举出100个例子，人们总能举出第101个例子。中国城市化是我们这一代和我们儿子这一代这两代要完成的历史重托。在这个过程中我们要面临资源配置利益矛盾、私人利益和公共利益矛盾，眼前利益与长远利益矛盾，政府利益和市场利益矛盾。有人说干嘛要发一个最万恶的城市化，桃花源记那里面多好，坦率说，我们如果没有城镇化历史进程，中华民族新的一轮复兴的机会可能要再走百年。有人说没有听说哪一个国家通过城市化、房地产业成为现代化国家，这话非常对。真没有哪一个国家靠盖房子成为现代化。但是也没有任何一个现代化国家能躲过大规模人口向城市迁徙集中，老百姓住房从脱困到改善期不断发展，基础设施大规模完善，而走到今天。
　　
　　在座诸位都非常有出息，能够到博鳌论坛共商中国发展大计，这么有出席，你一定在16、17岁经过，中国有一句话，人在十六、十七这个阶段特别能吃，经常被父母抱怨，吃这么多，学习不长进，都吃哪去了？你今天这么有出息，绝对不是因为十六十七吃那么多，但是离开了十六十七，你绝对不会有今天。我们希望不希望中国产业都拥有最强大的国际竞争力，希望我们有一天不用讨论美国的航空母舰到不到黄海军演的问题，我们要讨论的是这个长休假把航母到墨西哥湾演一遍怎么样。我们希不希望一两代人消除多年来困扰我们的城乡不平衡，根本解决三农问题。我们希不希望让13.8亿中国人、6.6亿城镇人口都过上比美国人还阔的日子，我们希不希望克服老天爷给我们留下的资源严重匮乏这样一个先天不足，这样一个困扰我们经济和社会长远发展的瓶颈因素，我们所希望所有这些重大难题的解决只有一条出路，不是宏观调控，而是城市化、城镇化，舍此无它。
　　
　　在过去几十年中，我们的确在城市化、城镇化取得的历史成就是前所未有。中国从一个战乱平庸的国家发展到今天，我们有了开奥运会世界一流的大都市，但是也在城市化、城镇化问题上不断面对新的挑战、新的难题。我们曾经在一个很长的时间人们以为楼上楼下电灯电话就是共产主义，在我们住房和城市建设过程中，我们没有城市建设的经验。我们今天面对一个保障房建设中一个特定的房型，棚户区改造，这个棚户区专门指第一个五年计划和此后老工业基地建设中的工人新村，我们在建国之后只有建设工业基地的经验。我们只有第二、三、四个五年计划，建设三线。我们只有改革开放农村兴起过程中给农民进厂不进城的经验。我们没有建设、管理、发展现代化大城市的经验。直到十几年前，长达十余年过程中，北京上海这样的一流大都市遍地都是占道市场，三四年前媒体批评政府搞政绩工程，宽马路、大广场，一场汶川地震让人们意识到原来城市不可或缺宽马路、大广场，是城市资源要素的几何体必不可少的因素。我们城市还在初期阶段。今天讨论住房，我们50年代讨论楼上楼下电灯电话就是共产主义的时候，专门盖了三座共产主义大厦，三年前拆了一座，现在还有两座，希望把这个历史遗迹留下来，选择了280户最有觉悟的大家庭住在里面。最有特色的就是没有厨房，共产主义吃饭不要钱，满大街吃就可以了，家里要厨房干什么。我们曾经对住房、对城市是这么简单认识。
　　
　　坦率说，这样一个认识过程是和我们几千年历史文化积淀遗留密切联系在一块，农民、小生产，自给自足的自然经济，男耕女织，天生的对交易、对风险、对城市充满着轻视、蔑视、藐视、敌视，人们宁愿日出而做、日暮而息，我们在建国之后很长一段时间始终把城市认为是恶的代表。
　　
　　当时人民日报发的社论叫做我们也有两只手，不在城里吃闲饭，我们认为城里是吃闲饭的地方，是一个罪恶产生的地方，是与我们制度相异己的地方，今天我们才知道真正能够带领中国的社会、中国老百姓进入现代化、进入世界一流强国的是城市经济，我们消除城乡发展不平衡根本出路不是简单把城市资源分配到农村，而是让城市反哺，我们面对的挑战主要有四个：第一个大的挑战是农民工进城，大家别以为中国住房建设第一位任务是房价，我们第一位任务是住房建设目前仍处于绝对短缺状态。什么叫绝对短缺呢？假定今天有500人到会场，会议主办方只预备了300个盒饭，不管价格多少，总之有200人吃不上，这就叫绝对短缺。中国面对的第一位问题是房子盖的还远远不够的问题。上午大家说什么叫成功？我曾经提到消除发展不平衡，政府做的只是这个，他可以防止有些有钱人一下买100个盒饭，让本来有200个人吃不上，一下变成300个人吃不上这样的过度占有资源投机需求。如果说最迫切的任务是建设保障房，那么我们住房任务最基本目标是满足农民工进城。我刚才说了一个数字，我说第六次人口普查数据我们城镇人口有6.66亿，占总人口49.7%，差不多就是一半。如同大家每一个人都心知肚明的，这里面至少有1/4是伪城市人口，他们的学名叫农民工。统计局没有说假话，统计口径是户籍人口加常住人口，常住人口是居住半年以上就统计为常住人口，这部分人群他们的根还在农村，没有享受到城市资源均等化覆盖，远没有享受平等就业地位，远没有享受定居落户住房。中国城市化成功与否、质量高低不取决于房价是否平稳，取决于最终能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，这才是中国城市化面对第一大挑战。如果说中国和美国住房建设有什么区别的话，美国人口在城和乡分布结构早就相对稳定了，而中国正处于农村人口向城市大规模纤细集中的高潮过程中。第一大难题，这个问题在十二五期间如果仍不能破题，那么中国城市化往下走的艰难和以后遗留的后遗症可能要超出我们的想象，要记住伦敦用了100年才把它最初由于发展不平衡导致的贫民窟彻底解决。美国的纽约用了整整50年才把贫民窟现象基本解决。发达国家唯一没有形成贫民窟的只有日本，到今天新兴经济体的南非、印度、巴西以及我们能举出来的印度尼西亚、菲律宾所有这些国家无一例外在城市化过程中面对着贫民窟和城市向农村两极化尖锐对立。
　　
　　第二，我们城市发展的严重不平衡，我们有着世界一流可以和纽约、伦敦相媲美的外部景观，国际化大都市。但是也有国际上最脆弱的地下管网和公用设施，我们开了奥运会的北京、开了世博会的上海，无一例外都在公共危机临界点预行着。从2001年到2011年，老天爷很有意思说你们中国发展可以用日新月异来说，但是你们减防灾设施呢。所以老天爷这两年下雨都往城里下。所以今年流行一个词，到城市中去看海。这个看海集中暴露了我们薄弱环节，其实我们远不止地下管网排水设施，包括交通基础条件。我们到了十一五规划前才知道300万以上人口大城市没有立体交通体系是根本没有办法解决拥堵问题的。我们给大家看到的这张地面塌陷的照片，我的电脑里面有200多张，我们之选择这张照片而不是选择看海的照片有点意义，这个地方是北京长安街，时间是08年10月份，好像奥运会已经开完了，没有让我们在世界面前丢脸。还好不是08年10月，如果09年10月，胡主席正在阅兵呢，同志们，坦克掉坑里了。
　　
　　第三个难题，我们面对一场真正的国际竞争，我们媒体说地方政府又欠了10万亿，怎么还啊？有这么忧心忡忡吗？这10万亿变成好了设施怎么了。我们把钱借给美国，今天大幅缩水，没有人担心，怎么地方政府借了10万亿就把你担心成那样？这个钱真正形成有价值的优质资产，借给美国人没有对应的资产，你为什么就不担心呢？我们想请待会儿巴曙松博士，大家可以问他这个问题。
　　
　　第四个问题，我们面对的是城市结构严重失衡，我们今天面对的房价问题，其实在很大程度上是中国过去十年进入21世纪后的前十年，我们大城市加速发展和二三线城市中小城镇发展差距不断拉大的结果。真正在过去几年房价反复异动的主要是沿海屈指可数的特大城市。大家老问限购的事，坦率说不管房价，城市人口已经过载的。限制人口涌入恐怕是一个长期不可避免的政策。我们要让大多数人住在城里，又要防止人口过渡涌入，那么人口住哪？二三线城市、中小城镇。如果不能实现这个结构调整，我们永远用限购、限生孩子，限什么，都解决不了今天所面对的房价和其他一些困扰社会的一些重要问题。我们不希望把城镇化变成一种畸形的令人可笑的中小城市发展，我们希望有产业依托的，能够提供更多更充分就业能力的这样的中小城市，这个城市结构调整问题可能我们还有机会以后有时间再讨论。
　　
　　有些事情也许大家认为是可笑的，当你看到一件事的时候，人人都看得到的东西，一目了然的东西，传达的信息不一定是最有意义的，一目了然和人人都看得到的地方所能传达的信息不一定是最有意义，别以为看看背面是一种愚蠢，我们今天希望领着大家对背面有所思考，谢谢大家！

   作者系建设部政策研究中心主任