很多房地产人士坚持房地产周期论，从2008年到2014年为6年一个周期，从2014年到2020年又是一个周期，会不会出现下一个周期，业内人看法并不相同。由此形成的行业分化也在加剧，一部分房企选择转型或进行多元化布局；一部分房企还在加杠杆开疆拓土，进一步扩展规模。

    在人民大学国发院城市更新研究中心主任、城市化委员会委员秦虹看来，一些企业赌限购等调控政策放松面临巨大的风险，在当前开发增速快于销售增速的背景下，房企更应该聚焦修炼内功，提升投资力、产品力和销售力。以下为秦虹在2020年蓝筹年会上演讲内容：

    最近不断看到行业一些消息，比如深圳两千万豪宅排队，上海四千万豪宅秒光，江浙又出地王，土地溢价率超过50%等等，大家对房地产市场还是比较乐观的。

    国家统计局数据来看，房地产市场的确在恢复中，一季度全国商品房销售面积增速-26.3%，3月一个月比前两个月恢复了13.6个百分点，我认为相当不错。一季度城镇固定资产投资同比增速是-16.1%，而房地产开发投资增速是-7.7%，好于固定资产投资的同比增速。

    在行业对未来预期比较乐观的情况下，这个时候我觉得更需要冷静，更多考虑未来面临的风险。

    4月8日的中央政治局会议强调，当前我们面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势，要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的准备。

    对房企来说，底线思维就是做好充分应对风险的准备。疫情后房地产企业会有什么风险呢？概括起来有三个。

    第一、需求弱化风险，疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响将导致需求弱化。国家统计局数据显示，一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9%。未来就业预期和收入预期都下降的情况下，非常影响居民的购房置业计划。

    今年一季度房地产销售面积同比下降26%，增速虽然比1、2月有明显回升，但对全年影响仍然非常大。根据近十年商品房销售统计来看，一季度商品房销售面积占全年15%左右，照此推断，即使后9个月销售不再下降，今年全年的销售面积至少也会下降5%。

    房地产行业高度依赖销售回款，如果需求层面受到影响，今年房企压力会非常大，对企业经营会产生很大风险，所以我们需要考虑销售回落的风险。

    第二、经营现金流风险，国家统计局数据，一季度房企实际到位资金增速是-13.8%，这是历史上从来没有过的。过去四年时间里，房地产行业是相对比较好的年份，2016到2019年连续4年，房地产开发投资额和商品销售额之比都低于100%，也就是企业投出的钱是小于销售收入的，但今年一季度这个比重达到107%。

    从十几年房地产实际情况来看，凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份，开发企业日子相对比较好过。比如2009年后，在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升；比如2015年后，在去库存、棚改货币化政策引领下，销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大，但今年房企有可能重新面临资金压力，如果说开发的现金流有政策支持的话，压力则主要是经营现金流。今年也是开发企业还债高峰期，据统计，近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上，比2019年上涨了45%，房企偿债压力不容忽视。

    第三、库存快速上升的风险，2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高，2019年两个指标同时再创新高。和过去几年这两个指标创新高相比，最大不同是这两年新开工面积增速远高于销售面积增速，2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍，2019年是6倍。供给速度大幅上升，而销售速度没有跟上，库存在2019年就已经上升了。

    以近十年全国商品住宅库存周期进行测算，2014年是商品住宅库存最高年份，所以才有了2015年国家房地产去库存及棚改货币化政策。在这两个非常有力的政策执行下，房地产库存才有了明显下降，到了2017年房地产库存达到2011年以来最低点。2018年、2019年又开始回升，当然还在相对合理区间内。

    这里需要开发企业注意的是什么呢？我这里讲的库存是指在建未售面积（即无论你拿没拿预售许可证，开工没有销售的面积），再加上竣工未售面积两者之和作为总供给，和月销售面积进行比算出的库存周期，还并没有考虑未开工的土地库存。

    按照这个指标看，其中2016-2019年连续四年竣工未售面积增速都是负增长，意味着2018年和2019年商品住宅库存周期的上升主要是由在建未售面积增长所导致的。也即，实际上2019年库存周期已经开始上升，而在建未售面积的增速比库存周期的上升还要大。

    今年由于疫情影响，销售出现负增长，如果新开工面积的降速大于销售面积降速，库存可能会继续保持在合理区间；但如果今年新开工面积增速快于销售面积增速，意味今年房地产库存将会明显上升，这也是开发企业需要关注的。

    无论是销售弱化风险、经营现金流风险，还是库存上升风险，对开发企业都是考验。房地产业经过十几年高速发展，行业分化明显，所以这些风险可能不是所有企业都面临的，城市也有差异，有的企业融资能力强，销售能力强，开发节奏把握也很好，可能没有什么风险，但另一部分企业风险就很大。无论如何房地产行业是个整体，从房地产整个行业来看，我认为以上三大风险是值得关注的。

    三大风险对房地产开发企业形成考验主要有以下几个方面。

    第一、考验企业投资力，企业如何把握好结构性机会，如何选择地域，把握开发节奏非常重要。虽然受疫情影响，市场短期会有大的变化，但长期来看，房地产发展的核心逻辑是不变的。我们必须要回归行业的本质，房地产是什么产业？本质上是保证一个城市运行的基础性产业，承载着城市的生产和生活需求，只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的企业。虽然疫情对房地产有很大影响，但是未来中国长期城镇化进程提高及格局重组的趋势没有改变，产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变，所以未来房地产发展不是普遍性机会，而是结构性机会。结构性机会反映在地域上，也反映在业态上，所以对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要。现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了，越来越考验开发企业的专业化能力。

    第二、考验企业的产品力，是否以客户为核心，来提升品质和服务品类。疫情对生活理念带来一些变化，大家更关注家庭关系、健康运动，关注安全、智能、便捷、舒适的生活，未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的。这次疫情后，房地产的产品会发生很大变化。能否有效拓展空间结构，能否实现无接触式智能体系、安防体系。物业管理服务如何与社区智能设施结合，提供更加安全、细致、周到的服务，包括生活所需的生鲜、社区零售等等，有可能会成为未来居住区的标配。产品是否优质、领先，是否真正体现以客户为核心，我认为是考验未来开发企业的重要竞争力。

    第三、考验企业的销售力。这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下，特别依赖快速销售回款，能否创新营销新理念，充分运用现代科技，使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面。通过这次疫情，很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房。有机构做调研的数据表明，有64%企业实施了线上营销，客户中有一半以上是通过视频看房后才去买房，甚至有客户在价格优惠的情况下，在线上定了房子。疫情之后，将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来，提高销售、回款能力，我觉得是非常重要的。所以对于面临的风险，开发企业如何提高投资力、产品力和销售力是至关重要的。

    很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松，特别是需求端放松限购等政策，很多企业实际在赌这些政策放松，设想如果房地产调控政策放宽，即使拿了地王，拿了高溢价土地，未来也可以有好的销售，我认为这样赌的风险非常大。

    2020年稳房价目标是不变的，但面临着更艰难的局面。2014年中国房地产库存达到2011年以来最高点，也可能是近20年来最高点。但2014年时个人购房贷款余额占金融机构贷款余额比只有14%，2019年这个比例达到了19.72%，当前居民家庭杠杆率也达到历史高点。从房价看，2015年去库存政策后，全国各线城市都经历了一轮快速房价上涨，现在房价还处于一个高位，有没有可能再出台刺激政策进一步推高房价呢？我认为这个风险非常大，几乎没有空间，开发企业如果赌政策，同样面临着巨大风险。

    所以，对开发企业来说，疫情后更考验企业的内在功力，开发企业不是要去赌政策、靠政策，而是要提高内功，提高经营能力，通过提高投资力、产品力、销售力来渡过难关。（信息来源：经济观察网）