时间：2019-12-27 09:34:22
来源：齐鲁晚报 作者：冯海宁
12月25日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下称《意见》),《意见》要求,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。
根据《合同法》《消费者权益保护法》和《经纪人管理办法》等法律法规,房屋中介不得收取除合法佣金以外的其他任何费用,然而在现实中,中介“吃差价”的现象却依然存在。从房东的角度来说,这种行为会让租金收入减少,从租客的角度来说,这种行为则会使租房成本上涨。在这个意义上,《意见》禁止中介“吃差价”,在维护房东和租客利益的同时,还有利于市场租金回归合理,体现出住房租赁时代的暖意。
从《意见》全文来看,文件的综合效应值得期待。多种政策安排对中介“吃差价”都有遏制作用。比如“真实发布房源信息”就有利于遏制“吃差价”,因为中介是利用房租价格信息不对称“两头吃”。再比如,“规范住房租赁合同”中推进与相关企业业务系统联网,实现住房租赁合同即时网签备案,也有遏制之效。又如“加强租赁企业监管”对“吃差价”可形成直接震慑力。
不过在利益的驱使下,某些中介机构未必乖乖听话。所以,要想让《意见》真正贯彻下去,还要打好“组合拳”,这样才能让中介“乖乖听话”。
首先,对合法“吃差价”与非法“吃差价”进行明确界定。所谓合法,是指中介对出租房进行装修并配置必需品,这种“吃差价”有一定合理性。但对于没有额外成本投入的“吃差价”,必须坚决禁止。
其次,实现房东和租客的信息对称。如果让房东和租客都能了解真实的租金情况,中介机构自然没有“吃差价”空间。那么,怎么才能实现信息对称呢?一种办法是主管部门根据市场变化精准指导各个区域和房型的租金。另一种办法是让房东和租客都能查阅房屋租赁合同。
最后,对非法“吃差价”的行为严厉打击。由于“吃差价”实质上是不法房产中介采用欺诈的手段订立合同,所以,被欺骗的房东和租客应该以欺诈的名义投诉或者起诉违法中介机构进行索赔。同时,各地监管部门还应当依据行业相关制度,对违法中介机构严厉处罚,以维护市场秩序。
此外,还要通过建立公共租房平台遏制“吃差价”。比如“广州智慧阳光租赁平台”是广州首个官方租房平台,真实有效的房源信息,大大压缩了中介机构“吃差价”的空间。如果各地能在住房租赁方面多些投入和服务,就能倒逼中介规范化。
数据显示,包括北京在内的不少一二线城市,住房租赁市场都出现降温态势,成交量与租金价格都有所下降。如果能通过有效手段遏制房屋中介“吃差价”,相信各地房租价格会进一步下降到合理水平。
