【吴镝自传】

如果要贴一个标签的话——“60后”中国男性公民。

曾经属于“阳光下最灿烂职业”的群体之一，因抵挡不住“春天的故事”之诱惑，携带着仅有的理想和激情；在上个世纪九十年代那个夏末秋初的夜晚——随着陌生而涌动的人潮——毫无着落地潜入深圳。只有一点文化，故不敢懈怠；倡导和践行终生学习。虽然也有些什么“EMBA”的证明文件，但自己却从不在意诸如此类的学历符号；因为持续坚守以“市场实战派”为荣。

自21世纪以来，依托着源自深圳的“市场补钙”阅历，一直游走于中国内地的地产江湖。从住宅地产到商业地产再到城市综合体，受益于改革开放的时代，受益于市场经济的垂青。

近来江湖授予我：“中国杂种”、“地产狂人”、“地产诗人”“地产文士”等雅号，我欣然接纳；因为这是最由衷的激励和鞭策。

在2008年中国楼市最激荡的思辨浪潮中，我旗帜鲜明地通过公开媒体表明：吴镝是中国楼市的“死多头”。好像还有“德政派”一说，我深以为然；中国的泛地产必须是“以市场之德，谋价值之政”。崇尚沟通，渴望交流。

身为中国勒泰投资集团常务副总裁的吴镝对城市化课题颇有研究，他表示：“城市化和中产阶级将是中国21世纪的两大主题，随着城市化的阔步发展，城市的整合经济对于GDP的贡献将产生越来越大的正向作用；大量外资纷纷涌入中国的根本原因也在于他们看中了中国在发展过程中巨大的市场需求。”

他认为，国外城市化的模式不适合中国，国外城市化的理论也不适合中国；中国有自己独特的国情，同时满载着13亿多人口，均使得中国城市化发展将面临巨大的挑战性和创造性。“一方面我们要推进城市化的进程，一方面还要建构城市化方面的理论平台。对于一个有着上下五千年悠久文明史的国家、一个世界上人口最多的国家、一个市场化才刚刚全面启动的国家、一个“三农”症结仍是核心问题的国家，正视如此的现实，外国人是没有任何发言权的。”他直言，如果一个开发商不关心城市化的进程，不考量自己给予城市升级的贡献率，怎能做好项目的开发呢？

城市化：改革开放30年的重大成果之一

吴镝说，自己对城市化的话题很感兴趣，主要缘于他所从事的房地产开发行业。“中国楼市从1998年进入市场到现在才10年时间，正因为其与中国城市化发展进程紧密同步，才呈现出房地产市场蒸蒸日上的发展趋势。否则仅仅依靠楼市本身的力量、靠开发商自觉的理想是完全不可能做到的。同时，城市化升级的进程也让中国房地产行业有了更大的发展后劲、更广的发展空间；基于此才会出现房价持续上涨的不动产大势。”他认为，中国的城市化进程和欧美国家有很大的区别，表现最为清晰的就是：由于生产力发展水平的不均衡，导致城市化发展主题的多样性。

他直言，城市化应该视为中国改革开放30年的重大成果之一。“因为只有在中国改革开放之后，我们才真正脱离了备战备荒、城市安全的思路，走上城市建设的民生之道。在一线城市、沿海城市的带动下，中国城市化正朝着中、西部呈阶梯状、梯次性、层级化地有序拓展。只要中国城市化升级不停止，中国楼市就必然持续向好，房子也就永远不会成为廉价消费品；在这一点上，美国如此，欧洲如此，中国更是如此！”此外，他还表示，城市化根本目的就是宜居，汶川大地震所造成的严重后果告知我们：在中国还有很多房子是建在不适宜人居的地方，所以中国13亿多人口对住房的需求永远都是刚性的。

那么，为什么改革开放30年的重大成果之一却在30周年之际陷入低迷呢？吴镝从房地产作为国民经济支柱产业的角度分析到，“我始终认为房地产行业是中国经济的支柱产业，既然如此，就会受到国家宏观调控政策的直接影响；之所以陷入低迷，是因为国家对于楼市的调控没有和其它产业区别对待。改革开放已经推行了30年，市场经济仿佛也切入了30年，但有多少人真正认知了市场经济？有多少企业是以市场经济的规则和方式在运转？又有多少领导是真正站在市场经济的高度予以指导和服务？所以要彻底地把计划经济时代的残渣余孽消除得干干净净！”

他表示，前30年中国进行着改革开放，后30年依然要坚持改革开放不放，要实事求是地、有深度、有广度地沉浸到市场经济的潮流之中去。他预测：楼市将在第四季度进入筑底期，股市也将很快重返“牛途”，因为“中国经济基本面的发展态势不支持市场现在的背离状况”。菩提本无树，明镜亦非台？在吴镝看来，既然是政策让消费者对市场失去了信心，就必须要让政策重新唤回消费者的信心。他坚信，国家一定会对当前的经济政策如货币政策、金融政策和财政政策做出有效的、有机的调整。

“两型社会”：中国城市化进程的必然选择

作为泛地产（他自己希望这么表述）从业人员，吴镝对当前中国各级政府加快城市建设和推动城市化步伐，坚持不懈地推进城市化进程的举动，表示出极大的拥护和由衷的钦佩。他尤其认为去年国家将武汉都市圈、长株潭城市群同时作为“两型社会”（即资源节约型和环境友好型社会）建设综合配套改革试验区，是极有发展战略眼光的英明之策。

“改革开放30年来，我们通过总结后必然会发现，如果将东南沿海城市的发展模式拷贝到中、西部去，已经是完全不适应中国经济发展的阶段性了。因为那是以环境资源的牺牲、人力福利的牺牲、发展后劲的牺牲，甚至是产品价值的牺牲，以此作为代价获得的不均衡的发展，如果延续这种发展模式，我们不仅将要付出更惨重代价，而且将不会给子孙留下任何可以寄生的东西。”

然而在中部的塌陷区锁定湖北和湖南，并以都市圈和城市群的模式来构建两型社会，其意义不可小视。吴镝认为，这是我们党为城市化战略的未来发展所制定的正确方向，表明最高管理层已经认识到，中国在城市化进程中更应该注重人文、注重民生、注重人居、注重生存价值；只有这样，我们的社会才能更加和谐。他同时指出，与房价相比，“两型社会”更应该成为全社会各界共同关注的焦点，尤其是泛地产从业人员必须领会的核心。

2.5线城市：未来城市化发展的主战场

单就房地产（住宅地产）发展态势而言，吴镝认为，房地产开发正在由一线城市向二线城市推进的过程中，然后将向2.5线城市、三线城市、四线城市推进，最后由城市带动整个农村，呈梯状发展。

他认为二、三线城市的说法很含混，有悖市场细分的原则，于是提出了“2.5线城市”的概念。“石家庄、长沙、呼和浩特、南昌、昆明、银川、贵阳、西宁甚至哈尔滨等省会城市，无论是从人口数量，还是城市经济实力、区域消费力、产业布局等，当下都够不上二线城市，但由于行政区划的渊源，赋予了它们特殊的符号，那么将它们划归于三线城市也是不尽合理的。”他特别强调，“2.5线城市”是一个动态型、过程性的概念，发展得好就会升级为二线城市，否则就会沦陷为三线城市。以行政区划而命名的很多省会城市，将成为未来二三十年中国城市化发展的主力战场。

吴镝还一针见血地指出这些城市普遍存在的主要问题，就是不擅长推广和经营城市。“作为一个城市的管理者，首先应该将城市作为国有资产中最具价值精华的资本进行整合推广；然而他们普遍缺乏经营和推广城市的意识。因为意识不强，所以行为不力；造成城市的资金流和资源流的沉淀极少，导致城市发展的节律缓慢。这也是今年石家庄到北京进行土地推荐，导致大多流拍的根本原因所在。”他反问道：当人们对一个城市还没有深刻认知的情况下，如何去投资？

“所以，我们仍然要坚持解放思想、开放创新；中国要获得大发展，政治体制要改革，城市的领导者要成为城市的经营者。”

就中国勒泰投资集团在大陆投资的第一个项目——“勒泰中心”为什么落户石家庄，吴镝坦言，首先，它是个2.5线城市；其次，正因为历史欠账，所以有发展空间；第三，石家庄具有良好的辐射性区位优势，同时周边区域城市经济都很有特点，比如山西的煤炭，山东的制造业、高附加值的农副产品，河南的物流中枢，北京的政治文化中心，互补性相当强。尤其是随着“高铁时代”的到来，石家庄到北京、太原、郑州、济南仅只要50分钟，跨区域的“同城效应”必然强化；“勒泰中心”的辐射性也自然伴随着石家庄城市的辐射性扩张而同步增强，运营风险也必然大幅降低；第四，城市管理者的支持。河北省委书记张云川先生，拥有长沙的成功案例，他到任后就提出石家庄“三年大变样”的城市发展目标，这必将有助于改变整个城市的面貌。此外，石家庄市委书记、市长也都很有战略眼光；“当城市管理者的想法和我们的理念一致时，对我们所产生的推动作用不可限量。”第五，“勒泰中心”所在的核心区位，是石家庄最黄金地段，符合都心型城市综合体的市场定位；“我坚信，未来‘勒泰中心’必将成为石家庄的城标，而不是地标。”

“5年后，石家庄——华北地区的流通之城，必将成为东南西北商家云集的物流商贸中枢，华北区域性的中心城市。我甚至认为，北京的副都就是石家庄，未来将有能力承接来自北京的产业转移和研发基地。我由衷地希望有更多投资商、开发商加入进来，共同努力将中国的2.5线城市全力推向二线城市。”

泛地产开发商：城市化的推手

学哲学专业的吴镝在上个世纪的90年代，因为“不安分”的基因驱使他来到深圳主动“下海”，将自己完全市场化。“当时真的不适应，很自负、很傲气，自然更痛苦，”回忆当初吴镝深有感触。对于步入房地产行业，吴镝说“自己是稀里糊涂进入这个行业”的，“进入这个行业后，才发觉很有意思，至今认为没有一个行业比房地产行业更具挑战性。准确地说，应该是房地产行业选择了我，而不是我选择了房地产行业。”

之后的10年，吴镝一直整合着住宅地产的项目。2002年，当商业地产开始在中国大地显露时，吴镝敏锐地意识到，与住宅地产相比，商业地产不仅更能提升城市的影响力，而且能为城市提供优质税源，解决更多的就业岗位和机会，同时作为地产从业人员，也更能为城市升级做出更多的贡献，于是他成为中国商业地产先行者阵营中的一份子。

2004年唐山远洋城MALL全面落成运营，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体，以崭新的都市消费文化创造了新的消费热点，成为唐山市新商圈的旗帜。2006年商住复合型项目——华城在荆州落成，由于其对城市整合的贡献，吴镝被授予荆州市荣誉市民称号；“这对我来说是最高的荣誉，至今都引以为豪”，同时更坚定了他“以担当中国城市化之推动者和追随者为荣”的信念。目前，他正在筹备

“我认为，中国的房地产将百年不衰，但对于房地产商的开发理念、开发模式、自身修为等各方面综合素质的要求将会越来越高，应该说，一个优秀的泛地产开发商应该不逊色于一个优秀的城市市长。作为一个泛地产开发界的从业人员，要把项目做成功，就必须占位足够高，认知足够深，层面足够广；要研究宏观经济、城市经济、房地产经济，研究得多了，项目的市场风险就小了，成功的概率就提高了。泛地产开发界的从业人员不一定是宏观经济专家，但一定是宏观经济学者，这样才能成为城市化的推手；如果中国的城市管理者团结了一批这样的城市化推手，那么这个城市就必然是发展得越来越好。”