全国楼市都在发生巨变。北上广深乃至全国商品房市场份额正迅速被少数规模型房企垄断。开发时代渐渐成为少数企业和少数地产人的游戏。

　　中国房地产报记者独家发布的上半年百强房企市场占有率排行榜显示，今年上半年百强房企全国市场占有率高达68.59%，即全国新房市场近7成的份额被集中在百强房企手中。而这一数字在2003年仅14%，2017年为47.7%。

　　其中，碧桂园以4124.9亿元的销售额高居行业第一，占据全国市场份额的6.16%；万科3046.6亿元的销售额占全国市场份额的4.55%；中国恒大的市场占有率达到4.54%。10强房企垄断了全国30%的市场份额，20强房企市场占有率达40%，30强房企市场占有率达48%。

　　一线城市的市场集中度尤为明显。

　　中国房地产报记者独家统计发现，今年上半年北京销售金额TOP10房企合计销售额598亿元，较去年同期下降了22%，但仍垄断了60%以上的市场份额。北京市场占有率前三名房企是首开股份(7.010, 0.04, 0.57%)、保利地产(11.800, -0.02, -0.17%)、首创置业，三家房价垄断了北京29%的新房市场。

　　而深圳商品房市场68%的份额都已被十强房企垄断。万科在深圳的市场占有率最高，达到14.29%，其次是龙光集团，市场占有率达12.16%。

　　在上海和广州，十强房企则均占据了40%左右的市场份额。

　　房地产市场洗牌加速态势之下，未来龙头房企的市场占有率甚至有望进一步提升。“我们做了一个框架，到2020年，现有的20强房企的市场占有率很可能会接近70%。”新城控股(27.700, -0.29, -1.04%)高级副总裁欧阳捷曾预测称。

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　　寡头来了：近7成新房市场被百强房企占据

　　百强房企用了14年多的时间，将市场占有率从14%提升至69%，增长近4倍。

　　尤其近两年销售市场的火爆行情，助推市场集中度骤然加速。2015年百强房企市场份额为36%，2016年增至40.8%，2017年进一步增至47.7%，增幅明显扩大。今年上半年则继续大步跃至68.59%，集中度达到历史新高度。

　　今年上半年，百强房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，创历史新高。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策松动及热点三四线城市房地产销售的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。百强房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度环比增长35%。

　　今年上半年50强房企销售额合计3.86万亿元，市场集度达到57.58%；30强房企销售额共3.21万亿元，市场占有率达48%。20强房企门槛提升至635亿元，销售额合计2.69万亿元，市场占有率达40.11%。

　　尤其是龙头房企规模扩张得更快。今年上半年TOP10房企销售额合计1.98万亿元，市场占有率达29.56%。而2016年这一数字仅18.6%。

　　横向对比来看。2016年，我国与美国TOP10房企市场占有率分别为18.7%和29.4%，相差10.7个百分点；TOP20市场占有率分别为25.2%和37.4%，相差12.2个百分点。但随着2017年以来我国龙头开发商规模效应急剧放大，中美龙头房企市场占有率差距正在大幅收窄。

　　15年来，万科、恒大、绿地三家房企一直位列百强企业TOP10名单。而碧桂园、融创虽是后晋者，但地位迅速赶超。碧桂园、万科、恒大已隐有行业寡头的势头，今年上半年三者市场占有率合计达到15.25%。

　　尤其是碧桂园，将全国化布局和坚持高周转的纯住宅路线运用到极致。今年上半年，碧桂园实现合同销售金额约4124.9亿元，远超万科恒大，全国市场占有率达到6.16%，处于绝对领先位置。在碧桂园内部，“只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王”。

　　相比之下，位于第二、第三位置的万科与恒大销售额刚刚过3000亿元，市场占有率分别为4.55%和4.54%。

　　第4名保利地产，上半年销售额2079.2亿元，市场占有率3.11%；第5名融创中国，销售额1916亿元，市场占有率2.86%。绿地排在第6名，销售额1606亿元，市场占有率2.4%。中海地产、新城控股、龙湖、华润置地也均进入了百强房企市场占有率排行榜前十的位置。

　　当然，这一过程中不断有被淘汰者。追溯到14年前，2004年首批百强房企中仅19家企业继续跻身如今的百强名单，其中81%的公司已经被挤出这一名单，淘汰率达81%。

　　时代已经变了。从2017年百强房企名单看，销售额没有1000亿元，别想进20强，没有400亿元，别想进50强。不久的将来，大部分中小房企都会被时代的列车抛下。

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　　北京深圳超6成市场被十强房企垄断：

　　它们是谁

　　市场集中度上显然一线城市更突出，而且增量市场空间越发狭窄，对于中小型房企而言，已经很难进入。

　　深圳市场表现得尤为明显。据中国房地产报记者独家统计，在深圳商品房市场销售额排名前十的房企中，上半年销售额共计709.77亿元，占深圳商品房市场份额的68.06%。也就是说，近7成的新房市场都被这10家房企垄断了。

　　今年上半年，万科以销售额149.04亿元稳居深圳市场“老大”之席，较去年同期增长约45%，在深圳市场占有率达14.29%。龙光集团深圳市场销售额126.83亿元，同比增长217.4%，深圳市场占有率达12.16%。紧接着是鸿荣源销售额达97.72亿元，市场占有率达9.37%。市场占有率前十的房企还有佳兆业、华侨城、华润置地、招商蛇口(18.320, 0.01, 0.05%)、深圳地铁集团、卓越集团以及宏发地产。

　　北京商品房市场的6成份额也被几家房企所垄断。据中国房地产报记者统计，北京市场销售额排名前十的房企，上半年销售额共计599亿元，占北京市场份额的60.31%。

　　上半年，首开股份以102亿元销售额居北京市场第一，市场占有率达10.27%。第2名是保利地产，北京市场销售额93亿元，市场占有率达9.36%。第3名是首创置业，北京市场销售额89亿元，市场占有率8.96%。北京市场占有率排前十的房企还有万科、中海、华润置地、龙湖、中国金茂、京投发展(4.580, -0.09, -1.93%)以及泰禾集团(18.150, -0.24, -1.31%)。

　　而上海商品房市场45%的份额被十强房企所垄断。上海市场销量最高的房企是融创中国，上半年销售额118.28亿元，市场占有率达9.42%；其次是绿地控股(6.430, 0.05, 0.78%)，销售额112亿元，市场占有率8.92%；万科在上海的市场占有率达到8.24%，排第3；这3家房企合计在上海楼市的市场占有率达到26.58%。第4名是泰禾集团，上半年在上海市场销售额达39.36亿元，市场占有率3.13%，远低于前面几家房企。

　　广州市场近4成的份额被十强房企所垄断，这一比例稍低于北上深。2018上半年广州住宅和商办物业共销售942.43亿元，同比下跌25%。上半年广州住宅新批面积仅358万平方米，为近3年新低，供应紧缺直接影响一手住宅成交量，加上上半年房贷利率呈现上涨趋势，整体市场销售额较去年同期跌幅明显。

　　但龙头房企仍收获了不错的销售业绩。广州市场TOP10房企上半年销售额共373.43亿元，占广州整个商品房销售市场的39.62%。

　　其中，保利地产以87.47亿元销售额夺得广州市场销量第一，遥遥领先第二名万科37.05亿元的销售额。保利广州市场占有率达10.12%，万科广州市场占有率达4.9%，远不及保利。越秀则实现了45.85亿元销售金额，排在第三位，市场占有率达4.87%。排在第四名的碧桂园销售额为29.26亿元，市场占有率3.1%；第五名绿地销售额27.63亿元，市场占有率为2.93%。其他进入前十名的房企还有招商、金茂、合景泰富、金地和中海。

　　在北上广深一线城市市场占有率前十房企榜单中，均出现了万科的身影，保利地产出现3次，绿地、中海、泰禾均出现了两次，碧桂园仅出现了1次（广州市场占有率排第4），恒大的身影一次都没出现。

　　其实，碧桂园和恒大的主战场都是集中于三四线楼市。从另一方面来说，小城市房价的上涨之路，恰恰就是恒大与碧桂园的崛起之路。而随着三四线城市去库存任务的结束，棚改货币化逐渐落幕，三四线楼市热销的行情能否继续演绎下去，市场已出现质疑之声。

　　但无论怎样，大龙头房企的规模效应已经形成了，中小房企已被大量挤出了市场，不仅是一二线热点城市市场，恐怕在不久的将来，随着三四线楼市的饱和收缩，市场集中度也会越来越高。房地产存量新时代下，注定是大鱼吃小鱼的结局。

　　（文中图表数据整理 许倩  制作 阮家建）