近年来，随着城市综合体在锡城各个区域加快布点，并引进大量时尚品牌，主城区一部分人群开始分流，中山路常年来“一街独大”的局面也有所改观。目前无锡正处于城市化“黄金发展期”，大量城市综合体的到来正当其时。不过业内人士表示，城市综合体虽然带来了巨大投资机遇，但也不能忽略它的风险。

城市综合体高歌猛进

近几年来，商业地产巨头们开始纷纷以城市综合体这种新业态启动“圈城运动”。除已经投入运营的万达广场、哥伦布等外，世贸中心、凤凰城也都即将完工，苏宁、恒隆、保利达、燕莎、海岸城、宜家等一批项目正在抓紧发起建设。据统计，未来5年内，无锡已建、拟建、正在建的加上未来规划要建的城市综合体项目至少在50个左右。城市综合体的出现，填补了部分区域的商业空白，大大便利了市民的生活需求，适应了城市规模不断扩大的需求，而城市的大规模发展也给了城市综合体一个很好的发展时机。可以预见的是，未来几年内，无锡每个区都将有几个规模城市综合体，满足消费者不出社区门就能吃喝玩购的一站式消费需求。    业内人士表示，目前很多城市综合体的火爆，与市民消费方式的改变有很大关系。如今很多市民逛街，已不仅是购物，更是娱乐休闲，求近、求全。“上世纪九十年代百货商场是黄金时期，最近十年来大卖场异常活跃。不久，无锡将迎来以城市综合体为主的时代。”这名人士认为。　

城市综合体涵盖了百货、超市等主力店，还包括美食、影院、KTV、酒店、写字楼等，集购物、娱乐、商务于一体，以大型购物中心、摩尔城、销品茂等形象面世，同样也备受广大投资者青睐。

品牌争夺暗流涌动

城市综合体越开越多，为了在未来的竞争中抢占先机，吸引消费者，除了完善项目功能外，各家在后期开发中也越发注重品牌的提档升级。百盛首家分店入驻新区宝龙广场，家乐福2009年末以来的两家新开门店都落户城市综合体。如今，很多在消费者心目中比较知名的百货、大卖场等，已经成为城市综合体开发商极力追求并争抢的“大众情人”。

据了解，众多城市综合体开发商一般在项目规划设计、奠基施工之初，就已圈定主力店商家。“主力店是一个城市综合体的‘定海神针’，占据比较大的面积和有利位置，对整个项目的运营直接影响很大。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客。”一家城市综合体的招商部负责人王经理称。

另外，在主力店外的其他商铺的招商过程中，开发商同样开始精选品牌。细心的市民可能都会觉察到，百货商场里很多时尚品牌如今有不少开始向城市综合体分流。记者在哥伦布的二期招商名单里，就看到了百丽、ONLY、百家好、黛安芬等很多百货商场里的知名品牌。

那么，开发商是怎么争夺品牌商家的呢？一位城市综合体开发商向记者透露三大招数：首先，选址精准，找到适合做商业的地块；其次，在建筑规划设计上，满足品牌要求，与品牌充分沟通，满足品牌对建筑的一些特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置；最后，在租金价格上肯定要给予优厚的政策。不少开发商表示，“对于城市综合体来说，品牌是提升项目价值的重要利器，因此，为了招进一线品牌，开发商都会给予很低的租金价格，给予商家3个月甚至半年左右的免租期，有的可能会长达一年以上。” 

投资城市综合体有机会也有风险

当越来越多的城市综合体获得成功后，越来越多的开发商开始竞相模仿。对此，有业内人士持乐观态度，认为只要运作得好，符合无锡人的消费需求和生活习惯，并且能够引导众多老百姓的消费，本地的消费潜力会充分得到挖掘。不过，有商业地产研究者也提醒投资者，未来几年将是无锡城市综合体项目的井喷期，在大量开发的背后也孕育了一定风险，尤其是局部区域城市综合体可能会出现过剩，这些区域的商业运营竞争必将更加激烈。因而投资城市综合体“有机会，也有风险”。

锡城商业地产研究者、江南大学老师蔡先生两年前曾经去看过北塘区一个城市综合体项目，当时商铺均价是每平米5万多元，开发商打包票两年肯定翻番，然而前几天蔡先生再去看时，发现虽然每平米价格的确涨了近1万元，但与开发商承诺相距甚远。蔡先生认为，一个城市综合体是否值得投资需要看该项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有极大的发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大，以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。“应该尽可能购买开发商、投资商大量持有项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商是没有动力来做好后期经营的。”蔡先生介绍，有些城市综合体往往只销售住宅，商业部分开发商压根就不对外出售，开发商宁愿自己持有，可见开发商自身非常看好商业部分的价值，如果在这样的城市综合体中能够买到独立商铺，那应该是比较安全的投资。

另外，蒋先生还表示，从北京、上海、香港等城市的发展来看，价值高、生意火的城市综合体往往都有轨道交通的支持，投资者可以加强对于轨道交通的关注。

城区扎营后挺进县级市及乡镇  城市综合体今年步入扩张大年

继单个项目成功抢滩后，今年无锡众多城市综合体进入了扩张大年，纷纷启动连锁发展征程。前日晚，很多知名品牌代理商、经销商都接到了哥伦布广场二期的“英雄帖”。除了大张旗鼓的招商外，哥伦布广场日前还启动了新区项目的奠基，同时下月洛社新城的项目也将火热动工，号称5年要开发6个商业地产项目。而一向很少进县级市的万达广场，在江阴、宜兴的项目也都相继奠基，之前在惠山、北塘也已成功拿地，扩张速度惊人。

从目前的一些城市综合体来看，已然成为我市商业地产项目开发的“升级版本”，功能复合性越来越强大，基本能满足各种生活需求。以哥伦布为例，其以家乐福、肯德基、屈臣氏为商业主力，300余国内外时尚品牌商家经营火爆，经营一年多已成为崇安新城购物、娱乐、生活时尚消费的首选地。滨湖万达广场自去年开业至今，已成功打造河埒商圈，这座集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的城市综合体已经被越来越多的人所接受、喜爱。如今，这些商业地产的成功抢滩者们已不满足在无锡城区发展，还把触角快速伸向了县级市以及乡镇市场。

当然，城市综合体启动连锁扩张，一般都具备可复制的成功经验。以万达为例，其作为国内城市综合体的成功典范，“快”让其占尽先机，它的经营性物业贷款和住宅产品销售现金流滚资模式为行业提供了金融通道样板的同时，其中端定位也扩大了商业受众群体。不过，城市综合体扩张也不仅仅是全产业链的简单复制。哥伦布广场招商部负责人表示，崇安新城项目因主要面对社区居民，因而定位是中端的休闲消费。而新区项目则针对日资、韩资聚集的特点，定位为中高端的“亚洲生活中心”，在品牌引进上会有所区别。

一位商业地产项目负责人表示，由于体量较大，而且规划配套全，多个综合体项目投入运营后，对改善无锡商业地产和商业经济格局将发挥积极作用，加速无锡进入一种“多中心”时代，市民也将在这些综合体中体验到全新的生活乐趣。但这位负责人还透露，目前金科、万科等房地产开发商也开始逐步进入商业地产领域，这个领域的市场竞争以后会更加激烈。

业内人士认为，与一般的商业地产相比，城市综合体要健康发展，要求更高。扩张的同时，经营者应该在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的品质地产，而不是单纯追求数量体量。