“十二五”被视为中国经济转型的重要节点，我国的经济增长方式将由原来的投资拉动为主逐步过渡为消费驱动为主，这一转变将对房地产行业的发展模式和格局产生怎样的影响？本报记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹。

中国房地产报：今年是“十二五”规划实现经济转型目标的开端之年，也被业界视为中国房地产行业的转型之年，你如何看待这一观点？

秦虹：我国的“十二五”规划有一个非常清晰的政策脉络，就是坚持科学发展观，加快转变经济发展方式，重点是调整经济结构。这种经济结构的战略性调整已经不是过去理解的第一产业、第二产业、第三产业，主要是内需和外需的结构调整。在中国扩大内需发展经济，支撑中国“十二五”经济发展有两大自身的内生动力，第一就是城镇化，推进城镇化，让更多的人在城市里生活，拉动内需。第二就是服务业，通过大力发展第三产业服务业，这也是中国经济发展的另一个内生动力。

这些政策利好对房地产，特别是商业地产来说，意味着重大的发展机遇。

中国房地产报：这一机遇会给商业地产的发展模式带来什么影响？

秦虹：这个机遇不仅仅是城镇化带来城市人口增多这样一个简单的数字现象，更重要的是在“十二五”期间城市化发展的过程中，大城市、龙头城市，200万人口以上的城市增长速度的提高。随着大城市规模的扩张，大城市数量的增多，城市人口集聚和收入层次级差会越来越明显，对商业需求也会越来越大。比如以前的超市就可以满足城市的需求，但是城市扩大了以后，人们对于城市的商业需求就包括专门的写字楼，专门的酒店、咖啡厅、酒吧这些高层次的场所。

城市对商业需求的增加，同时也意味着城市土地在公共服务、综合商业方面的投入会越来越大。当一个大城市扩大了之后，对商业地产的需求不是城市规模小的那种简单的平面商业的复制，这时候就需要有包括酒店、城市综合体这样的综合商业出现，而不是简单地复制过去的平面商业模式。

中国房地产报：近年来以城市综合体为代表的综合商业形态越来越受到业界关注，你认为城市综合体将对现代城市发展起到哪些作用？

秦虹：从客观规律上来讲，城市综合体代表着一种土地实用功能的综合利用模式，提高土地功能的综合利用，可以说是现在城市持续繁荣和发展的一个重要的经验。

从近百年来各个国家城市发展的主体思想上来看，一个重要的指导思想和理念就是城市土地供应的综合利用，通过在一个城市里把居住、办公、商业、休闲、旅游等功能混合利用，打造人流、资金流、信息流之间的交互的巨大需求。而我们过去那种单独的居住区、文化区、商业区理念，反而造成了城市交融的停滞。

从主观上讲，城市综合体现在越来越受到各级地方政府的高度关注，大型的城市综合体项目的兴建不仅可以带当地的商业发展，也可以推动整体城市功能和城市竞争力的提升。

中国房地产报：从去年开始，很多二三线城市都推出了自己的的城市综合体计划，你如何看待这股二三城市掀起的城市综合体热潮？

秦虹：“十二五”期间城镇化率的发展将会更多地惠及中西部地区和中小城市。如果说我们10年前的房地产发展更多集中在一线城市、东部地区，那么“十二五”发展城镇化的重点，增长最快的就是中西部地区和非一线城市，甚至是非二线城市。

城市综合体为什么现在越来越受到各级地方政府的高度关注，跟这些城市发展的思路有关，随着“十二五”期间城镇化发展，各级政府正在推动城市功能整体上的升级，推进以第三产业为核心大力发展服务业的城市发展模式，而城市综合体所代表的这种商业发展模式，跟这些城市希望提高城市综合功能的发展思路比较契合，所以也会引发地方政府的关注。