上月底，国土部与住建部联合发文，正式确定了在全国13个城市试点农村集体建设用地建租赁房的方案。同时也确定，一旦试点成功，将在全国推广。

    方案一经发布，立即成了坊间议论的热点，因为这一政策意味着今后农民可以建房出租给城里人，不仅影响到农村、农民，更是极大改变了全国房地产行业的格局。

    农村集体建设用地入市，将带来哪些剧变？

    ①土地开发成本将大幅降低

    按照这一方案，农村集体土地将不用再经过国家征地的环节就可以直接进入市场，而且村集体可以自行经营租赁房建设。换句话说，农村集体土地入市将不再需要经过征收，然后转国有土地，再招拍挂的流程，甚至连开发商这个环节都可以省去。

    据业内人士估算，这些大头的成本省去之后，集体土地建设的租赁房，成本可能只有一线城市商品房的20%，或是二线城市商品房的30%。

    ②租购同权，进一步改变“租不如买”的价值观

    过去小产权房租赁是不合法的，租客不仅不能与买房者同权，甚至连很多基本社会保障都享受不到。而集体土地租赁房合法之后，租客能够享受与商品房业主同等的基本公共服务全力和社会保障机制。

    ③进一步盘活农村产权交易市场

    农村集体土地直接入市，也意味着农村产权交易市场将进一步活跃，农用地流转、集体土地流转、宅基地流转将形成合力，构建起全国范围的土地流转市场。

    房价会下跌吗？

    那么这是不是意味着全国房价会大幅下跌呢？业内分析人士认为，不会。因为主要影响的只是郊区的房价，而且从北京目前的试点情况来看，房价下跌的情况并没有发生。

    另外一点，由于集体用地租赁房和各类保障住房的兴起，将极大挤压地方政府来自土地的收益，因此商品房市场的健康运转对于地方政府的财政收入反而显得更加重要，只有二者相互依存，这盘棋才能继续往下走。

    最大的受益者是谁？

    ①村集体

    按照国土部和住建部的方案，村镇集体经济组织既可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这波红利可以说是所有农村人的机遇，根据市场研究报告的数据，我国的房屋租赁人口占总人口的11.6%，也就是1.1亿左右，农民将成为大批租赁房的股东，长期享受集体土地带来的红利。

    同时，集体土地租赁房的建设实行统一规划后，还将极大改变城中村等地区脏乱差的环境，提升整个区域的市场价值。

    ②房租客

    集体土地建设租赁房，是国家逐步建立“租购同权”体系战略的一部分。在未来，这个体系还将进一步完善。

    业内人士认为，集体土地合法租赁后，承租人可以实现的权益包括：租客子女可以享受和商品房业主同等的入学权利；享受市政居民水电气同等的收费标准；享受与商品房同等的基本公共服务权利；依法享受社会保障机制。

    ③农村土地流转中介

    随着城镇化的加速，大量人口从农村迁徙到城市，留下了大片荒废的耕地、宅基地。农村土地流转中介正是在这一背景下应运而生，通过资源整合，服务于需要出租土地的农民和想要租地进行规模经营的新型经营主体。

    集体土地入市后，农村土地交易市场也将进一步扩大，有利于流转中介提供更立体的综合服务。