【个人档案】
毕业院校：河北工业大学
技术职称：工程师
工作经历：1999年3月，在国美电器任职，任天津、上海、香港总经理，总部营销总监；
2004年，任鹏润地产业务总监；如今任北京明天 信华投资有限公司副总、国美第一城
总经理、明天第一城总经理。
主要业绩：100万平方米国美第一城的销售；50万平米明天第一城的建设和销售；
56.3万平米昌平项目的一级开发。
社会职务：神仙派主席

“如果几年前来过这个区域，你就能强烈感受到什么是城市化。”初夏的下午，在位于北京东四环和东五环之间的国美第一城社区，项目操盘手北京鹏润房地产开发有限责任公司总经理陈云峰在接受记者采访时说，“我是天津人，属于北漂一族；我从农村出来，被城市化了。”

陈云峰，这位国美电器打天下的元老派人物，被誉为“北京业内的顶级操盘手”，并没有讲述自己如何从卖电器到卖房子，也没有谈操作北京两个超级大盘时如何“像卖电器一样卖房子”创造销售神话，而是结合个人进京的亲历、从一个开发商的经历，谈他对我国城市化的感受、对城市化进程的理解。

城市化让三代人“大丰收”

“我在村里上小学、在乡里上初中，读高中在县里，考上大学到了天津市。工作后，随着所在工作单位国美电器在全国的发展，我进到了北京这个大都市。举家北迁，一晃7年了……”陈云峰在讲述自己被“城市化”的经历时说：“不光我从农村进到了城里，我们兄妹4个人中，就有3个人被城市化了。”

亲历着城市化的进程，陈云峰说：“城市化给每个人带来情感上的冲击，那是一种背井离乡的无奈：舍不得离开老家，但又不得不顺应城市化的大趋势——从农村迁移到城市，而进城后又不得不承受高房价，甚至终身做房奴。”

“尽管如此，中国的城市化终究是一个进步的过程，它能给老百姓带来切身的利益。”陈云峰打了一个比方：“就像爬山一样，越到高处，付出的艰辛是可想而知的，但不言而喻的是越到高处，风光越美好。”他从以下三个方面进行了描述。
          

首先，从物质上看，人们能体会的是城市化进程中财富的积累。“农村人进城后，咬着牙买了房子，这是一个很痛苦的过程。但随着城市化的带动，城市的范围扩大了，水涨船高，房子随之增值了，就像农民在地里种地，是有收获的。”陈云峰说，城市化的过程，实际上是城市财富的积累与提升的过程，特别是我国的《物权法》施行后，家庭的最大资产就是房子（不动产）。

其次，城市化带来的是观念上的变化。人们进城后，生活方式也会发生相应的改变：不会随地吐痰，出行可选择乘坐公共汽车，让孩子在城里上很好的学校，让老人进很好的医院……所以，我国城市化的过程，是人们选择新的生活方式的过程。

再次，从范围上看，城市化能让更多的人受益。他说：“让中国的城市化造福全人类，首先造福的是我们中国人，最直接的是让三代人‘大丰收’。”的确，城市化能惠及三代，不光是进城的那一代尝到了城市化的成果，直接受惠的是下一代，能享受到最直接的教育、医疗、娱乐等。上一代又如何受惠呢？陈云峰说，很多人特别是年轻人进城后，将老人留在农村的家里，随着财富的积累，慢慢在城里稳定了，有能力将父母接到城里。父母跟随子女进城，开阔了眼界，改变了生活方式，有了好的生活习惯，和儿女们一起生活更能享受天伦之乐。

进城不仅仅是拥有住房

随着我国城市化进程的推进，很多人从村里到乡里、再到县里，最后到了市里，而更优秀的人则从大城市到特大型城市，这几乎是好几代人延续的历程。由于城市化的进程与带动，人们离开自己所生活的土地，开始选择新的生活方式。

“如果要回答什么是城市化，第一个答案可以是:进城的人，要在城市里拥有住房。”陈云峰说，他负责操盘的京城两个大盘就是活生生的例子：在国美第一城持外地身份证购买的人是48%，到明天第一城已经突破了72%。

由此，陈云峰能够直观地感受到中国城市化带来外地人员购房比例的增加。“以我们的两个项目为例，仅仅在三年的时间里，外地人在北京购房的比例从30%到50%、再到70%，每年以20%的速度递增，这个速度惊人啊！”他估算，北京的商品房从大众楼盘到高档楼盘，由外地人购买的比例占到近70%。这种情况就表明，农村人在进城市，外地人进大城市。

在陈云峰看来，城市化可以看成建造高楼大厦的过程，但不是简单地住进高楼。他说还有更广泛的内容，包括城市规划时不应只是小区住房，光解决居住的问题，还要考虑产业、配套及交通问题；开发商不应该是盲目地盖房子，要解决配套问题；对于进城的人来说，需要城市化理念的建设与提升、自身观念的改变。

同时，陈云峰也以自己的切身经历指出了城市化进程中出现的问题：“说实话，在户口政策如此封闭的今天，像我这样在北京打工的人，只享受到了‘农民工’一样的待遇:办第二代身份证要回天津、办汽车驾照和年检要回天津、办护照要回天津、孩子虽然在北京上学，但高考要回天津……”看来，尽管人们进了城拥有了房子，但由于户籍制度带来的教育、医疗、养老等问题亟待解决。

城市化让城市外延

谈及城市化的感受，陈云峰结合自己操盘的项目说开了：“如果几年前来过这个区域，你就能强烈感受到什么是城市化。”他深有感触地说，城市其实是有生命力的，随着城市化进程的加快，城市不断往外延伸。

陈云峰记得很清楚：2005年初，当国美第一城项目开始销售时，周边还是郊区，路没修好，环境可以用“脏、乱、差”来形容。在卖房时，售楼员需要不断地向购房人强调，“虽然现在看似郊区，但很快政府就会修路，环境很快就会好起来。虽然是四环外，但毕竟在五环内。”当时很多买房人还犹豫不决。不过，仅仅三年的时间，当年姚家园村的村子面貌已摇身变成了现代化的都市社区。而国美第一城的房价也由当时的每平米5000多元，上涨到12000元。

“这就是城市化的作用，它让城市外延，带动区域环境的变化，也促进了地产的发展。”陈云峰说，两三年前，位于北五环奥北区域的明天第一城，2006年底以每平米五千多元开盘，现在二手房均价已到12000元了。由于城市化进程的推进，整个立水桥区域发展起来，小区在开发的同时建造了22万平米的绿地，曾经荒凉、脏乱差的地方，如今已风景如画:推开窗户，城铁5号线列车悄然经过、河水潺潺流过，地面经过绿化变成了绿地，疏导后的交通不再像以前拥挤……

作为项目操盘手，陈云峰说，地产开发得益于城市化进程的带动，与此同时，地产项目适应区域发展，推动了城市发展和区域价值的提升。他举例说，朝青板块的国美第一城10万平米商业中心，使京东商圈外延到四环外5环内；位于五环外立水桥区域的明天第一城，与城铁北部的龙德广场差异经营，有望演变成为奥北区域最大的新兴商圈。

陈云峰将城市化进程与地产开发的关系比喻为大树与枝杈的关系，认为地产开发是城市化进程的关键环节。他说，在城市化进程中，如果开发商主要的责任就是拿地、规划、设计、施工、销售，然后进入物业，这还远远不够。“开发商从项目初始，就应把自己的一些好的开发理念，把美好生活的愿望，慢慢传递给所有的业主。”

陈云峰说，开发商在创造自己的经济效益方面负有责任外，也应承担更多的社会责任。“开发企业作为现代社区的建造者，不仅要在社区建筑物的质量上下工夫，而且要在社区管理、社区文化、社区精神凝聚力上做带头人，这样才能适应当今社会消费者的真实居住需求，同时也符合中央提出的创建和谐社会的要求。”

反思农民盖房代代穷

从上大学开始，陈云峰从一个农民的儿子开始演变为一个城里人，被“城市化”的他，如今已身兼多职：明天投资公司常务副总裁、国美第一城总经理、明天第一城总经理，但爱思考的他，总会对自己生存过的环境进行反思。

他说：“我的老家位于北京东部，隶属于天津蓟县的一个普通村庄。由于这个村子距北京、天津、河北唐山市都是100公里左右，我估计它在中国的千千万万个村庄里并不是最穷的，当然也不是最富的。每一次回家，我都能强烈地感觉到城市和农村的不同，最直观的是城市年年在变化，楼越修越高、越修越新；马路越修越宽、越修越漂亮。但农村总是一样的破旧， 20多年过去了，整个村子变化一点不大，只不过认识的人在一年年变老。”

城市化的过程不是所有的人都进入城市生活，一部分人出来了，但有一些人仍旧要留在农村。那一部分没有进城的人，怎么办？为什么农村会贫穷？与担任村支书的父亲、任乡长的叔叔在一起，陈云峰总爱提出话题一起探讨，并试图找到其中的缘由。在陈云峰的博客中，他写到“盖房子导致农民代代贫穷”，在农村，一个男性农民一生要盖2次房，一次是在他35岁左右，这时他自己住的房子因为是父亲在12-13年前为他结婚时盖的，必须翻盖了，否则不仅在村里没面子，而且由于质量问题，房子已低矮破旧，甚至跑风漏雨了！另一次是在45岁左右，这时儿子在23岁左右，儿子娶媳妇是必须要为他盖房的。

他说：“我回去了解了一下盖房子的成本：在农村，家里有儿子的到了18岁，按政策就可以申请宅基地，不用支付土地费用。但房子的建筑成本也越来越高了，一般三间房要5-8万元。房子建安费用增高有几个原因：房子所需砖、水泥、门窗、瓦等都涨了价，而且人工费不再像几年前那样，欠人情从村里请人，只需管饭就可以不花，现在壮工都进城务工了，按照市场价支付人工费是必须的，盖房子的人工费，要占到总成本的30%－50%。”

陈云峰算了一笔账:按男性农民一生盖两次房计算，他总共要花10－16万元，而这个数字，刚好是他从20岁开始赚钱，20多年后总收入的70－80%，也就是他多半生的积蓄。在农村，45岁之后，农民普遍体质下降，疾病渐多，由于看病贵，舍不得吃药、去医院，于是房子盖好了，身体却垮了，这个循环长期困扰着众多的农民家庭。

这一问题如何破解？陈云峰提了两个建议：一是改变代代盖房的传统模式。由于农村房子一般不规划、不设计，大都沿用着传统的凭经验的盖房方法，结果造成房屋使用寿命短，而且不抗震，同时舒适度不高，易破旧。如果吸收城市建房的一些好的做法，在地基处理、结构形式、使用功能等方面有所突破，让一套房子从现在的使用期仅为15年左右提高到50年左右，从而改变几千年来农村“代代盖房代代穷”的现状。二是，县、乡（镇）、村三级政府就应该明确相应职能，对农民盖房进行规划、建设的指导及管理。

“要推广城市化的理念，将城市的观念带回农村，改变旧有的观念，调整产业结构，彻底改变农村的落后面貌。”陈云峰说，期盼着农民不再为盖房子发愁的那一天。