以传播城市化专业知识为己任
2022年01月16日
星期日
设为首页 | 加入收藏
当前的“城镇化”战略让小城市的房子卖不出去
时间:2017-03-16 08:34:01  来源:新浪网  作者:樊纲 

  我们的城镇化发展战略不改,我们的容积率不改,农村土地制度不改,大城市住房供不应求,小城市却买家难求的问题就会持续扩大。

  这一轮房地产的风波最突出的现象是“两极分化”,少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨,人们感觉很恐怖。与此同时,三线和四线城市高喊要去库存,但房子卖不出去。以前是特大城市泡沫涨了,其他中小城市也跟着涨,但是这次是一方面暴涨,另一方面却是下跌;一方面是供不应求,另一方面却是卖不出去,这是基本的事实。我们需要解释这其中的原因,于是出现了很多似是而非的解释。

  第一种说法是货币太多了。中国的M2这么多,已经超过GDP多少倍,自然房价就要涨,这是一个似是而非的说法。当然,任何价格上涨都跟货币有些关系,但是反过来说,货币是一般等价物,它可以交易任何东西,即所谓的大水漫灌,水可以流到任何一个缝隙里,也可以流到任何一个市场上。

  可是,这次货币怎么没有流到猪肉市场、食品市场和蔬菜市场上?怎么没到股市上呢?而是跑到楼市上了,为什么没去二线、三线城市,而只是集中在大城市?货币总是和价格有关系,任何价格上涨背后都有货币因素,但是用货币这个一般等价物,无法解释某些市场上的特殊现象。

  相对比较历史上的货币总量,并不是最多的,尽管比例在提高,杠杆在加大,但是现在每年 M2的增长速度是 10%、11%,而以前很长时间都在 18%、19%。说钱多了,这是一个并不能解释问题的说法。

  第二种说法是“土地贵”。大家都听说过房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说,地价现在比房价都贵了,将来房价一定更贵,赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非?一般来看,土地在前,房子在后,土价贵自然房价贵,因果关系好像挺明显。但地价是个派生价格,最终的产品还是房价,预计未来的房价比现在的房价还要高,所以才敢现在把地价拍得更高。

  当然,政府在土地问题上存在很大的问题,后面会重点谈到。这里我首先要说的是,现在最流行的两个说法,都解释不了目前楼市的价格问题。

  接下来,我们再系统地把土地问题讲一讲。买房子就是买地,地是最基本的资源,也是最基本的资产。很多东西的价格,包括制造业、商业的成本、老百姓的生活成本都和地价相关。我们平时买商品,价格中的一部分就包括商业成本中的地价成本。有必要把土地问题稍微系统讲一讲,让大家理解土地在经济学上的意义,知道土地在现实生活当中起到的作用。

  首先,中国是一个人多地少的国家,也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家。土地稀缺度的衡量,并不是按你拥有多少土地面积,而是按可居住面积计算。中国虽然有 960万平方千米的国土,但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多,除去喜马拉雅山脉和各种各样的沙漠荒原,中国版图上绿色的平原面积很小。

  我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的 1/3左右,所以人地关系相对来说比较紧张。

  其次,我们在人地关系中,还有一个更复杂的因素,就是要求粮食自给自足,对这个问题经济学家有各种争论。有的经济学家说,进口粮食就等于进口土地,现在进口的粮食已经占到 10%左右。但是这不是一个单纯的经济学问题,也不是进口粮食与土地关系的问题,中国的粮食问题是一个国际政治问题。

  我们有些农业专家比较保守,现在管理国家这一代人也有着非常鲜明的记忆,20世纪60年代中国闹饥荒,很多国家对我们搞了粮食禁运。我们不需要保持98%的自给自足,但是应该保证 90%、85%的自给自足,这是我们国家大的战略问题,所以我们有一条控制可耕地面积的红线,这条红线就是根据自给自足的要求画出来的。

  所以,一是我们的土地本来就少;二是大部分土地还要用来种种粮食,因此土地就感觉特别少;三是过去城市和农村相分离,农村家家户户都有宅基地和自留地,虽然农民住房质量不太高,但是人均面积比较大。现在情况发生了变化,很多农民进城了,但是他的那块地还在,而且也没有改变用途。

  重庆搞了一个制度叫地票制,地票上写的农民有多少宅基地、承包地。农民进了城,变成了城市户口,能够享受到城市提供的公共服务,如果他愿意放弃这一块土地,这块土地就可以纳入城市建设。

  重庆的特点是直辖市,城市周围都是农村,农民进城和地票交易比较方便,也容易控制。但是人口流动一旦跨省,湖南的农民工到深圳打工,让他带一个地票,由深圳去监督湖南的那块土地怎么使用、怎么置换,这个至少目前很难做到。农民进了城,增加了城市的住房需求,但是他在农村的那块土地仍然闲置着。

  有人说,农民是低收入阶层,虽然进了城也不一定有买房需求,我认为这是一个接替性的过程。农民最初的需求是租房,一旦租了房子,原来住这个房子的人,就可以用获得的房租提出改善性的住房需求去买新房。很多农民在城里住的城中村、工棚、地下室,农村的家里却闲着一个大别墅,只是逢年过节才回去住几天。很多土地闲置,闲置就等于浪费。

  土地供给本身就有局限,再加上人为的因素,我们的城市容积率太低。多数城市批楼盘必须要建花园小区,对环境、生态要求很高,容积率只有2%~3%,而中国香港地区是9%~ 10%。我们本来就人多地少,人均土地稀缺程度不比香港更低,但是我们还要搞奢侈品,建很宽松的社区和房子。

  除了这些因素之外,最近这一轮地价暴涨和房价暴涨,或者房价带动地价暴涨,或者预期房价带动地价涨,暴露出一个重要的政策性原因,就是我们的城镇化战略导致两极分化。中国从来不说城市化,而是说城镇化。城镇化和城市化在概念上没什么区别,都是农民进城人口迁移的过程。但是在现实中,不同的提法代表着不同的政策和不同的做法。

  这些年我们的基本做法,是限制大城市发展,鼓励小城镇发展。小城镇发展显然地是不受限制的,至少没有冲到顶,地是敞开供给的,大城市首先从限制人口开始,对人口流入设定一个规模,与此相适应来配备土地。

  城市有多少人就有多少土地供给,就提供多少公共设施和服务。北京市就提出城市人口到什么时候要控制在多少万以内等。大城市中心和周边只能有这么多的土地供给,这就是现实。

  因此,我们的愿景就是希望人们从农村迁移出来以后,都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化,年轻人迁移的目的,就是要找一个好一点、有兴趣和收入高一点的工作,这是最基本的。

  可是现实中,很多产业和企业并没有到小城市去,相反小城市的企业都往大城市搬。在内陆地区的一些地方,原来指望沿海地区产业转移到这里来,内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去,人怎么会到小城市去呢?它无法提供那么多就业,也无法提供那么高收入,所以人们还是涌向大城市。

  我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?最早出现的是乡镇工业,后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业,它不具备聚集效应,而聚集效应是规模效应的一种。

  当年农村搞乡镇企业,每个镇或每个村都要搞工业,修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区,它的基础设施不仅便宜,而且更健全、更齐备,包括物流、交通、信息等,更有利于产业的发展,同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。

  城市化的基本定义和逻辑就是聚集,越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负面的效果,但是总体比较,它的收益和成本代价哪个更高一点,最后就会向哪方面倾斜。

  世界历史近百年来,大城市越来越发展得好,人口越来越向大城市集中,包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》,说连治理污染也是大城市更有效益,只有一定规模人口的大城市,才可以建设高水平的污水处理厂。

  人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业,创造了收入,有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业,服务业就是家庭生活的社会化。在农村,你想去饭馆吃个饭可能要走20里路,去饭馆吃的人少,饭馆没有规模效应就发展不下去。

  城市人口聚集,大家可以很方便地去下饭馆,整个家庭生活就社会化了,同时又创造了更多的就业。顺便说一说,你自己在家洗头是不计入GDP的,也不创造收入。如果你到外面洗头,理发师的工作就创造了GDP,你就创造了别人的就业和收入,这就是人口聚集带来的好处。

  现在高级知识分子、大学毕业生都愿意往大城市聚集,就是因为大城市有创新的机会,这涉及现代经济学一个重要的知识外溢效应原理,知识存量在互相碰撞中可以产生新的知识增量,知识存量越多增量越多。从城市角度讲,人口越聚集,越能创造新的机会、创造新的经济、创造新的知识。

  大城市人口聚集,往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等,很多年轻人选择在北京漂着,就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。

  总之,大城市不仅创造了就业,创造了收入,而且还能不断产生新鲜的事物,这就是人口迁移的规律。

  回顾中国这些年来的发展,人口迁移大多数是奔着大城市去的,当然也不是一下子都到了北、上、广、深这些一线城市,而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民,已经在家乡的县城里买了房子,县城里的人想去地市级城市,地市级城市的人又想去省城。

  大城市必须要聚集一定规模的人口,才会出现好的学校、医院和各种文化生活。希望的生活,在小城市无法实现,只有到大城市,全世界都是如此,中国也不例外,人的基本选择逻辑是一样的。

  然而,我们现在实行的是大城市设限,不让人们进大城市,没有按照未来人口不断进入大城市的规模,来考虑和安排各方面公共品的供给,包括土地的供给。

  如果现在还是计划经济,还在严格执行户籍制度,人口只能在原户籍地所在地,你还可以规划和掌控大城市规模。但是,现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了,因为迁移是自由的,人为设限只是想控制资源,但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有 1800万人口,但是只要人们愿意来,很快就会超过这个限制,这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。

  两极分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面,包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束,提出这个城市只能养活800万人口,结果现在人口达到了2100万,这个城市肯定会出现供求关系紧张,包括交通、公安、社会保障等一系列社会公共服务都会不足。

  北京统计有 1600万人口,但是在北京实际用的手机有 2700万部,其中当然有一手两机的,但是算下来至少也有 2000万人口了,因为很多外来常住人口和北漂一族还是隐形的。

  那么,小城市的房地产是怎么回事呢? 2004 ~2007年房地产过热, 2007年出了“国几条”把房价压下去,2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资,因为大城市限购,小城市不限购,不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地,在二线、三线、四线城市建了一些房子,以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现,房子盖好了但人走光了。

  城市的两极分化,一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡,另一方面是人口不断流出,供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差,违背了人的迁移规律,违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为,人的行为的基本逻辑是要追求就业,追求收入,追求改善的生活。而我们老是逆着这一规律走。

  也许人们会问,那么小城镇到底该怎么办呢?难道我们要放弃发展小城镇了吗?欧洲的小城镇为什么一直在发展呢?下面我们来分析一下原因。

  第一个原因,欧洲工业化进程比较漫长,大概用了 100 ~ 150年的时间,农民才基本走完。到了一定阶段,原来的农民还没有走光,退休的人已经回来了。这些退休回来的人和没走的人有着本质的区别。因为从城里退休回来的人是拿着一生的积蓄回来的,是带着社保回来的,他们是通过在城市就业提高了收入有了积蓄的一群人,并且还带回来了他们在现代城市生活的经历和经验。

  他们回到小城镇后,第一件事是修缮老宅,让老宅实现现代化。第二件事是把公共服务带回来,小城镇出现了社保机构为人们提供服务,于是这个小城镇就被保护发展下来了。欧洲人口的交替是在漫长的城市化、工业化进程实现的,欧洲的小城镇能够比较完整地保存下来,而且得以延续发展,是因为这里有了新的收入基础,有了新的公共服务机构和设施,已经变成了新型的小城镇。

  而我们属于在三十几年内快速实现工业化的国家,这个过程很短,目前还有 1/3的农民没有走出去。

  第二个原因,欧洲人口密度很高,已经形成了许多城市群、城市带。使用各种交通工具,能在一个小时最多一个半小时内从一个小城镇到达大城市市中心,这个区域都是属于城市群的范畴,而不是边缘地区,这相当于北京市周边的那些小城市。欧洲很多这样的大城市几乎重叠在一起,其周边的小城市其实都不是真正意义的小城市,而是大城市群当中的组成部分。

  中国虽然人均可居住土地的面积很小,但是大城市确实比较分散。现在有了高速铁路、城际快轨,速度越快半径越大,涉及面越广,使得周边的小城市有机会跟着中心大城市一起发展。

  有一本畅销的英文小说叫《火车上的女孩》,就是讲一个女孩坐通勤车,往返一个小城镇到伦敦之间来回上下班。纽约金融界的人士也都住在周边城市,这就是城市群的概念。一个小城镇的位置在哪里,有没有发展前途,要看它和大城市的关系位置怎么样。

  中国属于快速工业化国家,类似于韩国和日本。我们用了50年时间,工业化达到了80%多,现在还在继续工业化,这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢?第一是新的人口进到城里来了,但是退休的人群还没有形成。

  第一代有钱的退休人群正在形成,这里的有钱并不是很有钱,至少是中产阶级。他们想着现在房子便宜,赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后,目前这一代人还没有形成。

  所以在这个阶段,加之中国地域辽阔,很多小城市不在大城市群里,发展就会遇到困难。现在我们正在形成一些大城市群,应该顺应这个潮流,应该鼓励大城市群的发展。

  中国有 14亿人口,在珠三角、长三角,出现 5000万到 1亿人的大城市群都是可以想象的,它们是几个城市群的叠加。比如苏州周边一大块加起来有一亿人口,深圳周边再把香港地区和广州算上,也会达到上亿的人口规模。

  我们的内陆中心城市,这几年快速交通发展的成效已经显现出来,武汉、长沙、南京、合肥、成都、重庆、郑州、西安等一些省会城市(直辖市)已经成为人口聚集区。

  从目前看,一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡,但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候,而人口迁出也是一种发展。假定只有这些资源,原来那么多人,分母那么大,人均 GDP、人均收入就上不去。

  人口迁移有两个效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地减少了分母,减少了分母整个分数就大了,同样的收入分到每个人头上就高了,就可以提高收入。农村就是这样的情况,大量的人口走掉,少数的人种大面积的土地,耕作的农民收入就高了。

  现在就是一些内陆地区的二线、三线、四线城市人口迁出的过程,但是并不是说它没有机会了。一是小城镇的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保护好老宅,保护好当地的生态和特色文化,就为将来人口回流做好了准备。

  我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市,包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。盲目地和欧洲比,很容易犯毛病。

  韩国、日本都属于快速工业化国家,都犯过类似的错误。日本当年也是让大家到小城镇去,说不要到东京来,最后的结果是全国 1.3亿人口,有30%的人口住在东京,20%的人口住在大阪,两个地区人口加总为50%。日本经济20世纪90年代初开始下滑和这个有关系。

  韩国也说不要到首尔来,还搞新农村运动,结果是新农村建成之日就是村民走光之时。现在有50%的人口聚集在首尔,这个首尔是大首尔的概念。都想均衡地发展,所以很容易犯同样的错误。

  从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅是简单地控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。

  著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的,据说他临终前两年曾经对他的学生说,也许在中国小城镇这条路可能走不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识,今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。

  现在我们的大城市房价暴涨,小城市却有那么多的积压,一眼望不到头的房子也没卖出去几套,因为肯定没有人在那里买。所谓美国的鬼城就是一个小村,而我们的鬼城真是成群的高楼大厦,很惨烈。

  现在社会已经开始吸取教训了,一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业,没有创造就业,搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方,是在城市群里面,还是城市群外面,小城镇并不等于二线、三线、四线城市,小城镇是指在大城市群之外的。

  二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状,但是我们可以提高城市容积率。

  三是我们的土地分配可以改变,大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套。

  四是要进一步深化农村改革,土地确权,土地能够流转,在城市化的前提下,尽可能地把多出来一部分土地特别是宅基地,流转出来成为城市土地供给的一个组成部分,来缓解房地产的问题。

  地方政府能否起作用?当然是可以的。如果有地不供,把地价憋得高高的,就是地方政府的责任,香港地区就有这样的先例。

  我们有的城市,比如重庆,虽然是那么拥挤的一个山城,但是它的地价并不高,只有每平方米六七千元的房价。因为它有一些得天独厚的优势,一是有地票,二是一些山地不属于耕地,可以作为房地产土地供给。

  要想降低房价就一个办法,当房价高到一定程度的时候,就开始放地,把你的房价砸下来。不能老在需求方做文章,也要在供给方面做文章,这个问题就集中在供给侧结构性改革。

  这些问题不是一两天能解决的,但是如果不采取措施,这些问题永远解决不了。我们城镇化发展战略不改,我们的容积率不改,农村土地制度不改,这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小,就只能抑制需求,限购不是通过供给方解决问题,而是抑制需求。抑制需求是有道理的,特别是投资性需求。

  但是现在房价高到社会承受不了,是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了,这就影响到国计民生了。如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。

  从需求方角度看,限购的办法不一定就是实行房产税。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有,而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。但是这一点我们也迟迟做不了。

  还有一种说法是房产税违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的,价格不管用往往是价格还没足够高。上海、重庆搞试点,只有百分之零点几的房产税当然不管用,如果像美国一样,到了3%~4%的房产税你看起不起作用?房价越高交税越多,价格哪有不起作用的,价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由,但是我觉得都有办法可以克服。

  中国政府在这个问题上还是比较谨慎的。中国经济之所以能够持续增长,虽然现在增长慢一点仍有百分之六点几,没有出现硬着陆和大崩盘,正是因为过去这些年我们在宏观问题上比较谨慎。

  有人说中国政府老是在刺激经济,其实 2004~2007年实行的不是刺激经济的政策,而是在下压,不让新建钢厂,私建钢厂都会被关掉。2009~2010年刺激了一年多一点的时间。2010年4月,政策开始收紧,当时重要的标志就是第一次实行住房限购,一下子就把北、上、广、深鼓起来的泡沫压下去了。使得这个泡沫没来得及波及全国二线、三线、四线城市去,小城市的房子虽然也盖起来了,但是房价没有暴涨,绝大多数省会城市价格基本合理。

  过去几年总有人说中国经济要崩盘和出现危机,由于我们的政策调整及时,并没有形成大的泡沫,因此不会有大的崩盘。如果当时要没有采取措施,从 2009年开始滚起来,2010年滚一年,2011年再滚一年,全国房价全面暴涨,最后就只有崩盘了。我们作为一个发展中国家经不起大的折腾,经不起像美国 2005~2008年那样,因为大的房产泡沫会导致房地产市场崩盘和金融危机。

  房产限购是一个非常措施,尽管反复使用确实是个问题,但是在城镇化战略尚未调整,房产税还未施行的情况下,又不能什么都不做。短期措施马上可以见效,长期调整可能一时半会见不了效,那么只能采取短期的应急性措施。虽然不是最好的办法,但是在其他办法都无法实施的情况下,还是必须要做的,目的就是要抑制住泡沫,这就是我们的现状。

  (作者系:综合开发研究院院长、北京国民经济研究所所长、中国国际城市化发展战略研究委员会荣誉顾问)

关于更多当前的“城镇化”战略让小城市的房子卖不出去 的新闻
友情链接:  国务院 住建部 自然资源部 发改委 卫健委 交通运输部 科技部 环保部 工信部 农业农村部
国家开发银行 中国银行 中国工商银行 中国建设银行 招商银行 兴业银行 新华社 中新社 搜狐焦点网 新浪乐居 搜房
中国风景园林网 清华大学 北京大学 人民大学 中国社会科学院 北京工业大学 北京理工大学 北京科技大学 北京林业大学 北京交通大学
城市化网版权所有:北京地球窗文化传播有限公司 service@ciudsrc.com