近日，城市化委员会副主任、国土资源部原副部长胡存智撰文指出：当前住房体系存在的房屋产品供应结构性问题，中低价房屋有效供给不足，使中低收入甚至中上收入群体处于保障性住房“买不着”、商品房“买不起”的尴尬境地。

    文章指出，由于现行住房供应体系只包含商品房和保障房，保障房保障居住，商品房满足居住和投资需求。当房地产市场平稳，两类住房足以涵盖全社会各类群体。而在房地产市场价格上涨过快，房价超出社会购房平均支付能力时，中低收入甚至中上收入群体都无力购买商品房。显然两类住房为主的住房供应体系无法涵盖全部社会群体。2014年住房建设部虽然在6个城市部署开展了“共有产权房”的试点，但除住房名称不科学外，各地仍偏于按保障房产品试验，既未正式纳入住房供应体系，也未广泛推出。中低价房屋产品供给不足，使中低收入甚至中上收入群体处于保障性住房“买不着”、商品房“买不起”的尴尬境地。

    文章认为， 房屋产品供应缺乏价格和产权梯度序列，商品房居住与投资的组合关系单一，房地产市场难以调控。在以商品房和保障房为主的住房供应体系中，市场中缺乏在价格和产权上平缓过渡、梯度衔接的中间房屋产品。由于商品房居住功能和资产价值组合关系固化，对房价较高的市场进行调控时，如果仅为满足社会居住需求，调控就必然会干预、抑制商品房价格，损害房地产资产价值，妨碍市场机制的发挥，打击房地产经济；如果只顾商品房市场价格，又只能满足高收入人群的需求，造成社会其他群体购房困难，引发社会问题。

    文章还指出，房屋类型众多，但未纳入住房供应体系，游离于市场之外，造成管理混乱。

    现行住房供应体系只包含商品房和保障房两类性质截然不同的房屋类型，但在商品房价格持续多年快速上涨、保障房供应不足的情况下，各地各部门“因人设房”、“因地造房”，兴建了福利房、集资房、棚改房、回迁房、定向安置房等名目繁多的住房种类。这些房屋产权不明、归属不清，无法准确体现并保障不同市场主体权益，游离于住房供应体系两类房屋之外，不仅干扰房地产市场，还给管理带来极大困难。

    为加强房地产市场调控，推动住房供给侧改革，优化产品供应结构，应增设新的房屋产品类型，形成市场供给，从而有效拉动购房需求。笔者建议：改革现行住房供应体系，推出合作产权房，迅速形成市场供应，落实“去库存、补短板”，并促进房地产市场持续健康发展。

    合作产权房（亦可称比例产权房、共有产权房）是介于商品住房和保障性住房之间的新住房类型。房屋由市场定价，政府按一定比例（如20%—80%）折让配售给特定置业购房群体，以满足居民居住为主兼顾保值需求的政策性商品房。合作产权房的产权由购房者与政府按比例共有，购房者拥有产权的比例按购房款占房屋市价的比例计算，折让降价的比例作为政府产权保留。房屋由购房者居住使用，转让变现时双方可按比例分享增值收益。合作产权房对无房户、住房困难户、城镇新增人口、需要社会扶助人员、特殊人才等特定群体进行销售，供求数量和折让价格比例根据各城市住房发展目标、市场价格状况、特定购房群体收入水平等由政府分年分批确定。

    首先，构建由“商品住房、合作住房、保障住房”三类房屋组成的新型住房供应体系，奠定房地产市场持续健康发展的基础。

    对应“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房建设发展目标，在目前的基础上增加设立合作产权房，构建包括“商品住房、合作产权住房、保障住房”三类房屋的住房供应体系。明确各类房屋定位和产权，广泛兼容不同的投资购买能力，实现价格和产权的平滑衔接，平衡市场与福利、居住与投资的关系，满足全社会居住消费需求。

    由于三类房屋的住房供应体系具有多梯度的房价和产权序列，可以很好兼容现有房屋并实现规范管理。除商品房外，可以将目前已存在的众多房屋类型按实际包含的产权和价值状态归并整合到合作产权房，实现新旧住房供应体系平稳过渡、衔接。

    其次，将当前部分库存商品房转为合作产权房，通过市场实现“去库存”。

    在商品房库存过高的城市和地区应通过减免税费、退回部分出让价款等方式，将现存商品房转为合作产权房，减少商品房的无效供给。并按新型城镇化目标，把落户城镇的农业转移人口、在改造的城镇棚户区和城中村居住的人口、中西部地区就近城镇化的人口作为特定扶助群体，分类分批确定商品房价格折让和产权比例，促进合作产权房的购买。

    第三，增加有效供给，在高房价城市和地区逐年分批供应合作产权房，促进房地产市场持续健康发展。

    推出并迅速供应合作产权房可以大大增加政府调控房地产市场的有效性，使政府在稳定房屋市场和满足社会居住需求多重目标时，可以区别对待，区分处理。商品房与高收入群体购房支付能力相宜，不受价格高低困扰，可放手交由市场调节。合作产权房按市场规则折让，使中低收入群体“住得上、买得起”。低收入群体有保障房“兜底”，无惧市场波动。有利于政府因地制宜，因时而变地精准调控市场，实现住房发展目标，促进房地产市场长期稳定健康发展