在7月20日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会上，全联房地产商会执行会长任志强发表了主题为“需求与供给”的主题演讲。他认为，中国未来的城镇化率的发展过程还是一个很长的路，而要追上世界平均水平还差得很远。决定城镇住宅需求增长的因素及其影响，一个是城镇化率，一个是折旧。

    “大家都觉得房地产快没戏了”，任志强用这样一句开场白开始演讲。他认为，为什么中国没有像世界同等的情况下出现的城镇化高速发展，恰恰是因为户籍制度，而和户籍制度相关的是土地制度，农村的户籍和土地制度他们是紧密相连的，包括了它的养老设施和条件都和土地相关。我们没有大量的实业是因为农民可以从城市回到农村，是一种退休和养老的保险，如果这两个问题不能得到结果的话，我们中国的城镇化还需要很长的时间，不能满足未来经济发展需求。我们的消费没有随着城市人口和户籍增加的过程中而增加。

    任志强同时表示，目前的情况之下，房地产的库存还有6亿多平米，仍然是居高不下，所以消化库存还是一个长期的过程我们还可以看到区域间的差别逐步拉开，是越来越大，高的GDP的增长，最高是17%左右，最低是负的2.6%，两者之间可以达到接近于20%，越来越严重的影响到城市的发展过程，和城镇化率的进度。

    以下是任志强的演讲实录。

    大家觉得房地产快没有戏了，我想从需求的角度谈一谈未来的发展。我的工作室在几年以前做了大量的研究，其中一部分是包括从需求来看，过去都是一段一段的，比较分散，我把其中的一块来说。其中有一些过去也已经讲过，但是还需要再重复一下。

    这个时是聂会长刚才讲到的，就是经济增长的预期，如果我们和国际比较一下的话，大家最担心的是中国会不会落入中等收入的陷阱，如果不落入的话，大概在2020年达到15000美元的水平，和发达国家相比差得很远，以前的路径看到这个经济增长的速度还在持续。如果按照这样一个经济增长速度来看的话，我们国家的城镇化率也应该和经济增长类似，走出这样的一条曲线。过去我们一直强调城镇化率的问题，经济增长作为一个背景，刚才谈到了从投资向服务业转型，其中最重要的就是第一产业的比重，如果第一产业的比重不能因为城镇化增长过程而缩减的话，城乡之间的差别问题仍然难以解决。按照我们的预测的话，中央政府提出2020年希望达到60%的城镇化率，现在是54%多，从大多数发达国家来说，他们已经超过了70%，这是城镇发展过程中必然的规律。如果我们把城镇化率和经济水平相重叠的话，我们会发现我们和世界上已经实现城镇化率的国家相比，我们还差得很远很远，这意味着中国未来的城镇化率的发展过程还是一个很长的路，而要追上世界平均水平还差得很远。

    在60年代的时候，全世界大概3亿人口，占四分之一。在未来发展的国家中国，我们可以看到逐步形成的结果是人口逐步向城市涌入，可以看到千万以上人口的城市在逐步增加，到了90年的时候，千万及以上的人口城市达到18个，到2014年我们计算的1000万人口以上的城市超过60个，其中中国有6个，亚洲有18个。中国这个差别在于我们在发展的过程中，在限制大城市的人口的增长。从全球的人口来看，不敢怎么限制，大中城市对于能源的节约，对于环保和能源的提高都是十分必要的，从纽约、东京、莫斯科、巴黎看，他们在一个国家中，他们产生的GDP是最大的，当然中国恰恰因为限制大城市的人口，导致人口集中度和GDP集中度都平均化，平均化的结果就是我们不能产生有效的经济效益。到了这个时候，我们全世界已经达到了70多亿人口，但是城市人口有40多亿，从1960年我们只有1/4的人口在城市，到现在已经接近的60%的人口进入到城市，这个比例已经发生了颠倒。为什么几十年时间，从1960年到2014年，几十年的时间里发生得这么快，很重要的一点就是城市随着工业、电机化、互联网、高科技等等因素导致的，它产生了一个人口集中的重要因素。

    我们估计到2030年全世界千万级以上的城市更多了，从中国来看千万级以上的城市现在只有6个，未来发展过程中可能有16个，或者是20个，如果没有这样一个基本条件的话，是容纳不了这么多农村人口涌向城市的速度。其中一个重要的因素，为什么人们往城市里跑，因为城乡之间收入的差别是巨大的。在印度，大概农村和城市之间的收入差距是1：1.6，在中国是1：3.2，在大中城市农村合乎城市的收入更加大，这个导致什么，在贵州最穷的地方，如果农村在当地生活是没有办法满足维持基本生活条件，但是他到了城里打工，可以把钱寄回家养孩子。这可以明显看出在农村获得收入和在城市获得收入的差别。

    城镇化率，我们和印度对比，可以看出在1980年改革之前，印度是25%，中国是20%，城镇化率1978年印度比中国高，而到2014年，中国是54.1%，印度到现在为止是35%，他们为什么没有产生巨大的差别，城市和农村之间的收入差别小，而到了城市之后支出费用高，在农村生活和城市生活，人们为什么往城市里跑，这两年印度在改革的过程中收入差别加大，在中国这个差别是顾巨大的，人民不但往城市里跑，还往大城市跑，这个城镇化率速度是典型的，尤其是现在38%的劳动力从事于第一产业，但是只收获的9.5%的GDP，如果让很多的劳动力聚集在GDP比较小的情况下，城乡二元结构的差别问题永远无法得到解决。

   第二个问题，家庭分裂速度的需求问题，从总人口的减少，媒体得出一个结论，我们未来的需求会减弱，很重要的就是人口变化情况，我们数据得出来的结论也是这样，当然2015年适婚人口的最高峰，绝对人口，最有生命力的一代人口很明显是一个递减的过程，在未来的发展中越来越少，2010年之后出现16岁到64岁之间的绝对劳动人口数量减少，去年这个数字减少了300多万人。从出生年龄结构来看，1950年是一个高峰，三年自然灾害之后是第二高峰，随后在1980年代出现了第三个高峰，这个高峰和前面的高峰的差别是巨大的，随后实行计划生育，一路下滑，后面的这条线是指绝对高峰期在2015年之后出现下滑，适合工作的年龄下滑，很多人认为我们的购买力随之下降，对住房的需求随之下降。从老龄化的结构来看，我拿两个国家看，一个是德国，一个是中国，为什么用德国的数据，德国被称之为世界老龄化程度最高的，因为二次大战之后他们死的人最多，而此后他们的结婚的情况，人口总量情况都不太良好，所以到了目前为止，德国退休年轻是最高的，68岁。从总的结构可以看出，在2010年我们的老龄人口比德国少得多，从完全不一样的形态变成了一个两四形态，老龄化的结构人口变化的结果是什么，从德国做了一个调查，调查的结果是1960年德国在总人口的变化过程中，家庭数决定了住房需求，到2006年大约增增加了10%的，家庭户数翻了一倍，每个家庭的人口数下降了，老龄化程度提高之后，在我们的媒体认为一个80后可以继承4套房子，不用着急买房子，人们忘记了，老龄人还没有死，在过去我们认老龄人60岁、70岁死掉了，他们可以顺利继承，现在的老龄化程度导致老龄化的结构开始逐步上升，现在一些城市已经达到86岁，是不是还要等这么长时间，你继承不到这个房子，但是需要住房的需求在增加，这是一个特殊的情况。

    从中国来说一下，我们的人口结构和德国走的是同样的路线，尤其是计划生育之后，这条斜线还在继续，我们当时计算在2009年，现在现在来说数字更加严重，预测这个数据在未来几年持续下降，如果下降到德国这种水平，住房需求在人口不增加和完全不变的情况下，户籍总量要翻一番，那时候对于住房的需求增加得更多。我们最近看到一个报道，30岁以后，80后离婚的速度在加速，每3分钟有一个家庭在离婚，全国已经超过3860万对的离婚率，这个离婚率是逐年上升，每年增加20到30万个家庭离婚，这也是对住房需求的压力，单身在统计中逐步增加，过去单户所占的比例很少，现在单户所占的比例越来越高。

    我们从第三个角度来说，财富增长和改善需求，需求总量是由于什么而产生的，有城镇化的问题，有居民收入增长的问题，从存量到新增是一个变化的过程。当城市人均收入增长的时候，住房需求也在增长，过去我们的住房需求很低，到1978年的时候人均3.5平米，比建国初期1949年还低，但是现在已经增长了很高很高，而收入增长也在逐步提高。我们前面看到第一张图，如果突破了中等收入，而继续增长的话，和世界水平拉近。从家庭人均可支配收入和人均居住来看，从经济数据来说，人均收入批增长的时候，住房需求也在提高。

    从存量来看，2015年的时候，城镇住宅存量建筑面积249.08亿平米，我们有城镇划拨的时候把相当一部分农村的住宅和土地变成了城镇用房，以后的发展速度总量大约在免租城镇化的需求上大概达到428.69亿平米。

    在2010年我们普查的时可以看到城镇居民有住房，已经基本满足了1.1用户家庭有一套房子的比例，有相当一部分是很破旧的住房，其中自建住房所在16.4%，这部分是政府提出的城市危旧房改造，这个需求量约占城市的总量20%，如果从产权结构来看，真正商品房的比例并不高，而大部分是非商品房和房改房等等其他的一些，而这些条件并不能满足城镇化需求。从城镇化的本身来说，城市本身的住房数字化率并没有因为我们盖了1000万套房子而提高，因为家庭的速度在增加，当它的比例超过住房建设的比例的时候，住房按照套数计算是降低而不是在增加。

    城乡住房的比例仍然很低，还需要进行大量的改善，按照年龄计算，80年以前还有相当一部分，90年以前基本上属于不能满足现在住房需求的一些住房，因为90年代盖的房子和80年盖子的房子，有的是一平米的卫生间，而有的家庭没有卫生间，甚至里面没有燃气，挤着到厨房里去压，这部分的住房所占的比重仍然很大，改善型的需求在未来的发展过程中总量需求很大。从面积来看，从套数来看，我们还有相当的区间，尽管从表现上看城市已经满足了一定的需求，要改善还有很多。拥有第二套住房的比例，我们传说中的拥有第二套住房不能再买第三套，这个限制来看，和国际上相比还有相当的差距，这个差距虽然在持续增长，我们还希望更多的是用于改造。

    从全国来看，拥有第二套住房所占的比例是迅速增长的，由于我们现在在个别城市最高已经达到18%，就全国而言，相当一部分的区域拥有第二套比例把平均数拉下来的。我们看到决定城镇住宅需求增长的因素及其影响，一个是城镇化率，一个是折旧，从折旧来说，危旧房的改造这部分的比例很大，而居住改善的比例相对来说是缩小的。这四个原因导致我们最终还有相当一部分城镇发展的需求，当然这部分的需求会平均分配吗？如果从2002年到2020年的情况来看，大概发展到这样，2030年这样一个周期，还有十几年，这个生长周期从总量来说持续增长的，从每年新竣工的量来说基本上平衡，我们总的竣工量每年有16到18亿的区间的总竣工量，按照我们的测算来看，这个竣工量已经到达顶顶峰。未来成长的过程中，经济非均衡增长，人口非均衡流动，户籍制度影响，土地制度的影响。如果人口高度集中的地区却没有房子的话，这个地区的房子短缺，所以仅仅靠总量是不够的。最重要的是我们没有解决户籍制度的问题，在城市中还没有享受农村户籍和城市户籍共同的公共服务，比如上学，比如上幼儿园，比如医疗，比如其他。因此他们很难自己的父母和子女随着居住地转移和户籍的转移把他们带到城市，因此在农村有大量的人口是留守儿童和留守老人，恰恰是因为户籍制度限制了整个城市化的进程。为什么中国没有像世界同等的情况下出现的城镇化高速发展，恰恰是因为户籍制度，而和户籍制度相关的是土地制度，农村的户籍和土地制度他们是紧密相连的，包括了它的养老设施和条件都和土地相关。我们没有大量的实业是因为农民可以从城市回到农村，是一种退休和养老的保险，如果这两个问题不能得到结果的话，我们中国的城镇化还需要很长的时间，不能满足未来经济发展需求。我们的消费没有随着城市人口和户籍增加的过程中而增加。

    我们看到部分地区的人口仍处于高速增长，最近我特别是强调的一线城市和部分二线城市对于人口的吸引力，尤其是收入和农村收入的对比度出现了吸引力，让这部分增长，而政府恰恰限制大型城市和特大城市，尤其是一线城市。目前的情况之下，房地产的库存还有6亿多平米，仍然是居高不下，所以消化库存还是一个长期的过程我们还可以看到区域间的差别逐步拉开，是越来越大，高的GDP的增长，最高是17%左右，最低是负的2.6%，两者之间可以达到接近于20%，越来越严重的影响到我们城市的发展过程，和城镇化率的进度。

    在现有阶段，政策不变的情况之下，我们觉得维持现状竣工总量已经很高了，大概13亿住宅的竣工量，16亿左右的总的竣工量，要想房地产投资再拉动中国经济，已经处于比较难的情况。也许未来的增长水平持续一个比较低的维持增长的速度。包括今年我们到6月份可以看到投资增长速度仍然下降，其中主要是一线城市在拉动，而二线和三线，特别是四线城市基本上是很少的。一个好消息，上个月20个重点监测城市的销售翻了一番，和去年同期相比增长速度非常快，增长5%到7%，这个增长速度说明我们不是没有需求的，而是没有好的政策，如果我们的政策做了一定的调整，未来的需求还是存在的。但是已经拥有存量的开工量难以维持持续的投资高增长，