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北上广深房价将受多个因素制约 不会“永远上涨”
时间:2015-07-07 13:16:43  来源:经济参考报 

    大连万达集团股份有限公司董事长王健林近日表示,现在中国房地产已经从供不应求到了供大于求的阶段,所以房价再暴涨的可能性并不存在,但是北上广深这些城市的房价永远会上涨。

    在王健林看来,一线城市永远上涨的理由有二:其一,国家有关部门对城市用地进行的刚性约束,当用地受到约束,似乎房价必涨。其二,从需求的角度来说,因为北上广深等一线城市聚集了大量公共资源,吸引了巨量的人才、技术、资金、产业等,人多了住房需求就大,从而容易拉升房价持续上涨。

    作为中国商业地产最大开发商的王健林,相比于普通人而言,肯定对中国楼市和房价的变化有着深刻的理解和判断。从历史角度来看,王健林的观点是正确的。但是,历史只能证明昨天,却不能证明明天。

    笔者认为,中国各个城市的楼市都存在着不同程度的泡沫,未来泡沫会不会破裂,尚未可知。上世纪90年代初,日本房地产就出现过大泡沫,当时人们也相信东京的房价不会跌。所以,“没有永远的下跌,也没有永远的上涨”。中国一线城市的永远上涨也将受到多个因素制约。

    首先,中国房价上涨与国内经济增长关系甚密。原因很简单,就是人们对未来收入的乐观预期,促使他们敢于透支未来收入向银行贷款。随着我国经济步入中速增长的区域内,人们对未来收入增幅预期过于乐观的想法将会受到遏制。

    所以,尽管一线城市房价这一轮上涨,是多重原因促成的,包括行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。但是从长远来看,一线城市动辄数百万的房价和限购令,阻止了外来人口的购房需求。另一方面市民对未来收入预期的降低,减少了改善型需求入市的数量。本轮一线城市上涨行情,只是政府的房地产利好政策激发出一部分害怕后市房价继续上涨的刚需入市,这样的房价反弹很难持续长久。

    再者,城市的建设用地是否会真的减少还是未知数。有数据显示,北、上、广的土地财政依赖度均在50%至60%之间。如果土地财政难以改革,一线城市要么继续扩张甚至很有可能越过划定的开发边界,要么将工业用地转为住宅用地,以加大土地市场的供应。

    其三,当前,市民投资已现多样化,人们对房子的投资、投机性需求在下降,因为相对于一线城市动辄数百万的房价,上涨空间十分有限,不如拿钱去其他投资领域寻找新的机会。更何况,贷款新政、公积金新政倾向于保障基本需求,保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“刚需”。

    最后,一线城市的房价泡沫需要更多的、持续的资金流入才能维系和推动,而现在的房价上涨只是短暂的,并不可持续。根据央行2009年1月的计划,全年广义货币供应(M2)增长17%,实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。2009年一年,银行信贷增长接近10万亿元。而这10万亿元大多都流向房地产市场。现在尽管央行的货币政策也趋向宽松,但信贷货币增速远不及2009年。当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米,而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看,一线城市要维系高房价都很难,更别说让一线城市的高房价再有多少大的涨幅。

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