3月30日央行、住建部、银监会发布的二套房贷款新政，终于在江苏落地。人民银行南京分行昨天发布通知，对于购买二套房申请贷款的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%，贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行。也就是说，南京、苏州两地的二套房首付门槛，比央行规定的最低要求上浮了5%。

 　　新政

　　南京苏州二套房首付门槛

　　比央行[微博]规定的最低比例上浮5%

　　昨天上午，人民银行[微博]南京分行在其官网上挂出通知，按照“因地施策，分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，由建设银行(6.49, 0.11, 1.72%)江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构执行房贷政策自律机制经多次商议，于4月10日确定了执行央行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》的实施方案，明确了二套房首付比例的具体标准。

　　按照标准，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两地最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，比央行规定的最低门槛上浮了5%，而江苏的其他11个地市则按照央行最低门槛的4成执行。

　　在利率方面，江苏统一规定二套房贷款利率仍然不低于基准利率1.1倍执行，这与原先没有区别。

　　同时，江苏也赋予各家银行自主权，在上述基础上，各银行可根据每个借款人的具体信用状况等因素，来确定各自的首付比例和利率水平。

　　一家上市城商行房贷部负责人与一家国有大行人士都表示，既然人行南京分行通知中标明，“即日起可依照执行”，各商业银行肯定是要立即执行这个新政策了。不过，另一国有大行个贷经理介绍，昨天尚未接到行里通知，人行南京分行的政策估计周一会下发到手中。

　　算账

　　买200万元的二套房

　　南京人首付能少50万，苏州人能少30万

　　由于新政前后，江苏不同城市间的二套房贷政策有区别，因此新政对不同城市有不同的影响。

　　对于南京人来说，以一套200万元的二套住房为例，之前购买需要首付7成也就是140万元。如今降低到首付4.5成后，首付就变成了90万元，首付门槛较之前下降了50万元。

　　对于苏州人来说，同样以一套200万元的二套住房为例，之前购买需要首付6成也就是120万元。如今降低到首付4.5成后，首付就变成了90万元，首付门槛较之前下降了30万元。

　　江苏除了南京和苏州之外的其他城市，新政前后的二套房首付比例分别为6成和4成，如果仍然是一套200万元总价的二套住房，那么首付比例则从120万元下调到80万元，下降了40万元。

　　释疑

　　为什么南京苏州两地不是4成首付？

　　“人行南京分行的二套房政策，是紧跟着央行的政策，但南京、苏州两地的二套房首付门槛设定为4.5成，又跟央行的不完全一致，感觉针对这两地的政策要紧一些。”一名国有大行个贷部负责人表示。而对于为何挑出南京、苏州，将这两个地方的政策设置得比央行的政策更紧一些，这名国有大行个贷部负责人猜测，可能与考虑到这两个地方的房价近期还在涨、应该稳一稳有关。“我没有参加会议，具体情况不了解。”

　　对银行来说，是更倾向于二套房首付4成的政策，还是更紧一些的4.5成政策？“谈不上倾向，我们做房贷，主要考虑的风险有政策风险，还有就是信用风险。”上述国有大行个贷部负责人解释，如果是4成首付，银行发放的贷款占6成，而如果是4.5成首付，银行发放的贷款占5.5成。“同等条件下，万一出现了问题，后一种安排银行承受的风险、受到的损失要小一些。”

　　“江苏区别对待不同的城市，就是按照分类指导的精神。”南京房地产建设促进会秘书长张辉认为，对于南京和苏州的二套房买房人来说，5%的首付门槛影响面并不算大，而同时也能反映出南京和苏州楼市较其他城市要健康，预计政策落地之后市场回暖的趋势确立无疑。

　　贷款没还清，又想买二套房，怎样操作？

　　市民王先生名下有一套住房还剩下40万元的贷款没结清，最近又看上了一套标价300万元的房产。而他手上有135万的资金，他是该将贷款还清，以3成首付重新买房，还是直接将135万元作为二套房的首付？

　　一家国有大行的工作人员建议，还清贷款当做首套房来买对购房人更划算。“可以算一笔账，从135万中拿出40万还清名下的贷款余额，还剩下95万，完全可以满足300万房产的3成首付要求。这种情况下，可享首套房的利率，现在不少银行在基准上打9.5折。”而如果不结清名下贷款，135万作为二套房的4.5成首付后，就只能按二套房利率来执行，最低是基准的1.1倍。“因为二套房利率上浮10%，首套房利率甚至可以打折，所以建议，能当首套房来买的尽量当首套房来操作。”

　　观点

　　1

　　能激发购房欲望

　　“政策虽然早有预期，但是真正落地后，对市场的促进还是比较大的。”翠屏集团南京区域营销总监汪煜认为，改善型买房人购买二套房时首付门槛有明显降低，会激发购房欲望。同时，也无法阻拦投资客的入市。对原先有贷款没还完，手中有闲钱的市民来说，可以更低的门槛贷款买下二套房，再以租金来填月供。他认为，新政的落地会将更多的房地产资金盘活。

　　2

　　有可能加剧观望

　　南京一家房企的副总则预计，本次二套房新政对南京楼市刺激不大，理由是3月底国家新政出台，大家期望值较高，本次南京新政却并未达到预期。“新政首付在40%的基础上增加5%的本意是想体现出分类指导的精神，毕竟江苏的南京、苏州楼市与其他三四线城市确实差别大。但买房人可能会理解为，政策存在进一步放宽的空间，进而放缓买房的步伐。”

　　3

　　市场回暖已是趋势

　　南京房地产建设促进会秘书长张辉对南京、苏州45%的最低首付门槛感到有些惊讶。“40%的最低首付门槛毕竟是国家三部委提出的。具体到江苏省，如果将首付门槛的制定权交给各商业银行，可能更加合适。”尽管如此，他认为这无碍南京和苏州楼市回暖的趋势。他表示，3月底三部委新政出台后，南京楼市的活跃度已经在提升。