房地产业近日迎来利好政策的密集发布，包括申请第二套商品房最低首付款比例从原来的70%调整为40%、二手房营业税免征期限由5年改为2年等新政均超出市场预期，在业界引发不小波澜。

    据报道，利好消息甫一出炉，许多开发商就闻风而动开始酝酿涨价方案，“要涨价”、“抢购最后特价房”等广告陆续出街。与此同时，前一段时间较为沉寂的中介门店也旋即业务火爆，部分二手房主坐地起价，试图借政策春风卖个好价钱。而与卖方较为一致的积极入市态度相比，买家心态则颇为复杂，持大笔现金焦急购房者有之、胶着犹豫者有之、准备暂缓购房者也有之。

    新政优化了改善型购房者的整体入市条件、降低了交易成本，但利好实际兑现程度则因人而异。以降低二套房首付门槛为例，对于那些手头资金吃紧的购房者而言新政固然解决了燃眉之急，但贷款规模增加也意味着后期需要承担的利息负担加码。此外，新政刺激了一批新增房源入市，供给充盈会抑制房价上行动力，部分人士由此预判在短期喧嚣之后房价疲态依旧。恰因此，各种诉求的碰撞引发了业内新一轮博弈，其最终结果仍需观察，且地域之间的政策绩效也会不尽相同。

    事实上，央行、财政部、住建部等部委联手祭出楼市调控新政的初衷，就是支持释放居民自住和改善型住房需求，以合理疏导商品房库存的消化，引导楼市步入市场自治的新常态，这与此前一贯强调的“保护刚需”指向相一致，而房价的大起大落并不是决策层所乐见的。从更高层面的宏观角度观察，若任由房地产业长期在低谷徘徊，则宏观经济的下行压力将更趋于明显。近年来，房地产销售增长量一路下滑、部分地方已经进入负增长区间。据上海易居房地产研究院的库存报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。众所周知，楼市与上下游产业之间具有较为明显的联动效应，去年楼市交投清淡甚至让搬家公司员工感叹业务量下滑严重。

    而且，楼市开发项目停滞也直接波及到土地拍卖市场。数据显示，今年1至2月份全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10 .4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。同期，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%，土地成交价款699亿元，下降30 .2%。显然，在当前财税体制尚未得到进一步厘清的语境下，楼市的持续萎靡必然拖累地方土地出让金收入，加剧地方财政压力。更进一步讲，房地产业沉淀的大量信贷资金也随时可能成为引发金融风险的导火索，这些隐患必须及时排除。所以，此番楼市一揽子新政也体现了决策层稳增长的意图。

    在此需要提及的是，楼市交投与房价走势的最根本决定因素仍是供给与需求。当前全国房地产市场的一个鲜明特征是一线城市以外的地区库存持续攀升，新政的出炉的确会激励部分改善型购房者入市，但其增量并不足以匹配各地库存规模。一二线城市房价高企，许多有改善住房条件意愿的需求者购买力不足，虽然新政降低了首付比例，但房价总额并未减少，反而有卖方试图抬高售价，故而市场对这部分需求增量的预估并不乐观。

    而在不少三四线城市，本地住房需求趋于饱和，许多城市居民家庭已拥有数套住宅，刺激改善型需求释放的举措着实无力实质性扭转供过于求的矛盾。由此可见，未来楼市重获动能的着眼点还在于挖掘购房需求增量，当前的重要突破口就是加速推进城镇化改革，让大批走出农村的劳动者在城镇置业安家。当然，这项改革牵一发而动全身，涉及到农村土地流转、城镇保障体系构建、蓝领职业化培养、配套资金划拨等一系列工作，最终让这部分新城镇人真正产生归属感尚需假以时日。但无论如何，推动城镇化改革是引导楼市改善供求关系、为宏观经济平稳发展寻求新兴支撑点的必要前提。一旦城镇化改革获得实质性进展，当前楼市新政也将能释放出更多调控能量。