伴随房地产市场回暖，一线城市土地交易不断升温，土地出让金悄然攀升至历史高位。公开数据显示，前11月，一线城市住宅用地成交额达3190亿元，超过去年全年的水平，并创历史新高。随着12月数宗优质地块的入市，这一记录还将被改写。

    多项政策刺激带来的市场预期逆转，以及一线城市“避风港”作用的凸显，成为楼市和土地市场回暖的主因。业内人士指出，在这背后，楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆，这将对今后的一线楼市起到明显的助推作用。未来一段时间，房地产市场区域分化的态势将更加明显。

    土地交易量跌价涨

    在各项政策利好刺激下，近期一线城市土地市场明显升温。中原地产市场研究部统计数据显示，前11月，北京、上海、广州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了去年全年的交易记录，而且首次突破3000亿元大关。

    算上商业用地和其他经营性用地，一线城市截至目前成交总土地价款高达4692.9亿。中原地产认为，2014年全年一线城市的土地出让金必将突破去年创造的5245亿的历史记录。

    值得注意的是，一线城市的住宅用地交易，呈现出“量跌价涨”的态势。公开数据显示，今年前11月，一线城市仅成交住宅用地195宗，为近5年来同期的最低值。且与去年全年的交易数量相比，下降30%之多。同时，前11月一线城市住宅用地平均楼面价为11886.42元/平方米，比去年的7571元/平方米上涨高达57%。

    放在整体市场之下，这种情况显得颇为突出。从今年9月以来，土地市场呈现出不断升温的态势，但整体土地交易宗数和交易价格均变化平稳。不少二三线城市虽然推出优质地块，但整体交易热度仍不及往年，土地市场的回暖速度相对缓慢。

    按照历史经验，土地市场的变化往往比住宅市场滞后3-6个月。即在房屋市场成交量出现涨跌变化的3-6个月之后，土地市场才会呈现出同样的变化。但在今年，二者的变化趋势较同步。从三季度开始，房屋和土地交易市场几乎出现同步升温。

    分析人士指出，一方面，“前松后紧”的供地节奏，使得下半年各地不断供应优质地块，引发企业哄抢。另一方面，9月底以来不断推出的信贷新规、公积金购房新政、降息等政策，极大改变了市场预期，促使房地产企业出手拿地。

    一线城市的土地市场之所以升温迅速，主因在于在供需关系发生逆转的大背景下，其作为“避风港”的作用不断凸显。数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续31个月保持上涨。且与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。同时，四个一线城市仍然维持着“供不应求”的基本面。

    一线楼市“点点红”

    土地交易升温的背后，正折射出资金流向的变化。住建部政策研究中心研究员王珏林表示，随着房地产业整体利润率的降低，资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”，但在一线城市已然可见“点点红”，资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。

    “支出同样的销售成本，一线城市贡献的销售额和利润率可能数倍于二三线城市。”京城某上市房企负责人向中国证券报记者表示，今年以来，总部位于北京的该公司正着力进驻广州和深圳市场。而在二三线城市的策略上，只选择东部省会城市，不会进驻三线城市。

    恒大、碧桂园等一些南方的开发商，近些年也在收缩二三线城市布局，并尝试进驻北京市场，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，这些企业调整布局的思路在于“集中战线、规避风险”。

    上述房企负责人说：“在北京卖一套房子，可贡献二三百万元的销售额，相当于中小城市卖三四套。而且北京项目的利润率有保证，外地就不一定。”他表示，公司所布局某个中部城市，房价已连续三年未曾上涨，极大压缩了项目的利润空间。

    2007年以来，房地产企业曾出现一波进军二三线城市的热潮，这一度助推了这些城市房价的攀升，也帮助房企迅速实现规模扩张。但多年以后，过量的投资使得很多二三线城市出现供应过剩的局面，房价上涨乏力，利润空间压缩。

    自2012年以来，资金又出现“回归潮”，除前述土地交易的升温外，还表现在房地产投资的变化上。据统计局数据，前10月，除上海外，北、广、深三个一线城市的房地产投资增速均超过全国平均水平（12.4%）。其中，北京增长14.8%，广州则达到18.6%。

    尽管大量资金已从二三线城市撤出，这些城市的过剩风险仍然不容忽视。评级机构标准普尔近日发布报告称，2015年房地产仍然处于去库存阶段，并且一线城市与二三线城市会有分化表现：三线城市市场状况恶化比较明显，二线市场局部趋稳，而同样具有高土地成本的一线城市房地产市场相对更健康。

    分析人士指出，这种情况将进一步推动资金回流，未来将有更多的资金向一线城市流动，或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争将更加激烈，并可能继续推高地价。

    “地王”入市 升水难免

    土地市场火热正给一线楼市带来“润物无声”的影响。张大伟认为，相比交易成本的变化，其对于市场预期的影响显而易见。

    12月3日，北京土地市场挂牌多宗土地，其中包括一宗建筑规模近42万平方米、底价达到70.7亿元的“准地王”。分析人士普遍指出，类似地块的推出，不仅会推高其所在区域的热度，还将助推整体市场的预期，庞大的数据将给市场带来刺激。

    土地成本的提高，也将助推房价上涨。张大伟还指出，由于北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房，因此纯商品房地块的实际成本要高于预期。这将使得项目入市时，房价将随之“水涨船高”。

    事实上，尽管土地价格高企，但前11月，一线城市住宅用地交易的平均溢价率为25.50%，甚至低于去年全年32.53%的水平。也就是说，政府部门已经悄然提高土地底价，这显示出政府部门对土地市场的上涨预期较明确。

    在业内人士看来，短期房地产企业出于去库存的业绩考虑，以及缓解资金压力的考量，恐不会出现大面积涨价的现象。但在政策利好不断释放的背景下，资金流入、地价高企，已给一线城市的房价上涨埋下伏笔。

    一方面，若一线城市成交量持续升温，势必会带动房价回升。事实上，随着销售目标的接近完成，一些房地产企业已经悄然提高项目价格，不少二手房项目也出现提价现象。另一方面，“限价令”的松绑，正在给一批高价项目“放行”。以北京为例，此前风靡一时的“蓟门桥地王”项目，今年已经入市并获得热销。而“万柳地王”、“农展馆地王”等一批高价项目预计将在2015年入市，其无疑将抬升北京楼市的成交均价。

    数据显示，今年10月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%。中国指数研究院发布的数据则显示，今年11月，上海、深圳两地的新建商品住宅价格已出现环比上涨的情况，其中上海的涨幅达1.18%。

    分析人士指出，由于二三线城市楼市上涨乏力，未来房地产市场将呈现出更加明显的区域差异特征。其中，一线城市的“独大”局面将继续凸显，房地产成交量和价格仍有升温的动力。