地方棚改项目急速扩容 国开行万亿低息贷款驰援

    地方棚改超计划扩容，开始引发高层担忧。

    “住建部很关注棚改政策执行偏离，有的地方政府把一些原本不属于棚改的项目都纳入进来，盲目地开发建设。”一位接近住建部的人士向《华夏时报》记者透露，目前住建部正准备委托一些机构对棚改开发进行调研。

    统计数据显示，仅2014年的改造计划，全国各地上报数量就为425万套，是中央计划的2.7倍。中部某省市一位参与棚改项目的房企负责人李斌(化名)告诉记者，这是为了争取政策支持，这样才有可能拿到低息贷款。

    “有部分开发商称如果把项目直接定义为城中村，就得不到国开行资金，所以会把一些项目包装成棚改项目，谁的故事编得好，资金就优先给谁。”李斌说，因为有专项资金支持，开发商和地方政府的积极性都很高。

    地方推进棚改项目

    随着国家加大对棚户区改造的力度，棚改概念的范畴也被人为拉大。

    例如，据安徽省住建厅统计，此前全省棚户区数量为80万户，加大棚改力度并把城中村包括进来后，该数据更新为150万户。

    而原本李斌开发的项目属于城中村项目，在棚改政策出台之前，项目就已开工建设，但区政府下批文后，该项目被划入了棚改。李斌告诉记者，棚改项目是由各级政府逐级上报住建部，先由区政府带头，具体操作是由区政府出团队，帮开发商写材料包装项目，“比如将城中村写成贫民窟，因历史久远导致破旧需要改造等等。”

    而政府和开发商觊觎的便是国开行的1万亿资金，不仅贷款利息低，而且时间长，对开发商资金补充很大。

    “资金是逐级下发，按各个省分配，从省到市，市里再依据创造的GDP和人口等参数来划分各区县名额，一般一个区至少有2个名额，大区会有五六个名额，一个项目最多可争取到国开行4亿元开发资金。”李斌说，等待资金下批后，先进入政府的资金池，由政府再分配到开发企业。

    据悉，目前李斌所在的区，在筹备开工的房地产项目有十多个，挂靠棚改的名额有2个。李斌开发的项目，不仅挂靠上棚改，还打着新农村建设的牌子，商业银行对此还有专门的产品支持贷款。

    湖北一位参与城中村改造的开发商人士也告诉记者，开发商都想尽量往棚改上靠，但前提必须带有村民回迁房才有包装基础，而纯粹的商业开发项目则没法运作。

    华南某省国土资源厅一位处长告诉本报记者，大规模棚改建设主要是中央下发任务，地方政府为了保增长也很积极，从中央到地方，除了国开行支持，还有财政配套资金支持。

    国开行曾测算过，全国棚改开发，地方政府需配套2.5万亿资金，资金来源一直被认为是地方政府面临的主要难题。

    但事实上，基础配套属于市政规划范围的名义上是由财政出资，而棚改和旧改项目前期拆迁资金很大程度上是来源于开发商，地方政府的配套资金也是依靠土地生财。

    “通常政府作为棚改拆迁主体，但因政府没钱，一般会先从开发商手里拿钱去拆迁，拆完之后，再走招拍挂程序卖给我们，政府还要赚土地款。”李斌告诉记者。

    此外，本应由政府建设的基础设施配套工作，也有不少是由开发商代建，待土地出让之后，再将前期建设款直接抵扣土地款。

    正因资金有途径解决，从2013年下半年以来，地方棚改积极性显著提高，棚改目标也纷纷“扩容”，部分地级市扩容至原统计数量的2-3倍，最高达3.8倍。

    棚改迅速扩容引发了市场担忧，上述接近住建部的人士告诉记者，除了一线城市较为透明外，一些地方政府都很强势，如果是城中村，过去拆不动的，政府会借助棚改名义强制拆迁。

    “现在的棚改其实很多是旧城区改造，里面有很多好房子，把这些好房子都拆了，再过30年还是要拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。”华远地产董事长任志强（微博）曾指出，棚改就像“强制拆迁”。

    提振楼市

    “棚改政策一出来，开发商都挺开心，认为这是政府在变相救市，只是绕了个弯子，把资金先给地方政府，再由地方政府转给开发商。”上述开发商人士说。

    9月2日，上市房企新湖中宝发布公告称，定增募资不超过55亿元的计划顺利获批，用于上海两大棚户区改造项目。事实上，去年有许多上市房企推出了融资计划后又撤销，而新湖中宝之所以能被获批，市场分析认为，是借助于棚改政策倾斜。

    对政府而言，棚改项目不仅可以拉动投资，还能改善居民住房条件完成保障房任务，且不需要拿钱出来开发，还可以赚取土地款，可谓一举多得。

    8月4日，国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求力争超额完成2014年目标任务。

    “最近省里又开了一个关于棚改的会，传达了上级要求加快建设棚户区改造的意见。”上述国土资源厅的处长对记者表示，住建部新的重点已经从保障房建设转移至棚改，地方政府可以发债解决资金问题，主要通过引入社会资金，减轻政府压力。

    该处长进一步表示，目前都提倡货币补贴，政府不再大包大揽，让拆迁户自己去市场上购房，这样也可以帮助开发商去库存。

    在任志强看来，棚改对房地产开发商最有益处，开发商可以借机拿到低息贷款，并且资金回笼快。

    李斌也直言，虽然棚改项目没有商业项目利润高，但最大的好处是有国开行的低成本资金支持。尤其是在正常商业地产开发资金受阻时，他们十分愿意参与到棚改项目中来。据悉，李斌的项目部分是安置居民回迁，另一部分由政府出资回购，安置别的项目拆迁居民，没有对外销售的压力。

    而任志强认为，1万亿的棚改意味着4万亿的拉动投资，现在已经完成了960万套保障房，投入了1万亿，若再加上4万亿，未来几年可能出现的常态就是所有开发商跟着政府保障房走，因为资金回笼最快，而完全市场化的会逐步退出。

    数据统计显示，2011年至2013年底，全国棚户区改造累计开工1084万户，基本建成668万户。今年我国还将改造各类棚户区470万户以上，改造任务比去年增加近47%；基本建成480万套，同比增加约1.2倍。

    “开发商和政府都非常积极，认为这是提振楼市的契机。”湖南房地产开发协会首席经济学家王义高告诉记者，棚改项目中，国开行支持20%-30%的资金，剩下由开发商自筹资金。