【工程名称】 北京二十二院街艺术区
【项目位置】 北京市朝阳区百子湾路32号
【开发规模】 地上2万多平米，地下1.9万平米
【项目定位】 以休闲和文化产业为主的特定商业形态
【项目业态】 集画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧于一条街
【投 资 商】 今典投资集团
【运 营 商】 北京二十二院街商业管理有限公司
【运 营 商】 今日美术馆

【专家点评】该项目利用自然景观和现代建筑语言，整合了中国不同地区民居建筑文化符号和特征，展现了独特的人文特质，打破了传统商街的形态，塑造了体验商业时代新人文景观。

工程解析

“二十二院街”由来

在中国，一套21张汇集了21种中国古典民居建筑风格的邮票非常著名。

它给了建筑设计师重要的启发和灵感——思考着是否有第22种风格，能完美地融合21种建筑语言。

这就是北京二十二院街艺术区中的数字“二十二”的起源。而对于“街”，发起并策划北京二十二院街艺术区的今典集团董事长张宝全有着自己独特的思考，他认为：“街是城市的年轮。如果说一幢建筑展示的是时间的一点，那么，街所展示的就是时间的连线。真正的街，应该是在时间里生长出的空间，记录着特定时间里的政治、经济、人文信息。街道交织形成了城市，时空特质的差异构成了街的曲折委婉，而自然和人文的积淀又造就了历史、风情以及伟大和谦卑的传承故事，从而构成了我们城市的年轮和城市的历史。”

作为房地产界的文化儒商，张宝全希望通过房地产开发与中国文化的完美结合，带动房地产行业的发展；通过对北京二十二院街艺术区进行良好的整体规划与管理，让该区域成为文化、艺术、创新与时尚的代名词。

他表示，北京二十二院街是一条完全不同于传统商业建筑形式的商街，没有深藏在高楼的夹缝中，也没有把自己委屈于华丽的楼裙下，而是像一条真正的街一样躺在蓝天下，自然生长在15000平米的城市绿地旁。

建筑设计：古典与现代交融

北京二十二院街艺术区的最终设计融合了古典风格与现代气息，它抽象了中国不同地区民居建筑文化符号与特征，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的一颗印宅院、广东的镬耳屋、江南的四水归一天井院……再用现代建筑手法平行构置而成，凭借着其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆了传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值——自然、人文、现代。

在二层空间，设计有几个独立的露天阳台，庭院之间通过蜿蜒穿行的走廊进行连接。在各个庭院中，随时可以感受到建筑、自然界以及文化的密切联系。该建筑既是对古典建筑的怀旧，也是中国古代城市市场商业区的复兴；绿色景观与庭院融为一体，为庭院环境带来自然气息；通过现代建筑中古典建筑的元素，巧妙地进行文化传递。庭院为人类研究多层次建筑提供了不同的经验。私家花园一直延伸至公共绿化带，并在花园设有长椅与矮茶几作为装饰。植物成为庭院的天然栅栏，使庭院内部充满阳光与自然气息。二层的木质阳台增添了另一种闲适之趣。二层的部分阳台相互连接，在空中形成一条通道，更为建筑增添魅力。

庭院的围墙是北京二十二院街艺术区设计的另一个特色，他们的建筑材料来自中国的各个地区，并组成了400米商业街道的外墙。

整条商业街的购物流线沿着院落建筑的外墙曲折向前蔓延，使得购物时行进的节奏放慢，增添了更多趣味性，让人乐意停留、漫步。院街独特的建筑形态、浓郁的人文气息、高端的商业品质，让置身北京二十二院街艺术区的人们，常有时光倒流之感，在现代设计中时时与中国文化相遇。

业内人士表示，该项目在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利，是体验时代真正具有自然特质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街。北京二十二院街日后必将像上海新天地一样，成为全北京的新人文景观。

据了解，该项目至今已在各种建筑与设计大赛中荣获了36项大奖。此外，还当选为首届中国国际建筑艺术双年展的参展作品，是中国美术馆中当代中国试验建筑的永久收藏品。。

业态规划：休闲文化凸显人文气质

北京二十二院街，是苹果社区的加建工程，位于苹果商街南侧，是一排两层楼的独立商业空间。地上2万多平米，地下1.9万平米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，集CBD酒吧、茶吧、餐台于一条街。

在业态规划上，将南侧独立的二十二院街与北侧底商商业街进行统一设计和考虑，从4万平米商业业态的完整性出发，两街共享400米长街道，业态相互补充，互为对应，商业价值成倍提升。

底商商业街，由苹果LOFT、蒙太奇公寓、苹果酒店服务式公寓首二层底商商铺组成，共有商铺60余个，铺铺临街，单位面积在21－1600平米，独有数十个临街小商铺21-80平米，在目前100平米以下商铺不足5%的北京实属罕见，不仅投资成本和风险相对较小，而且易于改变和转换经营方向。

商铺具备蒙太奇自由组合功能，可自由连通为200-2000平米，在目前北京市场极为稀缺，经营灵活。首层层高4.8米、二层4.05米，6.4米、8.4米的超大柱距，空间灵活多变，可塑性强。在表皮处理上适应商业需求，首层和二层为匀质玻璃，承担广告、招牌、霓虹灯的作用，营造出更加浓郁的商业氛围。

2万平米独立的北京二十二院街，其商业形态是一种特定的商业形态，是以休闲和文化产业为主的特定商业形态，可以有画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，这些商业形态需要这样的具有人文气质的院落空间来完成。同时，街北底商商业规划有银行、中小西餐厅、大型中餐厅、苹果数字多厅影城、大型KTV娱乐城、名品店、精品超市、连锁型洗衣店、冰淇淋店、美容中心、健身会所、邮局等。

底商地下一层有2000平米运动超市、3000平米生活超市、500平米会所、游泳池等配套设施规划。院街地下一层主要为物流通道和库房，院街商铺的功能用房。

商业环境：多层次平台综合系统内外兼备

北京二十二院街艺术区位于北京CBD，是财富、信息与精英的聚集地，每天在此附近生活和工作的人超过60万。目前，70%的北京高档写字楼，超过80%的北京五星级宾馆，65%的国际企业北京办事处，95%的国内企业的北京分部，以及90%以上国际银行北京分部都建立在这个区域。在财富500强的跨国企业中，有293家企业在北京，其中102家在CBD建立了总部与办事处。在全球化的趋势下，所有这些因素使CBD将在两年内成为北京商业、金融、IT与媒体中心，吸引世界精英进入CBD工作与消费，通过苹果社区的住宅与文化开发，吸引这些专业人员在这里工作、购物、休闲与娱乐。

2007年，北京市政府将北京二十二院街艺术区列为北京2008人文奥运的一个重点区域，并给出了政策方面的优惠条件。

2007年11月，今典集团成立了一个全球画廊商业服务中心，该集团目前与世界顶级的金融、物流、保险及财产管理公司进行合作，形成服务全面的多层次平台综合系统，为国际画廊提供相应的专业咨询与服务。该项目相关负责人告诉记者，今典集团还将举行国际画廊管理论坛、国际画廊博览会、国际艺术品贸易、拍卖会以及全球艺术商业论坛。在未来的三年内，今典集团将投资300—500万美元用于北京二十二院街艺术区的开发。

配套设施：科技环保，安全防范

恒温恒湿系统：根据每个画廊对艺术品保养与护理的不同要求，分别提供各不相同的恒温恒湿的气候控制。

安全防范系统：红外线报警系统与精密定位监控系统。在所有的安全报警系统中，红外线报警系统最为高级。通过红外线发生源检测运动或移动。精密定位监控器提供360度全方位的保护。安全控制立即将系统破坏上报警方。

惰性气体防火措施：惰性气体系统被认为是对环境危害最小的消防保护方式。惰性气体系统可以防止艺术收藏品受到损坏。防火系统通过中央控制进行操作。

电话、国际互连网及电报挂号服务：画廊空间普及高速无线上网。开通本地、长途电话业务及无线上网服务。此外还提供卫星电视与有线电视服务。

信息技术系统：为访问者与被访者之间的信息传递提供便利的音频与视频服务。

空间系统：内部设计成为可以提供一个多官能及灵活多变的空间 建筑可以相互满足设备与艺术品的需要。

照明方式：照明方式包括特定、正常与紧急照明。可以根据展览提供不同风格的照明方式，和/或提供节能的照明方式。

供水与排水系统：供水与排水系统设计成能充分满足画廊的需要并为艺术品创作提供一个动力供水系统。

配套设施：科技环保，安全防范

恒温恒湿系统：根据每个画廊对艺术品保养与护理的不同要求，分别提供各不相同的恒温恒湿的气候控制。

安全防范系统：红外线报警系统与精密定位监控系统。在所有的安全报警系统中，红外线报警系统最为高级。通过红外线发生源检测运动或移动。精密定位监控器提供360度全方位的保护。安全控制立即将系统破坏上报警方。

惰性气体防火措施：惰性气体系统被认为是对环境危害最小的消防保护方式。惰性气体系统可以防止艺术收藏品受到损坏。防火系统通过中央控制进行操作。

电话、国际互连网及电报挂号服务：画廊空间普及高速无线上网。开通本地、长途电话业务及无线上网服务。此外还提供卫星电视与有线电视服务。

信息技术系统：为访问者与被访者之间的信息传递提供便利的音频与视频服务。

空间系统：内部设计成为可以提供一个多官能及灵活多变的空间 建筑可以相互满足设备与艺术品的需要。

照明方式：照明方式包括特定、正常与紧急照明。可以根据展览提供不同风格的照明方式，和/或提供节能的照明方式。

供水与排水系统：供水与排水系统设计成能充分满足画廊的需要并为艺术品创作提供一个动力供水系统。

开发感言

从朱雀大街到青石小巷，不同的街张扬着不同的表情。街的异化，是城市自然资源和人文资源正在消亡和缺失的征兆。现代化的席卷，工业文明的侵蚀，自然和人文正在现代的城市中悲哀地退缩。

北京二十二院街通过自然景观与人文特质的交融，向人们诠释着体验商业时代的核心价值——自然、人文、现代，展现北京城市的个性、风貌和特征。

——张宝全