卖房时承诺配套“省一级学区”，交房时却变成“镇级学区”。面对学区房“级别跳水”，业主、开发商和教育部门各执一词，陷入拉锯。

　　当前，国内学区房价格坚挺，买家趋之若鹜，由此发生的法律纠纷也不断出现。法律专家提示，买学区房未必有“学位”，购房时不可只听开发商一面之词，而应到教育部门核实情况，同时，尽可能保留开发商有关学区的宣传证据，以备发生纠纷时维护自身权益。

　　“省级承诺”变成“镇级事实”

　　日前，住在广州市番禺区“万科欧泊”楼盘内的上百位业主进行维权，让业主们不能忍受的是，开发商卖房时大肆宣传的“省一级”学区，等到交房入住时发现已降级为“镇级”。

　　记者调查发现，这处名为万科欧泊的楼盘位于广州市番禺区南村镇。2012年12月，万科欧泊正式开盘，由于宣称“业主购房将获得该地区唯一的省一级公办小学－－番禺区市桥中心小学万科红郡分校”的入读资格，该楼盘以高出周边房价2倍的价格卖出2000多套。

　　然而，随着业主入住，2013年底，有咨询小学入读手续的家长看到番禺区教育局的一份红头文件，该文件显示：该小区的配套小学办学主体是南村镇。

　　这意味着，红郡小学的办学主体将由原先万科宣传的“省一级市桥中心小学”，变为了“南村镇”。面对省级学区的承诺变成了镇级的现实，家长们的怒火被点燃了。

　　“如果不是为了这个省级学区，谁会出如此高价买这里的房子？现在开发商说变就变，让人难以接受。”业主代表刘先生说。

　　虚假宣传还是理解误差？

　　时下，用学区房作为卖点，是不少房地产开发商招揽买家的“制胜法宝”。为了给孩子觅得一个名校入学机会，很多家长不惜豪掷千金。

　　在万科欧泊“学区门”纠纷中，万科和番禺区教育局不约而同向记者解释是业主理解发生了偏差，而业主们却质疑开发商和教育部门说法“前后矛盾”。

　　2011年4月，万科通过股权并购方式获取广州市番禺向信房地产有限公司名下的项目新光城市花园，将其改名为万科欧泊。

　　在此之前，番禺区教育局与向信房地产签订《新光城市花园配套小学办学协议》，将新光城市花园配套小学的校名定为“广州市番禺区红郡小学（广州市番禺区市桥中心小学分校）”。“双方一致同意，建成后的该配套小学隶属于番禺区教育局行政管理，具体由广州市番禺区市桥中心小学筹办和管理、并将其作为广州市番禺区市桥中心小学的分校不少于10年。”

　　2013年12月，番禺区教育局下发文件称，“我局与广州市番禺向信房地产有限公司签订了新光城市花园配套小学合作办学协议，现该配套小学已基本完工，并计划在2014年9月正式开办。按属地管理原则，该配套小学在移交番禺区教育局后将交由南村教育指导中心管理及开办，市桥中心小学只负责协助筹办及管理，办学主体仍然是南村镇。”

　　业主们质疑，这两个文件自相矛盾，行政隶属部门发生了改变，由“区教育局管理”变为了“南村镇管理”；市桥中心小学由“筹办和管理”变为“协助筹办和管理”。

　　“是业主们理解有误。”广州市番禺区教育局办公室副主任曾伟杰称，这两个文件并不矛盾，新小学肯定是公办学校，还是由区教育局管理，只是因为番禺区还存在镇一级的行政体制，学校的办学经费仍由镇一级来拨款。按属地管理原则，该配套小学在移交番禺区教育局后将交由南村教育指导中心管理及开办，市桥中心小学负责协助筹办及管理。

　　业主们还对师资力量提出质疑，认为既然是“分校”，师资力量应由主校区管派。对此，曾伟杰说：该局十分重视红郡小学的筹建工作及办学品质，市桥中心小学也在积极参与红郡小学的筹办工作并充分共享办学经验，以尽快打造一所高质量的小学，“从硬件与软件上都能保证与市桥中心小学同等质量。”万科方面称，目前广东省已不对公办小学、初中进行省一级学校的评定，但我司仍按原省一级学校标准建设红郡小学，满足家长对优质教育的需求。

　　“学区房”纠纷屡现　如何规避潜在风险？

　　面对开发商与区教育部门的反复解释，万科欧泊的业主们极不满意：其一，开发商在卖房之初大肆宣传“省级学区房”，其后又闭口不谈，这算不算“虚假宣传”？其二，一个师资力量都无法保证的“分校”，还算不算名副其实的“分校”？其三，开发商与教育部门的口头承诺会不会将来又成为新的“空头支票”？

　　近年来，开发商与业主涉及学区房的纠纷屡见不鲜。此前，面积达2.73平方公里的“中国地王”－－广州亚运城房地产项目因不能兑现“买房落户和就读省一级小学”的承诺，而引发业主集体维权。

　　“学区和小区绿化一样，宣传和实际经常会出现距离。”不少消费者感叹。业内分析人士指出，在房地产调控的背景下，高出市场价格一大截的学区房依然能“逆势坚挺”，就是因其附带的“教育资源”。

　　“一旦这个资源没有了，这些房子的价格将立即跳水。因此购房时必须核实清楚开发商承诺附带学区的真实情况。”盈科（深圳）律师事务所合伙人郑绪华说。

　　郑绪华建议在购买“学区房”前应关注三方面的问题：一是要详细了解楼盘情况，涉及教育资源的问题可以直接到教育部门去查询真伪；二是保留开发商关于买房附送“学区”的相关宣传单、楼盘规划书等资料；三是与开发商协商将有关买房送学区的承诺明确写入购房附属条款，作为合同的权利条件保留下来。