楼市高库存令地方政府骑虎难下 不松绑限购就砸手里

    在房价涨势放缓、楼市库存高企、去化压力陡增的形势下，地方松绑限购救市的传闻层出不穷。继一系列地方政策“微刺激”之后，近日，辽宁省会沈阳“限购取消”的传闻不胫而走，被业内视为地方微调限购政策的升级版本。

    6月11日，中新网房产频道就“限购取消”传闻致电沈阳市房产局求证，相关人员答复称：目前沈阳执行的还是去年4月公布的限购政策，没有任何变化。并表示，不清楚网上传言的来源和渠道。对于网上流传的6月10日沈阳“权证中心”发布的“取消限购”通知的截图，该人员表示沈阳房产局方面对此并不知情。

    就此，媒体戏称，沈阳“取消限购”只维持了一天。但地方调整限购政策的舆论仍在发酵，有业内分析，未来将有一批城市出现更大幅度的限购松绑，库存高、房价连续下跌、地方经济房地产依赖程度大的城市将首当其冲。

    至少15个城市将有限购松绑冲动

    在此次沈阳“取消限购”爆料人易居房地产研究院副院长杨红旭看来，沈阳取消限购有其合理原因，他认为，首先，沈阳市的住宅库存量是全国第二高，去化周期大概超过20个月，市场压力巨大。其次，沈阳房价并不是很高，均价七八千左右，近十年来涨幅也偏小。第三，原本沈阳限购就比较宽松。

    这些特点，在之前传出微调楼市政策的16个城市中具有比较明显的普遍性。据中原地产首席分析师张大伟分析，库存消化周期超过一年、第一季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高、土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出、有两个以上新区的城市，均可能成为后续放松调控、取消限购的城市。

    上海易居房地产研究院6月10日发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示，在监测的全国35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月，也就是说，这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到了20个。

    此次传出“取消限购”的沈阳，新建住宅存销比达22个月，之前已被曝出微调政策的杭州、宁波、温州等城市此数值同样居高，温州更以44.9 的存销比居于首位。对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受中新网房产频道采访时表示，目前存销比处于高位的这些城市，将面临限购松绑的冲动。

    “取消限购”市场作用将如何？

    日前，住建部总经济师冯俊出面回应“是否会取消或者部分取消限购措施”时称，是否取消，各地应根据实际作出判断。但在不少专家看来，“取消限购”对楼市升温所起的作用并不是很大。

    以此次传出“取消限购”的沈阳为例，经济学家马光远分析称，市场并不会对取消限购有太大的反应。他认为，沈阳总体库存大，稳居全国前三，把目前的库存消化最少需要三年。加之沈阳的房子投资价值不高，限购抑制投资的作用不明显，限购政策荡然无存对整个市场基本没有影响。

    “本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。” 基于此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，日益强烈的地方限购政策调整难以拉动市场成交。

    北师大房地产专家董藩则认为，“只取消限购有作用，但还不够，还要信贷政策松动作为配合。”