专家称，京津冀周边楼市对一体化利好过度敏感，客观上透支市场预期，购房者应理性对待

　　京津冀一体化的徐徐微风，吹皱了河北楼市一池春水。

　　证券时报记者近日在河北省的几个重点市县采访时发现，首都对河北房地产市场的辐射作用非常明显。受京津冀一体化预期影响，环北京的廊坊、保定和张家口三市房价已经上涨，特别是与北京相邻的几个小县城，房价过万已比较常见，远超所在城市市中心的房价。离北京较远的石家庄、唐山等城市则走出了独立行情，房地产市场似乎对一体化的概念并不敏感，甚至面临去库存难题。

　　接受记者采访的业内专家认为，由于区位和基础设施完成程度不同，即便是在京津冀一体化的大背景下，河北各地房地产市场的发展模式也会呈现出明显的差异化。长期来看，随着一体化进程的推进，河北房地产市场将会迸发出巨大潜力，但短期来看，部分市场对政策利好过于敏感，存在透支市场预期的风险，购房者应该理性看待。

　　房价过万的小县城

　　廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际城市之间，素有“京津走廊、黄金地带”之称。北京的东部和南部大半圈都被廊坊的区县包围，特别是固安、永清两个县，因摊上了京津冀一体化的“大事”，成了购房新热点，房价已经飞涨。

　　从北京地铁4号线天宫院站出来坐车25分钟就能到固安县，孔雀城是这里一个比较大的楼盘。

　　“我们去年6月开盘时才6000～7000元/平方米，今年3月份新开盘的两栋楼目前价格在8000～11000元/平方米。孔雀城的‘英国宫’第五期新盘已达到9000～12000元/平方米，是固安目前最贵的项目。”孔雀城“剑桥郡”的一名销售人员小李告诉记者，他近两个月接待了不少北京来的看房客。

　　固安县再往南20公里是永清县，这里道路两边布满建筑工地，不少销售人员举着牌子招徕顾客。“3月份每天都有几十套的预订，大多数客户是北京、天津等地的，永清原来5000～6000元/平方米的房价现在已经翻番了。”一个销售人员告诉记者。

　　张家口位于北京的西北部，紧邻北京延庆县，京津冀一体化、北京张家口联合申办冬奥会这两个热门话题，彻底颠覆了这里的楼市生态。与延庆今年房价下行趋势相反，张家口的房价仍在上涨，特别是辖区中环首都经济圈的怀来县、承办北京冬奥会雪上比赛的崇礼县，房价涨得更快。

　　当地政府一位科长对证券时报记者感慨说，张家口各区县楼市与收入基本脱节，经济较好的怀来县，其高端楼盘均价已经超过市区，而国家级贫困县崇礼县的高端楼盘价格更是远超怀来。

　　怀来县房价大涨始于2010年，河北省将“环首都经济圈”定位为环京经济特区、京津冀区域合作战略平台，建设京东、京南、京北新城，怀来县被列入京北新城进行建设。两年前，县城房价还徘徊在每平米3000元左右，随着环首都经济圈的各种新闻不断热炒，如今，县城中心区域新楼盘均价在每平米6000元左右，县里最贵的楼盘是八达岭孔雀城，与北京延庆县一山之隔。这里的小高层(精装修)每平米达到1万元。

　　崇礼县最贵的楼盘在几个滑雪场附近。滑雪场山下的房子几年前每平米尚不足千元，现在均已过万。崇礼县城中心地段的房子均价也站上了5000元，与张家口市区房价比肩。

　　河北省旅游发展研究院副院长梁勇对记者说，张家口下辖县房价高过市区，这种反常的现象是因为市场把这两个县当作环首都经济圈对待，北京生态后花园的怀来、北京旅游(10.30, 0.00, 0.00%)后花园的崇礼，经济欠发达反而利于北京雕琢。

　　不过，也有当地官员认为怀来县房价涨势难以继续：“延庆县楼市均价已经由去年底的1.4万元降到现在的1.2万元了，要是北京房价不涨，怀来的房价能一枝独秀吗？”

　　位于北京西南部的保定，因最先传出首都副中心传言，楼市火了一把。市区北边因离北京近，房价一度被炒高到每平米10000元，现在已经回落到每平米8200～8800元左右。而市区南边因离北京远，房价在5000元/平方米左右，与北边差距巨大。一位出租司机告诉记者，保定北边房价再高也不如离北京更近的县城房价高，像涞水和野山坡的房价都涨到了万元之上。

　　在河北省住宅与房地产业协会秘书长高炳连看来，保定楼盘已处在“高库存”警戒线以上，缺乏上涨动力，房价飙升的传闻中注入了“水分”，而现在保定楼市已基本恢复平稳。

　　高炳连指出，虽然京津冀一体化已成为国家战略，但仍需理性看待。从长远来看，对环北京周边市场将是利好，但是至少要放到十年的周期上去看。短期内，市场对于这一利好有些过度敏感，客观上存在透支市场预期的风险。建议购房者理性看待，切勿盲目入市。

　　库存难去的大城市

　　与闻风而动的北京周边市县不同，河北省内大城市的房地产市场仍然保持着自己的运行节奏。

　　从北京西站坐高铁到石家庄仅需1小时20分钟。从火车站出来，左手边放眼望去，是一大片即将竣工的高楼和近20台塔吊。出租车沿着二环路跑一圈，两边满眼都是30层以上的高楼。

　　出租车司机李师傅说，二环周边大部分是城中村改造项目，这些房子都是3年内建起来的，很多楼盘都空着。在二环北边，通往正定新区方向正在建设成片的高楼，恒大御景半岛是其中之一。一对刘姓夫妇刚在这里买了一套精装修房，每平米7800元。“我们住在一环(市中心)，拆迁分了3套房子，买这里是为给孩子提供一个好的居住环境。”

　　恒大御景半岛的一位销售人员告诉记者，石家庄市场整体比较平稳，就连2008年经济危机时，房价也一点都没降，这两年则一直稳步走高，但不像其他城市涨得那么快。

　　与石家庄大兴土木、空置率高企相似，唐山也面临去库存压力。因为楼盘销售速度很慢，包装和营销显得很重要。记者走访了唐山市多个楼盘后发现，楼盘滞销、打折优惠成为普遍现象。

　　位于唐山市中心区域的万达广场，正在以均价每平米6300元推出30套特惠房，而2009年底该楼盘第一次对外报价时达到每平米8500元。同样降价促销的还有中国水电(2.79, 0.00, 0.00%)首郡项目，该项目自5月1日开始认筹，每日优惠1000元。另外，世博广场也打出了“抄底价6420元起，仅限10套”的广告。

　　此前有报道称，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积累计有1741万平方米，仅消化这4年新建的楼房库存就需要10年。

　　位于市中心区西北部的凤凰新城，因定位于“服务环京津、服务环渤海”而备受关注，约23平方公里的范围内分布着20余个大型楼盘。尽管一些前期推出的楼盘已基本售罄，但或许因为配套尚不完善等原因，这里还显得很冷清，入住率偏低。

　　在唐山，同样甚少有人认为京津冀一体化会对当地楼盘产生影响。而一位从北京到唐山工作的某项目售楼员则认为，京津冀一体化规划可能于近期出台，届时承接北京产业转移的重任将会落在唐山特别是曹妃甸身上，将拉动唐山经济发展，当然也对楼市有利。

　　不过，当记者来到曹妃甸工业开发区和配套的生态城时，发现这里一片荒凉，建设进度均不理想。当地最早的一个小区虽已售罄，但物业人员表示，该小区共有730户，目前仅入住270户左右。

　　高炳连说，从区位优势看，廊坊、保定、张家口、承德这四个市环抱着北京和天津，而石家庄相对不占优势。

　　他认为，京津冀一体化不是房地产化，但京津冀一体化绝对离不开房地产。随着京津冀一体化的发展，河北省房地产市场将会迸发出巨大的潜力，住宅、商业、工业、养老、旅游等都将逐渐成为开发热点，河北部分地区房价呈现稳步上涨的趋势也是可以理解的。

　　“目前，京津冀一体化的相关规划出台还没有明确的时间表，将来由纸上规划到实际落实需要很长时间周期。”高炳连说，京津冀一体化任重道远，要统筹产业布局，打破藩篱，优化分工。同时，要缩小公共资源的巨大落差，分流人口。此外，还要实现交通一体化，少些“断头路”，打通“最后一公里”。