【编者按】 在二三线城市“救市”声音此起彼伏之际，一线城市面临的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急于推盘出货的开发商、深圳焦虑不已的卖房业主，这些迹象折射出楼市悲观的预期，在初夏时节带着一分燥热和不安。一线城市作为我国房地产市场的战略要地，对于引导市场各类主体的预期有着不可替代的标志性意义，这座表面上最坚固的堡垒是否真如人们认为的那样牢不可破？日前本报派出多路记者深入采访京沪广深楼市最新动向，期望为广大读者心中评判房地产走向的天平增加一枚有分量、有价值的砝码。

　　部分三四线城市楼市风险暴露已不是新闻，而被业内人士视为避风港的一线城市，或许也难独善其身。作为一线城市的深圳，近期楼市下行迹象更加明显。多个在售楼盘降价促销，二手房市场的看空情绪蔓延。与此同时，急于将手中房产卖出的公务员、需要卖掉房子为实业输血的企业主，成为了深圳楼市做空的重要力量。深圳本地的中介机构表示：“降价通道终将开启。”

　　今年4月，深圳将纳入首批不动产登记试点的市场传闻引起广泛关注。虽然此事至今还没有下文，但深圳二手房市场的放盘数量显著增多。有地产中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布区域的二手房，官员身份业主抛出房源占到了相当一部分。“这些项目的地段较好、总价较高，不过目前市场观望情绪很浓，就算是业主让利也很难出手。”

　　深圳另一个在二手房市场大手笔抛盘的群体是企业主。深圳民营经济发达，一批企业主在这个市场经济最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企业主主要的投资渠道。“近期实体经济不景气，不排除有一些企业主为了缓解实业的资金压力抛售房子，这样的案例我接触过一些。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍。

　　在二手房市场风声鹤唳的同时，新房市场也不平静。

　　与多数城市一样，深圳楼市下行的迹象也是先从市中心周边的项目开始显露的。在新楼盘密布的深圳龙岗区，近期有两个楼盘降价促销引发了广泛关注。在深圳开发商看来，楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情。

　　如果说识时务的刚需产品开发商已通过及时调整价格应对市场，那么豪宅项目面临的困境就更艰难一些。

　　在持续的市场低迷影响下，一贯是“看多”一派的中介机构也开始转入悲观，甚至是全面看空。对于部分地产人士期望的深圳限购松绑，中原地产认为几乎没有可能。“二三线‘救市’，和深圳有什么关系？”限购作为降服市场的必杀技，在以深圳为代表的一线城市是断然不可能轻易松绑的。各地情况迥异，应对措施必然不同。其他城市松绑，深圳也只是旁观一场，逐渐累计的库存回过头来只能自我消化。

　　5月的深圳，接连降下几场暴雨。如今深圳的售楼员们都在祈祷天气早些放晴。“如果再这样接连下暴雨，购房者上门数量还会受到影响。如果天气好些，房子会不会更好卖一些呢？”深圳某楼盘的工作人员小江说。

　　三类业主急抛售 市场供应放量

　　深圳的公务员圈子中流传着这样一个故事：去年纪检机构在清查一位落马官员的财产时，发现有一套住房在购买时享受了一笔额外折扣，此事为这位落马官员增加了一条受贿的罪名。故事还没有结束，就在纪检部门发现这笔额外折扣的同时，他们还发现另一位官员也享受了同样力度的超额折扣，最终这位官员也应声落马。

　　“我听说，最近纪检部门在审查各个开发商的成交记录，以此获得发现官员受贿的线索。而几年前部分高端项目为一些官员提供可观的折扣在行业内还是比较常见的，现在这些官员都比较紧张。”深圳一位地产人士对中国证券报记者表示。

　　今年4月，深圳将纳入首批不动产登记试点的市场传闻引起广泛关注。虽然此事至今还没有下文，但深圳二手房市场的放盘数量显著增多。有地产中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布区域的二手房，官员身份业主抛出房源占到了相当一部分。“这些项目的地段较好、总价较高，不过目前市场观望情绪很浓，就算是业主让利也很难出手。”

　　深圳另一个在二手房市场大手笔抛盘的群体是企业主。深圳民营经济发达，一批企业主在这个市场经济最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企业主主要的投资渠道。“近期实体经济不景气，不排除有一些企业主为了缓解实业的资金压力抛售房子，这样的案例我接触过一些。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍。

　　深圳的二手房市场甚至出现了业主抛售自住住宅转而租房的极端案例。在位于深圳前海附近的一个小区，部分业主抛售自住的房子。一位抛售的业主介绍，这套住宅是他在2008年市场调整时以每平方米8000元的价格买入的，当时前一位业主“割肉”售出。随着深圳前海深港现代服务业合作区规划不断推进，附近住宅的均价上涨至接近每平方米4万元。“我觉得这里的房价已经透支了。这笔投资也算是获利可观，就像李嘉诚说的，我不赚最后一个铜板。”业内人士认为，这部分业主可能彻底看空楼市，打算将有限的资金转投其他渠道。

　　新盘开始降价 豪宅去化艰难

　　在二手房市场风声鹤唳的同时，新房市场也不平静。

　　与多数城市一样，深圳楼市下行的迹象也是先从市中心周边的项目开始显露的。在新楼盘密布的深圳龙岗区，近期有两个楼盘降价促销引发了广泛关注。在深圳开发商看来，楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情。

　　这两个降价的楼盘分别是中骏四季阳光和万科广场。其中，中骏四季阳光作为新盘的开盘价比周边低了10%，开发商的这一做法被深圳业内评价为“识时务”。及时降价也为开发商带来了有效去化，据称开盘销售顺利。而标杆房企万科的万科广场也加入了降价的队列。五一期间推出的促销活动最多可享近30万元的优惠。深圳是万科的大本营，在深圳的房地产圈中，万科的形象是“反应迅速”。

　　如果说识时务的刚需产品开发商已通过及时调整价格应对市场，那么豪宅项目面临的困境就更艰难一些。深圳在售豪宅的代表项目深业上城上个月高调举行了新闻发布会，宣布项目销售顺利。发布会上，项目负责人表示：“为了调整户型热销程度、保证客户购买信心，我们对公寓价格调高4次，优惠折扣累计减少3次，不同户型价格涨幅在5%-15%，依然受到购房者追捧。”然而，5月27日克尔瑞公布的一项销售数据说明，深业上城开发商的预期明显过于乐观。克尔瑞的数据显示，深业上城总批售套数为639套，截至今年5月中旬剩余套数为523套。今年前4个月，这一豪宅项目仅成交了18套。

　　对于深业上城这样未来将配建大规模高端商业地产的项目而言，前期住宅的销售情况至关重要，因为这关系到开发商能不能回拢足够的资金以推进后续项目建设。如果前期住宅销售不畅，耗资巨大的商业地产将为开发商带来极大的资金压力，甚至会拖延整个项目的工期，进一步影响住宅的销售。

　　“深圳豪宅近期遇到销售困难的部分原因可能是银行贷款收紧，豪宅需要占用较大的资金量，购买者即使实力雄厚也要考虑到现金流，因此多数豪宅购买者都要申请银行贷款。本来深业上城转为商务公寓之后，购房者已经不受银行限贷的影响，但近期银行房贷全面收紧严重影响了豪宅的销售。”深圳一位地产人士表示。

　　中介全面看空 “多盖棉被过冬”

　　在持续的市场低迷影响下，一贯是“看多”一派的中介机构也开始转入悲观，甚至是全面看空。

　　“对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。”总部位于深圳的房地产服务类上市公司世联行在其最新的研报中这样写道。世联行统计了今年前四个月代表性房企完成全年销售任务的进度，其中合生创展仅完成9%，雅居乐仅完成了17.7%。世联行认为，今年前4个月房企的目标完成率普遍较低，出于完成业绩的需要，房企或将降价冲刺业绩。

　　深圳中原地产的观点更为明确，其认为深圳楼市的降价通道终要开启。深圳中原地产表示，在二手房方面，随着交易难度提高，小业主已经在逐渐加大让价的力度。在新房市场，如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动降价，以便快速出货，安全回收资金。

　　对于部分地产人士期望的深圳限购松绑，中原地产认为几乎没有可能。“二三线‘救市’，和深圳有什么关系？”限购作为降服市场的必杀技，在以深圳为代表的一线城市是断然不可能轻易松绑的。各地情况迥异，应对措施必然不同。其他城市松绑，深圳也只是旁观一场，逐渐累计的库存回过头来只能自我消化。

　　深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍，目前二手房买家上客率已经明显下降，而卖家上门数量稳中有升。“我们的业务员已经感受到了业绩压力，因此在路边推销房源的情况开始增多。”

　　深圳楼盘的艰难时刻或许才刚刚开始。深圳中原地产统计，今年前5个月的成交量仅相当于去年的一季度，这相当于有一个月没有成交。即将面临的半年度业绩报表才是真正的难关，降价跑量可能是深圳开发商的最后一根救命稻草。

　　5月的深圳，接连降下几场暴雨。如今深圳的售楼员们都在祈祷天气早些放晴。“如果再这样接连下暴雨，购房者上门数量还会受到影响。如果天气好些，房子会不会更好卖一些呢？”深圳某楼盘的工作人员小江说。（□本报记者 张昊）

　　上海新房市场

　　现降价苗头

　　近期，上海部分楼盘开始悄悄下调价格。连续数月销售低迷，加之大量新盘密集上市，开发商较为焦虑。业内人士认为，上海楼市下行趋势明显，预计销售低迷态势将持续。上市房企面临半年报业绩压力，预计房价会继续松动，降价楼盘由郊区扩散至市区。

　　郊区楼盘发力促销

　　日前，万科在上海的楼盘悄悄加入降价行列。位于浦东新区北蔡板块的万科海上传奇项目对即将加推的房源，对外报价从3月底约41000元/平方米降至约37000元/平方米，每平方米直降近4000元。销售人员介绍，此次推出27套新房源为105平方米的三居户型，均价为37000元/平方米，包括4000元/平方米的精装修，还有存5万元抵8万元的活动。

　　对于万科海上传奇为何突然降价，有业内人士表示，之前对外报价41000元/平方米有些虚高，远超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。万科上海公司要求该项目要冲刺2亿元的销售指标，在低迷的市场环境下，如果按照之前的报价销售，销售压力非常大。

　　万科的举动通常被视为房地产业风向标。除了万科，金地集团在上海的项目也开始降价。金地集团位于上海松江的豪宅项目——金地佘山天境，该项目之前销售均价在40000元/平方米左右，日前推出部分特价房源，八折销售。这些特价房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，单价在31000元/平方米左右。金地佘山天境开盘至今已有两年半时间，但销售缓慢，去化率尚不足四成，存在较大的库存压力。

　　佳兆业开发的上海嘉定区佳兆业1号项目，价格也出现微调，该项目5月17日推出100多套新房源，均价约为21500元/平方米，与3月的23500元/平方米相比，下调了约2000元/平方米。5月中旬，融创绿城的绿城盛世滨江推出5万元/平方米起的特价房源，较前期价格出现20%的下调。

　　业内人士表示，目前上海降价的楼盘还只是停留在零星打折的层面，且多数是郊区或是之前定价虚高的楼盘，主流产品的价格停止上涨，并没有出现大幅降价。但若销售持续低迷，打折降价等情况将会继续扩散。数据显示，在5月前21天，上海新房市场成交量仅有36.7万平方米，环比下降25.56%，同比下降34.86%。与高峰时100万平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。

　　6月或成降价窗口

　　二手房市场也陷入低迷。受新房销售低迷影响，上海的二手住宅价格指数今年首次出现滞涨。21世纪房地产研究数据显示，上海二手房市场5月以来成交低迷，之前一些热门郊区板块的二手房价格出现较大幅度下行，例如自贸区外高桥板块、唐镇板块。上海二手房价格虽然出现滞涨，但市区内环价格依旧比较坚挺，从数据上看挂牌价格并未有太大变化，更多是成交时的议价变化。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部贺兆顺表示，二手房最近卖不动，部分去年涨幅过快的区域价格下调较大。整体来说房价平稳，部分急售的房东愿意降价都是个案，但还没有蔓延。在一些市中心配套比较成熟地区，房东议价空间幅度不是很大。不过，郊区板块如松江、闵行的部分区域价格出现了5%左右的下调。

　　在低迷市况下，开发商急于推盘跑量。上海新房市场正在迎来一波供应高峰，越来越多的企业希望尽快出货，争夺购房者，以应对尚不明朗的下半年。仅5月24日、25日两天，上海就有14个项目开盘或加推。其中，绿地集团有4个项目周末集中出货，分别为绿地海域苏河源、绿地·蔷薇四季、绿地海域观园以及绿地新瑅香公馆。这4个项目主要针对刚需人群，采用不同程度的促销手段。

　　“如果5、6月份的销售情况不佳，一些项目折扣的力度会加大。”业内人士表示，虽然之前开发商的降价意愿不强，多数仍在观望，但这会随着业绩压力增大而发生变化。尤其是一些上市房企上半年销售不佳，正面临半年报的压力，6月或出现集中降价窗口。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企能否降价到位，不仅是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解房企库存压力的关键。为尽快回笼资金，预计下半年会有更多房企以价换量。二手房市场将会与新房市场呈现一定的联动效应。