中国经济网柏林7月26日讯（记者魏爱苗） 德国住宅市场始终没有放开，直到今天依然如此。这是因为德国人有这样一种看法，“即使住宅市场从总体上讲(供需)是平衡的，就向今天市场所显示的那样，但仍有一些家庭无法依靠自己的力量获得相应的住房”。因此需要政府的协助，以帮助他们解决住房问题。

众所周知，住宅合作社在解决德国人住房问题上发挥了难以替代的巨大作用。而它产生的背景正是在19世纪末德国大规模工业化和城市化蓬勃发展之际。由于大量人口由农村涌入城市，居住的问题就显得异常突出。在政府和工人个人都无力解决这一巨大矛盾的时候，工人或市民的自助组织——住宅合作社应运而生，并像雨后春笋般发展起来。

第一次世界大战之后，德国进入魏玛共和国时期。由于战争的消耗和战争赔款，德国工人阶级和城市市民非常贫困。这时的住房依然主要依赖国家，即通过拿出一定的财政资金来支持公共住房的建设，并且出现了一批质量非常优秀的现代建筑。由此形成两种不同的建筑风格和发展道路，对二战后两个德国恢复住房建设产生了深刻影响。

从风格上说，西德崇尚质地优秀的现代建筑，即一家一户或几家合住的小型楼房。东德则推崇几十家或上百户共住的大型楼房。从发展道路看，东德住房全部依靠国家财政，建成的房屋产权归政府，居民通过缴纳房租获得住房。西德则是通过财政补贴这个杠杆调动社会各个方面建设住房的积极性，以便尽快摆脱战争造成的住房奇缺之阴影。但有一点是共同的，即国家财政在其中扮演了极为重要的角色。

1950年和1956年出台的两部“住宅建设法”为德国西部住房建设插上了翅膀。两部“住宅建设法”的区别在于，第二个法律出台之后，“广大居民购置自用的产权房成为可能”。其共性在于，它们都为住宅建设打上了“公益”或“福利”的色彩。两部法律都明确宣布，“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”为其宗旨。

在法律的推动下，德国各级政府，尤其是联邦政府，都把推动福利住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来每年都向各州“提供数额不等的财政支持”用于住房建设或补贴。2006年9月1日生效的“联邦改革法”将住房职责划归各州政府。联邦政府虽然不再需要提供财政支持，但作为补偿，从2007年至2019年仍必须向地方转移财政资金。到2013年之前，每年转移的财政资金为5.18亿欧元。在这之后，转移资金的数额需要重新审定。

据德国联邦统计局统计，截止2008年底，德国拥有住房4000万套以上。德国人口为8200万。这相当于大约每2人拥有一套住房。但鉴于单身家庭不断增加，加上原有住房结构不甚合理等原因，住房建设还在继续，每年新增规模约在16、17万套。现有的住房存量，既4000多万套住房中，拥有个人产权的为43%，其余皆为租赁市场，包括部分由政府提供的低于运营成本的廉租房。

有人说，政府主导住房建设的最大功绩在于，为德国居民提供了一个庞大的住宅租赁市场。以柏林为例，柏林现有住房约190万套，其中160万套以上为租赁住宅。柏林现有人口360万，平均不到2人就有1套住房。这些住房的福利性质表现在，其中85%以上的租赁住房不与物价上涨挂钩。换言之，租金是固定的。在租赁住房中，属于公共所有的福利住房约有17.2万套。这17.2万套是专门提供给那些特困户的。只有凭借地方政府开具的特困证明，才有资格入住这种公共住房。

这种高福利的公共住房，整个德国目前还有约200万套。由于绝大部分是低于成本运营的，因此给拥有产权的各州和地方政府造成承重的财政负担。在金融危机和财政危机的双重打击下，地方和各州政府纷纷将这些住房私有化。所以公共住房的数量，在不断减少。统计数据显示，1987年这种公共住房还有390万套。从发展趋势上看，德国各级政府彻底退出公共住房领域是完全可能的。

但这并不意味着福利住房的消失。解决住房问题依然属于社会政策，而不是属于市场或经济的范畴。这种性质在德国基本法和住宅建设法中已有明确的阐述。那么，在政府退出公共住房领域之后，福利住房如何得到保证呢？

首先是通过政策影响住房市场。无论开发商属于公司、个人还是住宅建筑企业，要想获得政府的支持，既长期贷款、低息贷款、甚至是无息贷款，以及土地，包括土地优惠等政策好处，必须与政府签订一个合同。待房建成以后，优先以成本价租给政府或政府指定的住户，即作为租赁市场的一部分。政府取得优先使用权后，再将这些住房出租给普通居民。

在公共住房领域，德国不存在完全的市场经济。即使是个人买房，也是享受了国家提供的各种优惠政策，比如银行优惠贷款、买房补贴等等。投资人即使完全靠商业运作，不要国家任何补贴或优惠政策，在德国住宅市场供需基本平衡，甚至是供大于求的情况下，也不存在任何运作成功的可能性。他们的前途只有一个，与政府合作，在合同期内以成本价租给政府或政府指定的租住人群。待合同期满后再以市场价出租或出售。

其次是给那些低收入人群提供住房补贴或发放“住房款”，以便他们能够在住房租赁市场租到适合自己居住的房子。哪些人属于低收入人群，哪些人可以获得住房补贴或得到住房款，法律或地方法规都有明确的规定。比如每月毛收入在2200欧元以下的单身家庭，2个成年人带一个孩子的家庭，月毛收入在4100欧元以下的，都可以申请租金上涨补贴。即上涨的部分，90%由市政府承担。不想住下去需要搬家的，搬家费由政府掏腰包。