买房的心中酸涩

　　卖房的偷着乐

　　调控终将选择市场手段

　　这样的楼市正常不正常？

　　如同今年屡创历史新高的气温一样，北上广深一线城市的房价也一齐创出历史新高。虽然目前房地产市场仍处于调控之下，但很显然，北京等一线城市的房价涨幅已远远超过今年3月底各地方政府所制定的控涨目标。

　　据链家地产市场研究统计，截至7月29日，北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比6月同期上涨9%，同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米，创下历史最高。

　　房价一路上涨已成为不可改变的事实，而处于楼市不同维度的人群对房价增长的感受和观点也自然不同。本报记者分别对购房者、项目销售总监、政府人士、业内专家进行了走访，以求解读不同人群眼中不一样的楼市。

　　酸

　　购房者：不买怕涨 买了怕跌

　　据北京市住建委的网签数据统计，上周(7月29日—8月4日)北京住宅网签总量为4153套，环比上周增加17.18%。 其中，新建商品住宅(含保障房)成交1806套，环比上涨46.0%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1676套，环比上涨50.3%。

　　从数据不难看出，量价齐涨已成为当今楼市的趋势。而面对这一情况，最着急的恐怕就是购房人。

　　在买房这件事儿上一直都显得很淡定的张斌(化名)，最近开始忙着看房了。

　　“去年我去通州看过一两次房，那时候通州的房价才一万六左右，可是不到一年的时间，现在通州的房价都已经涨到2.5万元左右了，而且，我听说通州的房价还会涨，只怕是再不出手就再也买不起了。”张斌表示。

　　张斌今年28岁，来北京3年左右，在国贸附近的一家广告公司上班，月薪1万元上下。他本来想等自己的社保满五年后再开始看房的，可是目前北京快速上涨的房价已经打乱了他的计划，让他提前打起了买房的主意。

　　对于在国贸附近工作的张斌而言，临近CBD的通州无疑是理想的居所。可是，由于张斌的社保还未满五年，不能在北京购房，因此，只能将自己的目标放在了临近通州的燕郊。
　　“去年我去燕郊玩儿过一次，那时候燕郊的房价才5000多元，可是目前燕郊的房价都已经破万了，真是太疯狂了。”张斌吃惊地说。

　　按照张斌原本的规划，他本来准备在燕郊买一个三居，可是由于燕郊房价已经破万，他只能将自己的购房计划变成了购买一套稍微大一点的两居。

　　可是，后来的事实证明，购买两居也绝非想象中的那样简单。

　　据张斌介绍，他原本看上了燕郊核心区一个项目的小户型，可是由于当天还有些犹豫就没有交定金。可谁知，当张斌第二天再来到该项目的时候，该项目的售价不仅上调了千元左右，而且自己喜欢的那套房子还被另一个购房者直接加价3万元抢走了。

　　销售人员告诉张斌，他相中的那个项目最近还会上调售价。为了不再错失良机，张斌果断地订购了一套房，即使自己相中的户型只剩下顶层的房源。

　　“好后怕，我买了房之后，那个项目的售价果然又上调了一次，目前都到1.1万元每平方米了。”张斌不无庆幸地说。

　　可是，兴奋劲还没持续几天，张斌就又后怕起来：“1.1万元每平方米对于燕郊而言确实有点高了，燕郊的房价会像2010年那样大跌吗？”

　　据他了解，燕郊2010年的房价和目前很像，一度突破万元大关，可是后半年，受国家调控政策的影响，燕郊的房价又急转直下，一度跌到四五千元的水平。这成为了不少燕郊购房者心中永远的痛。

　　其实，像这样的例子在当前的北京并不少见。“在房价高启时，买房，害怕房价会跌；不买房，又害怕房价会涨，以后再也买不起了。”这已经成为很多张斌这样的购房者内心最真实的写照。

    甜

　　销售总监：为日光盘而奋斗

　　近期的新房市场好似脱缰野马一般频现“日光盘”。例如，位于大兴黄村的中建·国际港项目开盘1462套房源当日售罄，创造了2012年以来全国单日、单一楼盘的最高销售纪录；再比如，上周位于平谷的纯新盘首城汇景湾，与位于房山区城关镇的中冶·蓝城两个项目，开盘当天被认购一空。

　　房价一路上涨，房子“日光”热销，恐怕最乐的就是楼盘销售总监了，终于摆脱了调控以来的销售瓶颈，可以大松一口气了—今年的销售业绩终于不用愁了！

　　最近，某上市公司项目销售总监刘丽(化名)可以说是“痛并快乐着”，一场接一场的项目推介活动让她忙得不可开交，但销售业绩的直线上升，也让其对今年的销售业绩抱有前所未有的信心。

　　“几天前我们的一个刚需项目开盘，去化率达到100%。现在不愁卖，未来争取销售的项目都能达到去化率100%。”刘丽对记者如是说。

　　据其介绍，刚需盘目前销售最为火爆。“现在市场上所有的项目都销售得不错，走得最快的产品是刚需产品。而走得快与慢主要是跟需求有关。刚需的客户群基数大，需求量大，所以销售得比较快。毕竟刚改客群相对于刚需来说，受众人群略少。”

　　据记者了解，该房企为赢得刚需客户，在原有产品系上又增加一个系列，而此系列的产品主要针对的就是刚需和刚改人群。

　　而现阶段，该房企由于市场回暖等原因，也开始着手向中高端住宅迈进。据了解，其在北京西部的某高端项目已经开始大量蓄客。

　　“对于这个项目，公司2月份拿得该地块，现在根据整个节奏规定四季度开盘。肯定不会捂盘，根据销售节奏进行销售，回笼资金后再进行开发拿地。”刘丽这样表示。

　　而对于项目价格调整这一话题，刘丽采取了迂回战术，“刚需和高端楼盘的销售手法略有差别，但无论做什么项目什么产品，都是从品质出发。只不过从手法来讲，不管是刚需、中高端，还是高端，手法都是不一样的；甚至都是刚需盘，手法也不一样，每个项目都有自己的特质。”

　　但同时刘丽也表示，下半年，客户的需求还是有的。具体可能还要看土地供应、需求变化和开发商拿证情况，根据具体情况而定，但目前从现有状况来看，需求还是相当旺盛的。

　　不言而喻，火热的销售状况，使房企的销售层面对价格和购买需求上涨还是有绝对信心的。

    苦

　　政府人士：房地产市场将更多依靠市场调控

　　近日，有媒体曝出，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，正在有关部委、协会等小范围内征求意见，但推出时间尚未确定。不难看出，房地产调控的市场手段正在逐步完善。

　　“下半年北京房价应该还会上涨，但上涨态势变弱。就长期而言，房价的走势会受宏观经济情况影响，以及未来房地产政策走势的影响。目前全国房地产市场呈现冰火两重天的状况，一线城市销售火热，三四线城市有的供大于求，因此未来调控政策可能相对稳定，新一届政府更倡导依靠市场手段进行调控。”谈及调控下依旧坚挺的北京房价，某接近住建部人士如是说。

　　捆绑销售方式再演变

　　该人士表示，下半年北京市场将更平稳，销售量同比增长，但是增长量放缓，房价也会往上走，但具体幅度难以判断。“因为谁也不知道市场上真实的房价是怎样的。调控政策下，房企为了在获批预销售许可证的同时卖到更高的房价，可以说是‘八仙过海各显神通’，其中比较主流的做法是通过捆绑精装修来提高最终售价。”

　　据记者了解，现在开发商普遍在琢磨如何通过添加额外部分，实现最终成交价的上涨。除了精装修外，有的房企连车位都捆绑在一起销售。

　　“如果精装修价格定得过高，而质量不够好，引发纠纷的风险较高，所以房企把车位捆绑进来，淡化风险。”该人士介绍说，将以前作为赠送面积的阳台，单算面积，卖给购房者也成为房企加价的“法宝”之一。“主要看开发商在给建委报面积的时候是怎么报的，有的开发商没有把阳台的面积报进去，或者高度不超过2.2米的阳台，按规定不算入总面积。这种没加进去的面积，房企之前说是赠送给购房者，而现在可能就算成面积，再卖给购房者。”

　　就目前价格持续上涨的情况，整个社会的观望态度明显，都在猜测政府是否会有新的政策落地，但就现阶段来看新政策出台的可能性不大。对此，该人士道出其中原因，“这一年来，北京、上海等一线城市的楼盘销售总体都很好，有些楼盘日光排队，但是我们不得不看到，鄂尔多斯和温州等不少的中小城市供大于求的局面已经形成。这种情况下，如果中央出台政策怎么出台？到底是收紧还是放开？”

　　目前房企融资已经开始放开，房产税也聚焦增量有了新的突破。“种种迹象表明，新一届领导班子更强调用市场的手段去调控房地产市场，用总理的话说就是‘让市场的手更好地发挥作用’。未来房地产调控还是会持续，只是手段上会有变化，一是政策调控可能会有保有压，针对一线城市和二三线城市会有不同的力度；二是更多采取市场化的调控手段。”

　　而就北京而言，该人士认为，目前购房需求依然很强劲，供应量短期缺乏，如果政策手段直接撤销，房价肯定走高，从民生角度讲无益。所以硬性调控政策会被逐步替代并退出。

    辣

　　专家：北京房价未来五年将破十万

　　日前，中国房地产研究中心测评的2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50出炉，再度领衔榜首的万科等品牌房企又迎来一个大丰收。有人推测，销售业绩的持续上升，有可能会使房企的信心大增，从而导致涨价。面对这一问题，一些资深市场分析人士给出了各自的观点。

　　北京目前的房价不算高

　　高策地产服务机构董事长陶红兵一句惊人：“我觉得北京目前的房价很正常，一点都不高。”

　　陶红兵认为，北京的房地产市场实际上是面向全国的市场。在北京，我们不能按照北京的人均收入来衡量其房价是否过高。因为北京的房价不应该是由北京人的工资性收入来衡量的，它应该是由全国的有钱人的收入来衡量的。目前，想到北京买房的有钱人有成千上百万，这些人的收入水平非常高，如果用这些有钱人的收入水平来衡量北京的房价的话，那么，北京目前的房价一点都不高。再次，如果把北京的房价和同是国际性大都市的香港房价比，北京的房价一点都不高，相反还差很多。

　　那么，为什么香港的房价这么高却不会出大问题呢？因为香港在保障房方面做得非常好，香港的中低收入者可以通过政府的保障房来解决基本的住宿问题，所以，不会出大的问题。我们过去在保障房建设方面的欠账比较多。

　　据陶红兵介绍，香港的保障房一般面积都很小，而且也没有独立卫生间，厕所都是公用的，这使得有钱人不会去染指保障房。但是在大陆，我们的保障房建设的样式和商品房差不多，这使得很多不符合规定的有钱人也去争抢保障房，使很多应该得到保障房的人反而被排挤在保障房的序列之外。

　　假如国家规定保障房的面积只能在60平方米以下，而且，只要保障房的拥有者购买商品房，就必须把保障房交出来，而且，保障房只能由政府按照原价回购，不能流向市场，这样保障房就可以一直掌握在政府手中，用于保障中低收入者的居住权益。但是，目前在我国，保障性住房可以流向市场进行交易，获得高额的收益，这使得很多有钱的人都想方设法进入到保障房领域，进而使得很多本该得到保障的中低收入人群反而得不到保障。

　　有能力购房就尽早出手

　　目前，有些业内人士预言，北京未来的房价将突破十万。对此，陶红兵表示，未来五年内，北京的房价就能突破十万，甚至超过这一水平。如果不从根本上解决土地出让和住房分配制度的问题，按照目前的情况来看，北京的房价在未来的10年—20年内一定是上涨的。

　　就短期来看，今年下半年，北京的房价还将稳中有涨，但是涨幅不会高。因为目前政府通过各种行政手段调控，开发商目前也不希望用暴涨的方式来和政府对抗，政府通过限价等措施还是能够控制房价的涨幅的。另外，去年下半年到目前，北京市房价的涨幅确实比较大，这使得一些购房者开始观望，降低了一些刚性需求，这对北京房价的上涨能起到一定的缓和作用。

　　今年北京市成交的一些地块的价格都比较高，由于开发商不会赔钱卖房子，因此在地价仍然上涨的情况下，未来北京市的房价仍然会涨。但是，由于今年成交的这些高价地，大概在明后年才能入市，所以不会直接影响今年下半年北京楼市的走势。

　　陶红兵说，过去十几年，很多购房者都是从这样一种纠结的心态中过来的，想要买房，又觉得价格太高，不买房，又害怕房价进一步上涨。但是，当初很多购房者觉得很高的价格，到目前来看其实都是“地板价”。同理，现在有些购房者觉得北京的房价很高，但现在北京的房价与将来北京的房价相比也只是“地板价”，因此，购房者只要有能力购买，就应该马上出手去买房，不要幻想北京市的房价会往下走。

　　“北京不像一些二三线城市，需求不大，土地供应充足。北京目前的情况是，需求过大，而土地供应不足，所以北京的房价易涨难跌。”