审批繁琐业主不愿动 逾98%房屋维修金账上沉睡 谁来唤醒沉睡的房屋“养老金”

    账上趴着348.1亿元，可北京却有大批的漏雨房屋和老旧电梯得不到维修。

    日前，北京提出简化使用住宅专项维修资金申请程序，屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等六种情况可申请应急使用，最快48小时到款。

    住宅专项维修资金，是购房人为房屋交纳的“养老金”，可迄今为止，1.55%的使用率却显得太低。记者调查发现，除审批程序过于繁琐外，归集住户资料难、业主不愿意用“养老金”、资金安全担忧，也成为动用专项维修金的“拦路虎”。

    ■案例

    归集住户信息难

    百环花园5号楼顶层漏雨住户正在等待专项维修金的审核时，小区另几栋楼的住户则在等着电梯大修。从提起到征集，一年时间已经过去。

    “不瞒您说，此前小区1014户居民的信息归集工作，就占用了半年时间。”物业公司负责人告诉记者，很多业主进行房屋交易时，只对产权证进行了过户，专项维修金却没过户。不过户，就意味着新业主没有使用维修金的权利。“记得有一家，原业主已搬到了通州。为了拿到他同意过户的签字，物业人员来回就用了一天。”

    记者发现，因为较少动用，住宅专项维修金的过户，至今仍未得到房屋交易双方的重视。天鹅湾的业主张女士，房屋是四年前购买的，维修金账户却仍在原业主名下。“当时中介经纪告诉我不用过户，我也就没太重视。”

    业主不愿用大家的钱修别人的房

    朝阳新街坊小区，今年以来为使用专项维修资金一事，争论不断。

    物业公司两次动议，1号楼和4号楼的楼顶漏雨严重，需使用维修金予以大修；3号楼1单元的电梯已投入运行7年，经维保单位核查，部分部件老化、磨损，也需使用专项维修资金进行部件更换。每一次，都遭到部分业主的反对，签字同意者远不够双2/3的要求。

    持反对意见的业主表示，超过房屋保修期才发现问题，物业须承担维保不善的责任。以屋顶漏雨为例，仅有一小部分业主家中漏雨，所以维修费用应由物业公司来掏，不该动用属于全体业主的维修金。而电梯是否达到大修指标，评测部门的评估结果如何，都必须事先公示。

    “房子的‘养老钱’一旦被放出来，就像肉包子打了狗了！更要命的是，这只‘狗’目前无人监管，已经窥视包子好久了！所以，我表示坚决不同意。”一位不愿具名的业主表示。

    巨额资金安全谁监管

    “几千万元的资金，取出来后谁去监管？”北京奥林匹克花园小区业主杨先生，提出了他的担心。而他的担心，得到了许多业主的附和。

    7月底，奥林匹克花园小区的业主委员会就划转住宅专项维修资金一事，在全体业主间举行投票。按照规定，成立业主委员会的小区，经业主大会决议，可以申请将物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金，划转至指定银行内开设的资金专户。

    结果，一石激起千层浪。对于业委会提出的资金划拨后每年可增加200万元利润的说法，部分业主直言不相信。“我们小区的专项维修金少说几千万元。这么大笔钱，放在专有机构，虽说利息少，可安全有保障。若是划转后，谁去保障钱的安全？”杨先生表示，维修金是房子的保命钱，决不可随意划转。

     ■数据

    房屋“养老金”使用率仅1.55%

    根据北京市住房资金管理中心提供的数据，截至2013年6月30日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，归集套数228.7万套，归集幢数13.7万幢。全市共有1300个小区使用商品住宅专项维修资金5.38亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等4722个项目。

    348.1亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。换句话说，超过340亿元的住宅专项维修资金，趴在账上未动。这还未算上应当划入账户中滚存使用的住宅专项维修资金的存储利息。更令人吃惊的是，从已公布的数据看，北京1.55%的使用率已是领跑全国。

    ■探因

    “养老金”被看成了“棺材本”

    “住宅专项维修资金使用率不到2%，有其正常的一面。”北京普一业主大会工作辅导中心秘书长、市住建委专家组成员张大宪表示，北京发展商品房市场才十几年，而房屋使用的前五年是由开发商负责保修，所以专项维修资金的使用问题，是随着房龄的增长而逐渐提上日程的。

    “当然，业主和物业公司理念不成熟，使用时审批手续繁琐，也是系统不合理的地方。”张大宪告诉记者，有些业主认为这笔钱是房子的“棺材本”，轻易不能动；而物业公司则把它看做“金库”，平时电梯、门禁的小毛病不尽保养维修义务，等到出了问题，直接动用专项维修金换新。而且，申请使用专项维修金时，左一个“萝卜章”，右一个“萝卜章”，没有半年压根申请不下来。

    ■建议

    增加应急使用监管

    日前，北京提出简化使用住宅专项维修资金申请程序，屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等六种情况可申请应急使用，最快48小时到款。

    “简化应急使用的审批程序，对提高维修金的使用效率切实有效。”张大宪进一步提出，简化程序之外，为消除业主对于物业滥用的担心，建议一是在鉴定组成员中增加业主代表，二是加强对物业公司日常维修的监管，一旦发现有物业公司借着大修不作为，应给予处罚。

    另外，对于专项维修金的欠缴和重新归集，他也建议出台相应细则。“有些小区不是全体业主都交了专项维修金，大修分摊资金时钱不够怎么办？当维修金账户余额不足需重新归集时，这笔钱由谁来收？怎么收？业主不交怎么办？这些都要逐步完善。”

    链接

    专项维修金的十年政策演变

    1998年，建设部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，第一次将专项维修金写入政策。办法规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金按照房款2%由开发商代征。

    2008年2月1日，建设部、财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，规定不缴专项维修金的业主将拿不到房屋产权证。

    2009年，北京市出台《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定了交存标准：独立式住宅、非住宅为每平方米50元；多层住宅、非住宅为每平方米100元；高层住宅、非住宅为每平方米200元。公有住房，每平方米交存的数额为购房当年房改成本价的2%。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。