商业地产是中国房地产发展的一个大馅饼，这几年中国商业地产发展的速度是前所未有的，我们回顾一下中国的房地产在过去十几年是黄金的十年，它的发展速度是前所未有的，中国的商业地产同样也迎来了千年不遇的发展机遇。

    第一个就是新型城镇化中城与市的扩张与完善，中央讲到了新型城镇化必须以人为核心，那么实际上城镇化的概念或者城市化的概念有两层意思，第一层农民进城的过程，第二层意思就是进城肯定要扩张，城市要发展，在这样的情况下城和市都要发展，那么现在房子造成光盖城不建市这个经济怎么发展？

　　应该说今天中国的商业地产如此快的发展速度已经进入了现代的商业业态，中国商业地产的发展实际上就是中国经济发展，是老百姓生活水平的变化及收入、消费结构变化的必然产物，而今天的商业地产正是适应了老百姓消费结构的变化，那么应该说今天的发展是有它的基础的。

　　另外，今天的商业地产的巨大发展另一方面也可能和住宅的限购、限贷有关。应该承认房地产是有双重性的，既有消费属性，又有投资的属性。我们对住宅地产限购，这种属性更多的会反映到商业地产上来，再加上中国的金融体制改革，特别是房地产的金融相对滞后，所以在商业地产运作方面，在资金筹措方面除了向银行借贷，更多还得靠商业地产项目能够销售的部门回收来实现商业地产的资金扭转，这就是中国现阶段的商业地产特色。

　　我相信中国未来的商业地产前景很好，无论从消费升级导致的业态变化，更多的商业业态会出现，再加上由于我们不同城市、不同地区的人均收入水平、消费结构不同，所以它的发展是逐步推进的，由一线向二线三线四线逐步推进，实际上为我们商业地产还留了很大的发展空间，一个是从结构的变化，一个是从区域梯度的变化都给我们提供了很大的发展空间，所以我认为商业地产对中国房地产而言是一个很大的馅饼，看谁能够吃到这个馅饼，这个馅饼是靠自己努力的。

　　不过，第二句话是“陷阱”。我想市场经济是一种过剩经济，计划经济是一种短缺经济，全世界今天的问题都是产能过剩，需求不足，这是妨碍世界经济乃至中国经济发展的瓶颈，如何解决产能过剩的问题？如何解决需求不足的问题？那么城镇化，刚才我说了商业地产就能更好地在这方面发挥作用，但是市场经济发展过程当中避免不了产能过剩，这当中产生一种市场的竞争，这是市场经济正常的行为。

　　在商业地产这么大的馅饼吸引着我们的时候，我们也看到了我们的许多开发商纷纷去搞商业地产，千军万马搞商业地产，现在不是满城皆是黄金甲，而是满城皆是综合体。我们商业地产在某些地段已经出现过剩的现象。

　　我们现在看到的商业地产过剩和泡沫并存，或者说我们泡沫可能体现在商铺上面，因为现在投资需求不旺盛，老百姓没有投资方向，大家都选择商铺，商铺供应量都有限，老百姓不知道商铺价格怎么衡量，所以人家卖这个价格我卖这个价格，往往有些开发商他自己心里也不清楚，往往把商铺价格抬高了，这里面就产生了泡沫。

　　第二个问题就是说市场差异化与产品同质化的矛盾，大家知道无论是住宅地产还是商业地产，商业地产特别明显。在北京（楼盘）、上海（楼盘）的某一个地段，它的消费群体不一样，所以产生的市场环境不一样，应该生产出来的各种不同的商业地产有很大的产品的差异化。最近我发现好几个开发商跟我说他准备在小城镇搞商业地产，准备搞多少个商业地产，因为他发现小城镇的人均收入在提高，他也想买到像样的商品，而且（需要）更多的商业业态。但是小城镇只有百货商店，的确有很大的发展空间，但是要注意产品的同质化，不能照抄照搬大城市的，所以这里面有一个市场差异化和产品同质化的问题。

　　第三个问题就是网购对商业地产的影响，大家可能都知道马云和王健林说赌一把，就是网购对商业地产的影响已经开始显现出来，我们发现现在不少的朋友逛商场，他仅仅看看商场里面摆的衣服、商品，看一看，选出满意的商品记下型号，甚至把二维码拍下来然后到网上去买，这对商业地产来说意味着什么？我想大家都很清楚，所以这种情况下对商业地产构成了很大的威胁。

　　所以，这时候我们如何来理性看待商业地产的发展，把商业地产的事情做好，那么我想目前看到的总结一下，一个就是泡沫化的问题，另一个就是同质化的问题，还有就是被边缘化的问题，这要引起投资者和商业地产的高度关注。

　　（根据住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的主旨演讲整理）