韩国城市化进程以工业化为主要驱动力。在过去50年里,韩国敏锐地抓住了发达国家产业转移的历史机遇,吸收消化先进技术形成了自己的产业链,在国际制造业链中逐渐参与到了高附加值的环节当中,实现了向发达工业化国家的转变。制造业和服务业竞争力的提高为韩国赢得了宽广的国际市场,为韩国国民创造了充足的城市就业机会,使韩国的城市化水平不断提高。制造业的现代化发展对生产性服务业提出了更复杂和多样化的要求,带动金融、保险、商业信息、通讯、物流、管理咨询、广告和工程工业设计等服务产业进入了分工细致和专业化的快速发展阶段,创造了大量服务行业就业机会。居民收入的提高也刺激了消费和社会保障服务行业的发展,提高了韩国城市化的质量。

    韩国政府通过政策引导和资金补助实现了农村与城市协调发展。在经济建设过程中,韩国政府不遗余力地投入资金支援农村基础建设和机械化发展,克服了轻壮年人口向城市转移和农业人口老龄化加剧导致农村生产力下降的难题。韩国政府还采取以工哺农的政策方针不断提高了农户收入占城市人口收入的比例,缩小了城乡二元化的差距。此外,韩国政府及时调整土地分配和流转制度,避免了土地集约化程度过快造成农业人口失去保障和集约化程度过低阻碍规模化生产的问题。

    首尔作为韩国核心城市的人口聚集效应由强转弱。为引导人口和工业向首尔以外的地区集中,韩国政府采取在首尔市限制工业污染、提高工业税收,在首尔以外的新工业区降低税收和财政补贴的办法把制造企业迁移到首尔以外。韩国政府主导开发的首尔-仁川和首尔-水原两个方向的工业区带最终吸纳了从首尔市迁移出的制造业。净流入首尔的人口在1975年达到高峰以后呈现逐步下降的趋势。在韩国城市化发展的末期,核心城市的人口聚集效应消失,更多的人选择到核心城市周围的道级城市群区域工作定居。

    韩国城市住房长期处于紧缺状态。韩国房地产市场发展的主要特征是城市土地稀缺、城市化进程中家庭户数增长迅速和房屋供给长期紧缺。1998年以前,韩国政府为解决低收入人群的居住问题,采取户型面积管制和制定房价上限等政策主导房屋建设,房屋价格在严格的管制下长期低于市场价格,导致开发利润低,建设积极性下降,销售回笼资金难以迅速投入新的住房建设,使韩国房屋供给落后于经济发展。1998年后,政府取消了户型管制和价格上限,房地产业进入了政府主导与市场自由发展并行的阶段。

    韩国在达到不同城市化率时的行业表现各异。伴随城市化发展,韩国产业结构不断升级。城市化率达到50%前后(1976~1980年),机电、冶金、化工和建筑板块的股市表现明显超过大盘。城市化率上升至60%期间(1980~1984年),电子、机械制造、金属制品和交运板块显著跑赢大盘。城市化率到达70%前后(1986~1990年),证券、保险、银行和金融机构板块显著跑赢大盘。城市化率到达80%前后(2000~2004年),汽车、造船、电子和医药等板块跑赢大盘。