今年以来，中央多次提出要推进城镇化，并以此作为扩大内需，稳定增长的重要举措。如何摆脱地方政府对既往城镇化路径的依赖，推进新型城镇化，并借机“化地化人，化地化债”，关键还是通过土地制度并配合相关体制改革，理顺土地收益分配机制，解决人口和空间城市化失配的“伪城市化”问题，同时化解地方债务，并为城镇化发展提供用地和资金保障。

　　户籍制度改革的关键，在于从中央层面启动有效的土地制度改革，全面降低农民工在城市定居成本。改革要旨，就是要赋予城市郊区的本地农民一定的土地开发权利，让他们能在符合城市规划和基础设施要求的前提下，合法地为外来流动人口建出租房。因此，政府可以与土地原权利人谈判，无偿征收部分土地用于基础设施和公用事业建设，从而获得土地价值上涨中得益于公共投资的那一部分。而土地原权利人可以获得剩余部分土地的开发权。一旦这种开发模式推广，城市出租房供给就会大幅增加，而租金也可降到绝大部分流动人口可支付水平。地方政府也就无需大规模建设廉租房或公租房。

　　上述改革本质上是一种双轨制、渐进式的土地改革方案。此外，通过上述双轨制改革方案，还可推动流动人口子女就学问题的解决。在通过上述土地制度改革和相关财税改革解决了外来人口住房问题和子女教育问题后，户籍制度改革也就完成了实质性突破。

　　此外，地方政府还有包括大量工业用地在内的存量土地，完全可以在未来十年过渡期持续获取土地出让收益。其中的关键措施，是对工业用地和开发区重整，同时腾出空余土地逐渐转化为商、住用地。

　　在实际操作中，地方政府须和作为原土地权利人的工业用地者进行谈判，在分享收益前提下实现用地结构调整。为此，中央需要在关于商、住用地必须招、拍、挂出让的政策上进行相应调整，允许地方政府与原土地权利人之间建立一个合理的收益分配谈判机制。只要符合地方基本城市规划要求，在政府修改规划用地性质基础上，允许原工业用地厂商直接与商住用地开发商进行土地交易，政府通过累进土地增值税(或补交商住用地出让金方式)来获得相关土地改变使用性质所带来的增值收益。当然，要实现上述改革，中央政府首先要严禁开发区进一步扩张。

　　如是，不仅可增加住宅用地供给、逐步化解房地产泡沫，而且可为地方筹集数额可观的土地出让金和各类房地产开发税收，并用于地方建设融资和巨额存量债务偿还。这个措施和前述改革措施相结合，可实现增加内需、促进增长，社会和谐，完善地方公共财政体系的多重目标。