广州市政府出台《广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）》（下简称《工作指引》）及其配套文件，有效解决农村宅基地建房存在的主要问题。《工作指引》的出台简化了农民建房的报建程序，报建申请递交后，30个工作日内可获得审批。为帮助广大村民正确理解其愿景，给力规范农村建房，特出此刊以飨读者。

    政策解读

    规范农村村民建房 建设宜居美丽乡村

    ——广州市农村村民住宅规划建设工作指引解读

    《工作指引》特点

    建房管理“集中”

    ●指定一个牵头部门

    各区（县级市）负责指定一个职能部门牵头负责农村村民住宅规划建设日常事务管理。

    ●设置一个政务窗口

    各区（县级市）政务服务中心设置专门窗口，集中受理本辖区内村民住宅建设申请。

    申报手续“简化”

    ●报建程序“简化”

    村民以户为单位提出申请，经过村委会公示并审核，镇政府审核后，提交至区（县级市）专门政务窗口，牵头部门将申请材料分送至规划、国土、建设等职能部门，实行联合办理、并联审批，各职能部门在30个工作日内办结。

    ●报建资料“简便”

    农村村民提出建房申请，只须提供7种基本资料。

    ●审查内容“简单”

    本着便民利民的原则，今后对农民住宅报建的审查只查原则性内容。农民建房只需办理“乡村建设规划许可证”。

    推进新型城市化 遏制农村违法建设

    一是推进新型城市化战略发展的需要。广州市第十次党代会关于走新型城市化发展道路的战略部署，深入实施“城乡一体化”建设工程，是广州市出台《工作指引》的依据。

    二是扭转农村违法建房现状。上世纪80年代改革开放至1999年新的《土地管理法》实施前，广州市城市化进程显著加快，农村村民建房空前高涨。但由于制度欠缺、审核把关不严、规划引导不强，一户多宅超面积超层数、非住宅用地发证等各种违法现象严重。

    为有效遏制和改善违法建设局面，2000年，市委、市政府颁发了《关于加快村镇建设步伐，推进城市化进程的若干意见》，对农村城市化进程中存在的突出问题提出了指导性意见，之后还配套制定了地方性规章，对农村住房涉及的规划、用地、权属、宅基地等方面进行了规范和指引，此举取得一定成效。

    随着珠三角经济飞速发展，广州市城市建成区和规划区范围的不断扩大，外来务工人口急增，促使出租房供不应求，本地农民在正常住房需求和利益的双重驱动下，农村地区建房依然存在不规范行为。近年来，为深入剖析广州市农村建房问题，市领导及市相关部门到市内多条村开展农村建设专题调研。市委、市政府高度重视，要求出台相关政策加以规范和引导。

    出台《工作指引》及配套文件

    为贯彻落实市委、市政府走新型城市化发展道路和建设美丽乡村的战略部署，2011年9月市政府常务会议明确要研究规范农村宅基地建房的意见。结合广州市农村实际情况，在经过多次实地调研和科学论证的基础上，广州市研究提出了规范农村宅基地建房的初步意见，形成了《工作指引》，经市委、市政府审议通过，并于2012年11月12日以市政府名义印发实施，以有效解决农村建房存在的问题。

    《工作指引》本着便民、利民、切实解决农民实际问题的角度出发，理顺了宅基地建房的报建程序，提出“出台一个指引，搭建一个平台，指定一个牵头单位，设置一个政务窗口”，对农村村民住宅建设事务实行“集中式管理”，统一收案，集中分案，并联审批，跟踪督办，统一监管，实现农民住宅报建“一个口进，一个口出”，避免往返跑多趟。

    配合《工作指引》实施的还有《广州市农村建设规划编制工作方案》、《广州市农村村民住宅规划审查细则》、《广州市农村村民住宅建设用地保障工作方案》三个配套文件，分别用于指导全市村庄规划的树立和修编工作、指引农民建房规划许可申请和指导基层规划管理部门规范办理农民住宅的规划许可，以及简化和优化新审批程序。

    农村村民建房报建程序简化

    《广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）》及其配套文件，是解决广州农村宅基地建设历史遗留问题的重要指导性文件。其制定实施，对于有效处理10多年来农村建房积压问题，满足农民有序建房需求，推进美丽乡村建设，具有积极的推动作用。

    “文件提出鼓励村民集中布局、集约使用土地，就应该出台较为具体、详细的鼓励政策。”市建委有关负责人认为，《工作指引》及其配套文件的出台为农民建房带来福音，政府攻破农民建房难问题又跨出了一大步，《工作指引》简化了农民建房的报建程序和提交资料。

    《工作指引》明确规定，今后农民建房提出建房申请只需要提供7种资料到辖区内专门的政务窗口审批，各有关部门在30个工作日内作出审核。

    文件体现了市委、市政府对农村村民建房问题的重视，着眼完善村庄规划，实现城乡规划无缝衔接，引导农村村民依规划、有序科学建房，营造布局合理、配套完善的农村居住环境，将疏堵结合，有效地解决农村无序建房的问题。市建委主任侯永铨指出，此次文件的出台，从便民、利民、切实解决农村村民个人住宅报建难的角度出发，梳理并简化农民申请建房的审批程序，指导农村村民依法申请宅基地规划建房，将有效解决农村村民新建住宅报建难的问题。

    广州市农村村民建房指南

    一、适用范围

    《工作指引》适用于广州市行政区域内行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、规划、建设和产权登记管理。

    二、办理时限

    30个工作日内作出审核

    三、申请资料

    一是申请人的户口簿、身份证；二是申请人出具的符合“一户一宅”的保证书；三是公安部门出具的户籍审查意见；四是农村村民住宅建设申请表；五是属于原址拆建的，应当提供原状建筑实测图（含四至图）；六是村民委员会盖章的公示情况报告；七是设计图。其它资料如属村委拥有的由村委自行提供，如属职能部门拥有的由职能部门自行提供。

    四、受理地点

    各区（县级市）牵头部门该辖区内政务服务中心设置的专门窗口。

    五、基本报建程序

    村委会首先制定本村宅基地使用方案并召开村民会议表决通过，农民以户为单位提出申请，村民小组或经济社根据宅基地使用方案进行审核，村委会公示并审核，镇政府初审，然后，申请人向区（县级市）专门的政务窗口递交资料，由牵头部门将申请材料分送规划、国土、建设等职能部门，实行联合办理、并联审批。

     要点：

    ●贯彻落实新型城市化发展战略，实施“城乡一体化”建设工程，改善农村人居环境，推进城乡经济社会一体化进程；

    ●扭转农村无序建房及违法建设现状，清理宅基地使用证情况，盘活村内存量建设用地，规范农村村民住宅的规划建设。

    问答：

    1.为什么要制定出台《工作指引》？

    答：出台《工作指引》是贯彻落实广州市第十次党代会提出走新型城市化发展道路战略部署的具体要求，是深入实施“城乡一体化”建设工程，有效解决广州市农村村民住宅规划报建难的问题，简化农民申请建房的审批程序，指导农村村民依法申请宅基地规范建房的需要。

    同时，也是为了从根本上扭转广州市农村无序建房及违法建设状况，清理过去核发宅基地使用证情况，盘活村内存量建设用地，改变一户多宅、空心村和新分户村民无地建房等现象，进一步规范农村村民住宅的规划建设，深入推进社会主义新农村建设，改善农村人居环境，推进城乡经济社会一体化进程。

    2.目前广州市农村村民建房主要存在什么问题？

    答：一是农民无序建房及违法建设较为严重；二是历史上核发的宅基地使用证亟待清理。1999年以前，宅基地使用证由各镇政府负责审批，由于政策法规不健全，管理不规范，存在一定数量非依法取得的宅基地使用证；三是农民建房新增建设用地能力极为有限，但盘活村内存量建设用地具有较大潜力；四是报建手续繁杂。按现行规定，农民公寓式住宅建设需要办理选址意见书、建设用地预审、申领建设用地规划设计条件、核发建设用地批准书、公告、各专业管理部门意见、建筑设计方案审查、现场放线、建设工程规划许可证（含建设工程审核书）和办理施工许可等约10个环节程序；五是由于升学、就业、外迁、移民等原因，存在一户多宅、空心村和新分户村民无地建房共存的现象。

    3.为规范农民建房问题广州市有哪些措施？

    答：一是出台一个《工作指引》，简化农民建房手续；二是促进土地利用总体规划和村庄规划“两规合一”；三是实施差异化的农民建房规划和用地管理；四是盘活农村建设用地，增强农民建房用地保障能力；五是加强农村宅基地登记发证工作；六是疏堵结合有效解决农村无序建房问题；七是开展宅基地房屋普查。

    4.广州市村庄规划的基本原则是什么？

    答：一是以国民经济发展规划为依据，坚持土地利用总体规划和村庄规划相统一，切实提高规划的管控能力，优化村庄各种空间资源配置，促进村庄的可持续发展；二是实行共编共用。坚持充分发挥区、镇、村主体作用。构建市、区（县）、镇（街）、村共同参与共编共用的村庄规划编制机制，引导村民全程参与规划编制，确保规划落地；三是保障公共配套设施落地。推动基础设施向农村全延伸，实现公共服务设施在乡村地区的全覆盖，改善农村人居环境；四是坚持远近期目标结合。系统推进村庄规划，有序引导村民建房行为。

    5.广州市通过什么办法保障农村建房用地？

    答：一是盘活农村住宅建设用地资源，积极稳妥组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。二是支持宅基地调剂使用。可在本村范围内对存量宅基地使用权限进行合理的调剂。三是鼓励村民利用闲置宅基地、空闲地、未利用地进行集中建房。四是探索利用宅基地开展城乡建设用地增减挂钩试点，提高农村宅基地的土地利用价值和使用效率。

    每户村民只能拥有一处宅基地

    要点：

    ●农村村民一户只能拥有一处宅基地。

    ●每户住宅建筑基底面积不得超过80平方米，建筑面积不得超过280平方米。

    ●本村范围内符合申请建房条件的村民，可通过自愿协商的方式调剂宅基地。

    ●村民住宅建筑层数应不超过3层，且建筑高度应不大于11米；住宅建筑间距至少应当满足消防安全要求。

    问答：

    6.《工作指引》中“一户一宅”是指什么？

    答：一户一宅是指农村村民一户只能申请一处符合规定建筑面积或用地面积限额的宅基地用于建设自住房屋。

    7.已婚并和父母同住，是否具备新建住宅或者原址拆建申请的条件？

    答：凡经公安部门登记的具有本市农业户口、符合“一户一宅”政策的本村村民，均可以户为单位提出新建住宅申请或者原址拆建住宅申请。

    8.户口已迁出农村，但在城市没有享受福利分房，可以回村申请建房吗？

    答：不可以。

    9.原宅基地房已私下卖与他人，现可以回村重新申请建房吗？

    答：不可以。将原有住房出卖、出租或赠与他人的村民，一律不得申请。

    10.申请建房有何规范要求？

    答：（1）农村村民一户只能拥有一处宅基地。（2）市辖十区范围内新批准每户住宅建筑基底面积不得超过80平方米，增城、从化市范围内可按照国家、省的相关规定确定；户均总用地按照非公寓式住宅及公寓式住宅的具体要求确定。（3）每户建筑面积不得超过280平方米。

    11.宅基地能在本村村民之间调剂吗？

    答：对符合申请建房条件的村民，在取得村集体经济组织或村民委员会同意后，可通过村民自愿协商的方式，在本村范围内对存量宅基地使用权限进行合理的调剂，调剂结果必须经公示。

    12.自建住宅有何规范标准？

    答：（1）村民建筑层数应当不超过3层，根据功能需要可以增设梯间，3层部分建筑高度应当不大于11米，设梯间的建筑高度应当不大于14米。（2）住宅主要朝向的建筑间距宜不小于遮挡建筑计算建筑间距的建筑高度的0.8倍且不小于8米，次要朝向的建筑间距宜不小于4米，且应当满足消防安全的要求。（3）对因用地指标或建设现状等客观条件限制确实不能满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全间距的要求，并取得邻里业主的同意。

    自建住宅需申办《乡村建设规划许可证》

    要点：

    ●村民住宅建设需申办《乡村建设规划许可证》，30个工作日可办结；

    ●申办《乡村建设规划许可证》需提供7种资料；

    ●申请材料不齐全或者不符合条件，会在当场或者在5个工作日内告知需补正的全部内容；

    问答：

    13.递交申请怎样才算作有效受理？

    答：工作人员对申请人提交的材料当场进行初步审核，如果申请材料存在可以当场更正的错误的，会指导当场更正；如果申请材料不齐全或者不符合法定形式的，会在当场或者在5个工作日内通知需要补正的全部内容，如果逾期没有通知，自收到申请材料之日起即为受理。

    14.村民申请住宅建设的程序是什么？

    答：村委会首先制定本村宅基地使用方案并召开村民会议表决通过。村民以户为单位提出申请，递交《农村村民住宅建设申请表》，并出具符合“一户一宅”的保证书。村民小组或经济社根据宅基地使用方案进行审核，村委会公示并审核，属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图。镇政府根据城乡规划进行审核，然后，申请人向区（县级市）专门的政务窗口递交7种基本资料，由牵头部门将申请材料分送区（县级市）规划、国土、建设等职能部门，实行联合办理、并联审批，各职能部门在30个工作日内办结。

    15.申请《乡村建设规划许可证》必须提交什么资料？

    答：须提交7种基本资料：一是申请人的户口薄、身份证；二是申请人出具的符合“一户一宅”的保证书；三是公安部门出具的户籍审查意见；四是农村村民住宅建设申请表；五是属于原址拆建的，应当提供原状建筑实测图；六是村民委员会（或村集体经济组织）盖章的公示情况报告；七是设计图。村民可直接选用《美丽乡村民居设计图集》中方案，或找具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸两套。

    16.申请受理后多久可以拿到《乡村建设规划许可证》？

    答：政务窗口必须在确定受理之日起30个工作日内办结。其中相关行政主管部门在20个工作日内依法作出审核决定，如各行政主管部门均审核通过，规划分局（县级市规划局）在10个工作日内发放《乡村建设规划许可证》。

    17.如果符合法定条件又没被批准怎么办？

    答：申请人的申请符合法定条件、标准的，各行政主管部门应当依法同意申请。如行政主管部门依法作出不同意申请，应当说明理由，并通知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

    18.领到《乡村建设规划许可证》后能自行选择施工队吗？

    答：村民接到《乡村建设规划许可证》后可自行选择具有施工资质的单位或具有注册建造师、监理工程师执业资格的个人及其组织的施工队伍，承接工程施工及相关管理工作，依法承担相应的质量安全责任。

    住宅竣工需验收并办理房屋产权登记

    要点：

    ●村民自建住宅竣工后需持有关资料申请验收，申办产权登记证；

    问答：

    19.建好住宅怎样申请验收？

    答：申请人可持申请书、身份证明（含自然人身份证明、户口簿、申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明）、土地权属来源证明（含乡村建设规划许可证，以及村民委员会或集体经济组织出具的申请人符合“一户一宅”要求的证明）、房屋平面附图、规划验收合格证、房屋门牌证明材料等资料向国土房管分局（县级市国土房管局）申请办理产权登记。

    20.在原址拆建有什么要求？

    答：（1）村民住宅原址拆除重建工程，不得改变住宅使用性质且不得超出原有建筑外轮廓边线。（2）广州市十区范围内村民住宅原址拆除重建工程，拆除重建后的村民住宅基底占地面积不得超过原面积且不超过80平方米，总建筑面积不超过280平方米。（3）拆除重建后的住宅建筑间距和建筑高度应符合村民住宅规划基本要求。（4）位于名镇名村或历史文化街区保护范围内的村民住宅，应按照相关规定执行。

    21.在原有宅基地建房还需不需要办理用地手续？

    答：对未纳入“三旧”改造或未完成村改居的村，在原有村集体建设用地范围内申请建房的，不需要办理用地批准手续，但须进行一户一宅和权属审核。

    抢建乱建等违法建房者将受处罚

    要点：

    ●村民违法建设由规划和城管执法部门依法处理；

    ●发现村民违法建设，可拨举报电话020-12319；

    问答：

    22.对农村村民违法建设怎么处理？

    答：少数村民无视规划，不懂政策，擅自抢建、乱建等违法建设的，由规划和城管执法部门依法处理。涉及违法建设的需提交规划和城管执法部门出具的违法建设处理决定通知书及查处结案材料后，方可办理房屋产权登记。

    23.发现村民违法建设该怎么办？

    答：发现村民违法建设，请拨打违法建设举报电话020-12319，有关部门会及时处理。

    24种房屋建造设计方案实用又节能

    广州市建委还特地请设计单位编制《美丽乡村民居设计图集》，村民可直接选用图集中的方案依样建造靓屋，或找具有资质的建筑设计单位、设计师设计施工图纸。

    《美丽乡村民居设计图集》有三种类型，共24款户型设计供农民选择：第一类是2层半独栋，适宜3～5人（8个方案）；第二类是三层半独栋，适宜6～8人（8个方案）；第三类是6和12层公寓（各4个方案）。

    广州夏季高温且时间长，设计方案的厅房均采用南北向或尽量接近南北向，门窗均采用节能玻璃，外墙饰面均采用浅色隔热材料，东西向建筑利用外廊、阳台和挑檐遮阳。

    案例分析

    “广州花园”违法建设被清拆

    ◆基本案情

    白云区东平经济联合社在未取得建设用地批准和规划报建手续的情况下，擅自于2010年3月，在东平“广州花园”进行违法建设，建成2栋11层框架住宅建筑，建基面积2299.2平方米，建筑面积25291.2平方米。

    永平街城管执法队多次前往现场制止，于2010年4月27日发出《责令限期改正通知书》，当事人不听劝阻，拒不停工。2010年7月14日，白云区国土部门向当事人发出《责令停止土地违法行为通知书》和《责令改正违法行为通知书》，当事人依然我行我素，继续施工抢建。2010年10月20日，因上述建筑物占用城市规划道路，市规划局认定其属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。

    ◆违法处罚

    2011年1月4日，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，白云区城管执法部门向当事人发出《行政处罚决定书》，责令限期拆除违法建设，当事人拒不履行自拆，仍然继续施工抢建。2011年4月18日，白云区政府依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项的规定，批准依法实施强制拆除。5月27日，城管执法部门依法向当事人发出了强制拆除的《查处违法建设行政强制措施决定书》。

    2011年6月起，白云区组织相关职能部门和永平街道办事处共计400多人，工程队100多人，对永平街东平村“广州花园”两栋十一层违法建设进行强制拆除，于7月8日清拆完毕。

    ◆案例解读

    2011年6月24日至7月3日，白云区政府组织相关职能部门清拆永平街东平村“广州花园”，这宗比较大规模的拆除违法建设案件，给了我们以下的启示：

    二、违法建设会导致建设者血本无归。本宗违法建设建基面积为2299.2平方米，建筑面积25291.2平方米，受到行政机关的强制拆除，违建者血本无归。

    三、违法建设一般都是抢建，偷建，同时偷工减料等行为，经常造成施工安全事故和质量隐患。据了解，“广州花园”存在着严重的偷工减料现象。按照标准，楼面每平方米建筑面积必须含有45公斤钢筋材料，而事实上“广州花园”的规格只有15公斤；所用的钢筋材料标准也严重“缩水”，标准的钢筋的直径应该达到20毫米，“广州花园”的钢筋直径是10毫米。这样的违法建设是不能居住的。

    四、各部门形成了查控违法建设的合力。根据《关于强化查控违法建设工作责任制的实施意见》（穗府办〔2011〕29号）文的规定“城管执法、国土房管、水务、交通、林业和园林等部门是查控违法建设的主要责任部门；规划、发展改革、经贸、公安、环境保护、建设、农业、文化广电、卫生、城市管理、工商、白云山风景名胜区管理、出租屋管理、供水、供电、供气、电信、有线电视等部门是协助查控违法建设的协作责任部门。”本案国土、城管、规划部门都参与了该违法用地和违法建设的查处，有效制止违法建设的效果。