国家统计局3月18日公布了“2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,较之1月份“普涨”,本次可以说是全线上涨——新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市仅一个。“北上广深”四大城市再次扮演了“领头羊”的角色,无论是环比还是同比,均领跑涨幅排行榜(3月18日人民网)。

    房价上涨的“热情”并没有受到休假和“国五条”影响,让人多少有些意外。按理说,受春节长假影响,购房热情不会很高,房价上涨有限,但事实并非如此。而且,“国五条”应该会对楼市升温泼一盆冷水,但效果却没有体现出来,其中的原因耐人寻味。在笔者看来,2月份房价上涨的原因并不复杂,关键在于“国五条”在三四月份如何发力。

    由于政策效应有一定滞后性,因此2月份房价受“国五条”影响不大。再加上“国五条”只有宏观表述,并没有地方操作细则出台,自然没有可操作性。比如说,“国五条”及其配套规定只是明确提出“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”,但没有明确具体量化和具体实施时间；只是提出售房征20%所得税,没有明确如何操作、何时执行。那么,2月份房价就会顺着1月份房价走势继续上涨。

    既然“国五条”已经出台,意味着新一轮博弈开始了。博弈的一方,是遏制房价上涨的“国五条”,具体操刀者就是房地产相关主管部门和地方政府；另一方是推动房价上涨的需求方,即购房者尤其是房地产投资投机者以及开发商。值得关注的是,某些地方政府可能扮演两种角色,一种角色是按照要求落实“国五条”的执行者,另一种角色是背地里扮演房价推手,与宏观调控“唱反调”。

    在笔者看来,宏观调控在这场博弈中能否取胜的关键有四点:一是“国五条”地方细则何时出台,政策力度是否合理。据说,地方版“国五条”细则“两会”后将陆续出台。显然,地方细则出台时间越早,政策力度越大,调控效果越好。据传北京“国五条”细则落地,但尚未得到证实。从以往情况来看,不排除某些地方有意拖延或柔性调控。

    其二,即使地方版“国五条”实施细则出台,也不等于能落实好。这是因为,某些地方政府出台操作细则实际上是应付差事,做表面文章,并不是真心实意遏制房价。由于土地财政尚未改革,房地产税费以及房地产关联行业的税收在地方财政收入中占有较大比例,所以,很多地方政府始终依赖房地产,自然不肯下决心落实宏观政策。

    其三,“国五条”能否落实,在于相关部门的有效监督和鞭策。比如,银行监管部门能否监督各个金融机构落实差别化的房贷首付款比例和贷款利率,税务部门能否监督“售房征20%所得税”落实,国土部门能否保证今年住房用地供应总量不低于过去五年平均实际供应量,住建部门能否监督“国五条”的每一条落到实处。而所有部门监督政策落实时,是否动用问责手段很关键。

    最后,遏制房价上涨的长效机制应及时出台。比如,房产税应该早日向更多城市“扩围”,住宅保障法应早日亮相,城市房地产管理法、土地法等房地产相关法律法规应及时修订。众所周知,宏观调控经常出现“虎头蛇尾”,只有建立长效机制才能避免房价先抑后涨。总之,无论是房价回归合理还是保持稳定,都必须通过土地、货币、税收、保障房等组合拳彻底改变市场预期。