近日和一个城市新区的朋友聊起有关新型城镇化的话题，他的困惑是：就其在的新区建设而言，经过上一轮的开发积累，基础设施建设达到了前所未有的高度，道路、写字楼和轻轨站的布局基本完成，看到现在媒体上对新型城镇化的热烈讨论，不明白的是，接下来通过大规模资本投入进行快速的城市开发建设的模式还行得通吗？

    之所以有此困惑，一方面他已经明显感觉到国家和银行对城市建设方面的资金投放已经收紧，这使得他们的压力倍增。与此同时，媒体上很多的专家都分析称，由于缺乏根本性的变革，国家城镇化难免在此走向老路，再次走向以土地运作为基础的房地产开发的模式。

    房地产化的城镇化或城市化，在国家新型城镇化的表述中，还属于鼓励的方向吗？

    既有开发者的困惑虽然存在，但就我所知，已经有很多的房地产企业，甚至之前从来没有进行过房地产开发的企业，通过与地方政府的合作，以新型城镇化建设的名义进行大规模的圈地，说好听点是，“开始在全国进行新型城镇化的布局”。这些地块小则五六平方公里，大则四五十平方公里，有的位于区域性中心城市的周边，有的甚至是在农村地区腹地。很显然，这些规模的土地开发，依靠传统的地产开发思维模式显然无法适用，无论是从人口集聚、产业集聚、基础设施布局，以及将来的这一地区的社会管理，都对经营者提出了更高更综合的要求。

    圈地容易运作难，但这个时候谈具体的运作难度问题可能还不是最关键的，最重要的是，为什么在国家最重要的战略文本中和国家有关主要领导人的有关谈话中都频繁提到新型城镇化战略，迅速的被解读为遭遇不景气的房地产市场的解套机遇，并引发了新一轮大规模的圈地和房地产热潮。

    我最近将媒体上出现的和有些所谓专家所引用的有关新型城镇化政治文本和政策文本进行了收集，并仔细阅读，得出的观察结论是主要包括：新一轮的城镇化的，虽然按照国家现代化进程中城镇化发展的普遍规律，中国依然处在一个快速城镇化的阶段，也就是说，有关城镇化的基础设施建设和投资，包括房地产开发依然会增长，但就国家的战略导向而言，中国新一轮城镇化的核心更多是解决存量的农民工融入城市的问题，以及与此密切相关的基本公共服务均等化改革问题，也就是所谓的人的城镇化问题。

    此外，将会对既有的城市化所累积的城市交通、环境、社会等方面的困境进行纾解，提升城镇化的质量。还可以关注一下城市群内部的协调发展问题。这些都是提升城镇化质量的战略安排，并将有一系列的政策支持安排。

    我对开始提到的那位新区朋友的回答是，可以将新型城镇化理解为更综合的国家改革平台设计，无论是新区的开发建设也好，还是在农村地区以新型城镇化的名义进行的房地产开发而言，传统的房地产化的思路都难以为继。挑战不仅来自在新的市场环境和国家战略导向下，这些区域的投资强度难以保障。更大的挑战是，无论是开发商甚至地方政府部门，都缺少在一个地区快速建设一个具有社会、政治、文化等综合性意义的城市或城镇社区的综合性解决方案的能力。如果仅仅是将原有的城镇化模式搬到一个新的土地面积上进行开发，原来的问题将更大规模的出现。比如，虽然中国有着全球第一大人口规模，但现在很多建设的很漂亮的新区，却因为没有人生活而陷入困境和争议，虽然中国成了世界第一制造业大国，经济总量居世界第二，但很多建设得很漂亮的地区，却因为没有产业支撑，陷入财务和社会的双重危机。

    新型城镇化并非是房地产化城镇化的再次重演。之所以这么说，并非主要基于中央的战略文本和有关领导人言论的解读，就是从商业模式的角度而言，房地产化思维的城镇化建设都不现实，在进行类似圈地的过程中，有关各方都应该慎之又慎。