这是时隔两年来，中央经济工作会议召开前的中央政治局会议会后的统发稿中再度出现“城镇化”一词。此番再度亮相，相较2010年的“积极稳妥推进城镇化”、以及2009年“要积极推进城镇化和区域协调发展，提高城镇综合承载能力”的笼统表述，城镇化的新思路清晰可见，土地和人的因素被突出。

　　“非常令人振奋！比过去笼统提发展产业要好，抓住了根本。”12月5日，清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在接受早报记者采访时感触颇深，“城镇化是大战略，包容很多产业结构调整等具体目标，这也是我多年来的主张。”

　　11月28日，国务院副总理李克强在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉时提到，“未来几十年最大的发展潜力在城镇化。”

“城镇化是牛鼻子”

　　蔡继明形容，“城镇化就是牛鼻子，牵着牛鼻子走。”

　　在中共中央党校主管的《学习时报》12月3日头版刊发的《释放改革的红利》一文中，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林写道，“可以说，加快推进城镇化的转型与改革进程，以城镇化为主要载体扩大内需，充分释放城镇化的需求潜力，是我国走向公平可持续发展的立足点和战略重点。”

　　蔡继明认为，为了在本世纪中期实现基本现代化，未来40年，应该把城镇化放在一个极其重要的位置上。

　　“若实现基本现代化，城镇化率应达到80%。”蔡继明进一步说，这意味着，将有7亿农民变成市民，这对消费、房地产、第二、第三产业、生产方式转变，都有重大影响。

　　据蔡继明自己测算，现在中国每年的城镇化率不到1%。官方数据提到51.27%的城镇化率，事实上，其中有2.3亿农民还算不上是城市人。

　　迟福林在《释放改革的红利》一文中写道，未来10年城镇化率年均提高1.2个百分点，将再有2亿农民进入城镇，加上现有的1.6亿农民工，新增城镇人口将达4亿左右。按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，也能够增加40万亿元的投资需求。而从消费需求看，2011年城镇居民与农村居民人均消费比约为 3.3:1，农村劳动力和人口合理转入城镇就业和生活，其收入与消费必然增加。

集体土地入市猜想

　　城镇化推进难点纷繁，其中之一是农村土地。

　　“从农民那里，拿走的太多。”蔡继明说，要让农民分享工业化、城市化带来的土地增值。现行的农民土地被征收之后，价格上涨10倍，但补偿可能只有十分之一。这造成了城乡收入差距扩大。

　　蔡继明表示，2008年提过农民收入要在2020年翻番，但没有提城市收入翻几番。如果城市收入翻了三番四番，那么农村收入翻番也是相形见拙。

　　在蔡继明看来，要想推进城市化，就必须深化土地制度改革。要让进城务工的农民买得起房、租得起房，必须让城市的房地产价格下降。而要让房地产价格下降，可以在城乡统筹的基础上，让集体建设用地上市，让大量的小产权房合法化。这样，可以降低农民进城的门槛。

　　关于土地制度改革，中国老年科技工作者协会国土资源分会土地与环境专业委员会主任郑振源提出，“除非集体土地入市损害公共利益，否则不应有所限制。”

　　郑振源曾任原国家土地管理局规划司副司长，长期研究征地制度改革。

　　郑振源认为，土地制度改革的难点有二。

　　第一，是能否全面开放集体土地入市。从去年9月国土资源部提供的土地管理法修改草案上看，还设了3个限制：一是要有合法的建设用地使用权证（但大多数集体建设用地并没有这个证）；二是“圈内、圈外”的限制（为维持城市土地国有，城市建设规划区内的集体土地不能入市）；三是不准进入房地产市场。这三条准进入门槛一设，就没有多少集体土地可以入市，征地范围也就缩小不了了。

　　“提出集体土地入市是建设城乡统一的土地市场的前提条件，就看新土地管理法中怎么写，看国土资源部是否肯放弃垄断建设用地供应的审批权。”郑振源说。

　　第二个难点是，缩小征地范围，地方政府就收不到土地出让金了。现在土地出让金收益（指纯收益）已占到地方财政收入的30%～50%，地方政府对出让金的依赖已如此之深，不能接受任何会减少出让金收入的改革。所以要缩小征地范围，还必须配合进行以取代“卖地财政”为目标的财税制度改革，使地方政府能有一与其事权相匹配的财税收入。而这又是一巨大的系统工程。

　　对此，蔡继明的建议是，“若农村集体土地上市，可以对土地增值部分拿出适当的比例，设增值税。”

　　另外，蔡继明提出，城市工业用地大量浪费，很多零地价的工业用地也使得开发商粗放使用，容积率小于1。政府可以鼓励工业用地节约使用，比如说，100亩的工业用地，节约了50亩，那50亩就可以拿出一半允许变更性质为商业用地，另外一半回给政府。这也是增加建设用地来源。

　　他进一步说，城乡统筹要在制度上统筹。第一，城乡土地同地、同权、同价；第二，统一就业制度；第三，统一户籍；第四，统一社会保障；第五，统一教育。

土地征收制度改革“或挤压房企利润”

　　相比城镇化，此次中共中央政治局会议后刊发的新闻稿中，关于楼市的着墨不多，仅称要“加强房地产市场调控和住房保障工作”。

　　2011年底召开的中央政治局会议关于房地产调控的描述则是，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。

　　“现在是政策的真空期。明年6月之前，政策面不会有动静。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军预计，现行的大部分政策会延续。

　　市场眼下尤须关注的是，土地征收制度改革可能令开发商利润承压。华尔街日报指出，中国房地产业的繁荣景象已持续了十多年，而这一切实际上是建立在全国千万计农民丧失土地仅获少量补偿或甚至没有补偿的基础之上的。人为因素造成的土地价格低廉，也导致中国经济过于依赖投资。而大幅提高农民获得的征地补偿费或许还会促进消费，降低大兴土木的吸引力。