凤凰网房产连线了美国世纪桥公司北京公司总经理史济才。他认为中国目前的城镇化率仅为50%左右，离发达国家的城镇化率80%还有很长一段距离。在今后几十年的时间里，城镇化建设将为中国中小城市、特别是二线城市普通住宅的开发提供持续稳定的投资机会。

　　凤凰网房产：您能介绍一下世纪桥房地产基金的发展过程吗？

　　史济才：世纪桥(中国)房地产基金是一家外资的房地产基金管理公司，投资者主要是海外一些机构投资者，资金主要投给国内的房地产项目。2006年我们正式在北京设立公司，2008年开始正式投资，主要投西安、重庆的住宅项目。2011年上半年，我们已经从这些项目退出。因为外资基金公司一般的投资周期是两年到三年。去年我们的工作偏重于募集资金，募资工作到8月份完成，现在开始投资一些新项目。我们谈的项目基本上是在二线城市和三线城市，以住宅为主。

　　凤凰网房产：据您了解像你们这样的外资房地产基金公司，在国内多不多？

　　史济才：应该不太多，外资公司在中国的房地产里面占的比重是很小、很小的，中国对外资做房地产有一些限制，必须经过合法审批才能进出，目前真正在投资中国房地产的外资基金应该不是很多。

　　凤凰网房产：世纪桥基金的具体投资模式是怎样？

　　史济才：我们投资期单个项目周期一般是两年到三年，或者长一点，可能是四年。我们进来一般是在项目公司已经取得土地，或者准备取得土地时开始谈，当然也有已经开始做的项目，中间需要合作方，需要新的资金进来，这样也可以谈。我们通过收购项目的股权投资，一般通过分红，或者是双方协商一个价格来获得盈利，最后，两年、三年以后把我们的股权再由合作方的回购，我们就退出。

　　凤凰网房产：近两年国内也有很多房地产信托、私募基金等发展起来了，你们会不会遇到一些国内基金公司的竞争？

　　史济才：竞争是会有的，但是国外的基金跟国内基金有很多不同的地方。国内基金很多是有了项目以后才要去发行，因为国内的投资者很多是个人投资者，他们通过银行，通过一些其他金融机构来投资。他们一般对基金还不是很熟悉，所以他们投资期往往比较短，必须先看到项目才能投。外资基金基本上募集完了以后，再去寻求项目，或者跟项目去谈。他的资金基本上是有保障的。另外，策略也不太一样，外资基金考虑风险因素相对更多一点，不会随便投。

　　凤凰网房产：你怎么看国内房地产基金的发展现状？

　　史济才：国内专门做地产的信托基金或者私募基金近几年兴起，管理人员和专业人员相对比较缺，像我们公司本身有一部分人员都是在境外做投资或者房地产开发和管理的，另外一些像我这样，原来在国内做房地产开发和管理的，还有一部分人员原来在房地产企业里面原来负责工程的，所以我们对于房地产开发管理比较有经验，对投资管理这方面也比较注重。还有国外的基金公司对每一位员工的约束能力非常强，哪些项目，或者什么情况下能做或者不能做，都有一些约束的方法，相对比较规范。

　　凤凰网房产：为什么会选择二线城市的住宅项目投资？

　　史济才：相对来讲，二线城市房地产发展跟一线城市比更稳定一些。我们更偏重一些普通住宅、改善型的住宅，以刚性需求为主，这个市场在二、三线城市应该比较健康一些。

　　凤凰网房产：现在一些海外的资金开始退出中国房地产市场，一些大的投资机构，比如说黑石和摩根士丹利，都在撤回美国，因为美国那边房地产正在好转。你对中国房地产的市场趋势怎么看？

　　史济才：可能每家公司的策略一样，我们还是对中国房地产市场比较看好。中国城镇化率还只是50%左右，和达到发达国家的水平相比，比如说美国90%，差别还是蛮大的。应该还需要几十年的发展时间。

　　凤凰网房产：从短期来看呢？

　　史济才：短期来看，住宅类项目在国内还是比较稳定健康一点，像商业地产，每个城市情况不一样，风险程度也不一样。你刚才提的几家外资机构主要偏重于商业地产类的，他们可能考虑在一些城市商业地产目前发展是比较猛的，所以他们选择退出。

　　凤凰网房产：你们对内地房地产做了一个很长时间的预期，是打算在中国长期发展吗？

　　史济才：没错。有一些外资公司，就短炒一下，我们是准备长期发展的，偏重于开发型的项目，我们会分析这些项目本身的可行性，非常看重中方合作伙伴的开发能力、管理能力。

　　凤凰网房产：有没有考虑跟一些大房企合作？

　　史济才：如果有可能，当然可以。但目前来讲，因为每家公司发展的策略和投资的策略都不一样，所以主要看机会，不一定要去合作去做，包括管理方面，很多理念都不太一样。

　　凤凰网房产：调控之后，很多房企在开发项目时开始更多引入外部资金，尝试走“轻资产”的发展模式，另一些公司则开始转型做投资，你怎么看这种转变？

　　史济才：要改变一个发展模式是需要很长的时间，在前几年的发展中，很多企业发展比较快，但是也形成了一些企业不规范的发展，只要有钱就去做开发，管理、人才等各方面也不一定到位。调控开始以后，大家开始感觉到压力，有些公司也在转型，如果他们去考虑做投资，那考虑的问题可能跟原来做开发不一样了，为投资者着想，控制风险等一些理念也会逐渐形成。