但一个值得注意的现象是，房地产价格与城市化却出现了相互背离的逆城市化趋势。

　　城市化率“倒U”过程

　　所谓逆城市化，就是许多原先来自农村的城里人又回到农村建房，准备在农村颐养天年的现象。这种现象在长江三角洲已成一种趋势。逆城市化现象将会严重阻碍扩大内需。

　　有专家指出，每增加一个城市居民，城市需新增固定资产投资50万元，如果城市化率每年提高一个百分点，新增的城市固定资产投资需求就是6.6万亿元。这无疑是一个巨大的经济增长动力。“十二五”末期，城市化有望从当前的不到46%提高到60%左右，这意味着有2亿多人将从农村进入到城市。合理的逻辑是，扩大内需、转变发展方式，需要做大做强城市化这篇文章。

　　农民能够在城市定居并逐步融入城市，一个基本条件是“住有所居”。一般来说，城市化率越高，意味着对商品房的需求 （包括租与购）越大，商品房的价格（租金或售价）也越高。但是，当商品房价格上涨超过居民收入上涨幅度时，城市化的门槛将逐步提高，城市化的速度将受到影响，甚至出现“逆城市化”。

　　我们可以把改革开放以来30年的城市化进程粗略地分为三阶段：第一阶段，1979-1995年间，城市化率从18.96%提高到29.04%；第二阶段，1995-2005年间，城市化率由29.04％提高到42.99％；第三阶段，2005-2008年，城市化率从42.99％提高到45.68％。

　　城市化率经历了一个“倒U”的发展过程，从年均增长0.63个百分点（前16年）到年均增长1.4个百分点（中间10年），然后迅速下降到0.9个百分点（后3年）。

　　根在控制房价收入比

　　什么原因使城市化率出现这样的变化？

　　前16年，由于城市化发展战略并未得到广泛认可，城市化率提高缓慢是可以理解的。中间10年，城市化发展战略得到确定，城市房地产价格（租或售）还没有上涨成为家庭的主要开支。较低的住房市场价格反而在一定程度上促进了城市化的进程，但是随着房地产价格相对于居民收入的全面走高，后三年城市化率的速度快速下降，尤其是，2008年城市化率仅提高0.74个百分点，仅比前15年平均增速高0.1个百分点。换言之，如果房价超过居民收入差距过大，城市化率有可能在未来几年停滞，甚至出现逆城市化—城市现有居民无法在城市支付居住价格，最后被迫离开城市。

　　需要深入思考如何防止这个趋势发展下去。唯一办法是，控制住房价格上涨与居民收入上涨的差距。第一，全面管制。改革开放前30年住房问题的严重性已经说明，全面管制住房市场必然带来房屋的短缺。第二，全面市场化。这显然不是最优选择。在当前贫富差距如此悬殊的情况下，全面市场化只会使住房资源集中在少数人手中。第三，重构住房制度，加强保障性住房供给和加大市场化供给总量。前者要求政府把中低收入阶层保障性住房问题解决好，后者则要求政府放开相应的行业管制，鼓励生产商更多地提供商品房。而这必然涉及土地制度改革，包括农村土地流转制度的改革，也包括政府对商品房的财税政策调整。

　　从短期看，使房地产价格上涨速度与居民收入上涨速度相匹配，可以缓解社会矛盾；从中长期看，可以防止逆城市化的出现，保障城市化健康发展，进而真正形成经济发展的内生动力。

　　作者系中国（海南）改革发展研究院公共政策所副所长、副研究员