城市综合体符合中国城市化发展的需要，其土地集约化的特性，集合大型购物中心、高档写字楼、星级酒店及高档公寓等，满足了人们的办公、居住及消费的需求，形成多种功能配套的商业集合体，综合体内各物业形成了复合型的互动关系，各物业间彼此良性的互动提升了自身的效率及价值，并凭借其强大的空间整合能力，融汇了各功能于一体，使其形成一个更具生命力的商业体。

    同时，也必须清晰地看到，城市综合体也具备了一定的开发风险。即使一个商业体项目具备了以上的特点，也并不代表其一定能成为一个优质的综合体项目。从过往的经验来看，开发优质城市综合体必须以雄厚的资金作为后盾，开发商还需要有一定的项目开发经验及运营经验，而且由于综合体的体量大，开发周期长的特点，一般城市综合体都会分期分区开发，所以需要通过合理及科学的安排来对各物业进行开发，如果其中某个环节出现问题，则将导致综合体后续经营出现紊乱，而导致失败。

城市综合体是城市经济发展的产物

    城市综合体一般遵循着一定规律，就是城市的经济发展带动产业进一步的聚集，从而形成更多的人口导入、城市的产业结构也随之得到提升，并带动第三产业的增长。也就是说，当城市规模及经济发展到达一定的程度，才会催生集合多种功能物业于一体并能把人口及消费资源整合到一起的城市综合体项目。一般来说，三线城市缺乏足够的产业支撑，这意味着，第三产业不够发达的情况下，三线城市难以发展城市综合体项目。

    从对一线城市综合体的研究来看，在传统的一线城市北京和上海，由于其经济总量及第三产业一直为全国之首，所以也较早出现城市综合体。

    比如，1990年在北京出现的第一个综合体——中国国际贸易中心（一期），当时北京的常住人口已突破1000万，GDP总产值在500亿左右，第三产业占比也达到了38%（按1990年统计年鉴及统计口径），结合北京作为中国的政治文化和经济中心的地位，在当时已有较多的跨国公司及知名企业在北京设立分公司或办事处，但当时北京的写字楼配套仍未跟上经济的发展，直到国贸的出现，提供了当时北京最优质的办公场所，迅速吸引了这些企业入住，并带动了其商业、酒店及会展的配套。

    上海也是类似的情况，而后发展起来的城市如广州、深圳则依托珠三角强大的经济发展动力，在产业结构升级上，形成了对办公、消费及酒店的庞大需求，从而带动其城市综合体的发展。

    根据调查，广州及深圳在GDP达到1000亿元人民币的时候，才出现了真正的城市综合体，而对于二、三线城市，迈入“综合体”时代的门槛就相对更高，通过研究沈阳、成都和大连这些近年的热门城市，可以发现，当其年GDP超过2000亿元人民币之后，才出现了综合体形式的项目。

    根据对比各主要一、二线城市的人均甲级写字楼、人均优质商业面积及五星级酒店数量后发现，一些城市及二线城市的人均商用物业开发量已比较接近，部分二线城市甚至超越了一线城市的开发量，可见一线城市由于发展较早，土地价格较高，所以对商用物业的开发要较为谨慎，每开发一个项目都需经过周详的规划及研究后才实施，其发展步伐要晚于二线城市。

    作为城市的名片以及受近年的房地产调控措施的影响，使城市综合体受到地方政府及开发商所追捧，这也导致城市综合体在二、三线城市遍地开花的现象。根据调查，成都在建或规划中的城市综合体已超过80个，而沈阳已开业或已确定的综合体已经超过30个，而且不乏华润、中粮等知名综合体开发商，这种现象可理解为这些城市在综合体开发方面落后于一线城市而奋起直追。

    在一些三线城市也相继参与到综合体开发的热潮当中，但在经济总量及第三产业，尤其是服务业还无法相匹配的情况下，其写字楼的本地使用者占绝大多数，从而使这些城市的写字楼以销售型居多，也产生了租售价格倒挂的现象。另外有部分城市的综合体需要依靠大型国企、政府相关机构的支持，比如由大型国企、金融或房地产机构出资购买综合体内的办公产品，而在没有旅游资源的条件下，酒店及其会议配套更多依赖于当地政府的消费，这也导致了综合体失去了其原来的体现价值最大化的意义。

    同时也可以看出，在一些二线城市，比如成都、沈阳等，当其经济总量及服务业上升到一定阶段的时候，其服务业也得到蓬勃的发展，从而导致对高端写字楼及高档酒店有较高的需求，开发商对未来租金收益预期有信心，所以出现了一些以租赁为主的高端综合体项目，如成都的华润中心、仁恒置地广场等项目。这些成功的商业综合体也带动了区域的发展，提升了周边地块的价值，从而使更多优秀的开发商参与开发，促使了一个新商圈的形式，使城市的经济得到了发展。

城市综合体应“谨慎”发展

    从目前城市经济总量及城市化发展水平来看，北上广深等一线城市的综合体发展水平已接近，甚至超越了国际水平，比如北京的华贸中心、上海的恒隆广场以及深圳华润中心等，集合高端购物中心、甲级写字楼及五星级酒店于一体的城市综合体，在其他发达国家也不多见。

    但伴随着二线城市的经济及服务业的发展，居民的消费力得到提升，对高端商业体的需求得到了支持。另外，城市综合体的发展也与该城市的城市属性以及文化特点有关，比如，以成都和沈阳为例，成都的文化为安逸、休闲，所以其消费力比较惊人。成都2011年的人均可支配收入为2.3万元，其人均消费支出也达到1.7万元，成都的居住环境及氛围加上近年大力发展科技行业，使其第三产业发展势头迅猛，从而带动了服务业的增长，加上成都为传统的旅游城市，所以在消费、商务及酒店的需求带动下，高档的城市综合体则应运而生。

    而沈阳则由传统的工业化城市向以第三产业及服务业为主导的城市转变，通过与周边城市的紧密相连，形成了一个城市群，沈阳作为辽宁的省会、城市群的核心，在吸引周边城市极强的消费者及企业进驻上享有得天独厚的优势，也使其具备了发展优质城市综合体的条件。

    从未来发展看，中国的经济发展将为城市综合体这种新型商业体提供发展的机会，但并不意味着所有综合体都能成为城市经济发展的动力，二、三线城市应学习一线城市的“谨慎”发展，才能充分地发挥其优势。