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2024年11月24日
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下面开始今天第三个主题，之后给大家安排茶歇的时间。城乡统筹规划实现土地价值最大化；
主讲嘉宾是：住房和城乡建设部村镇建设司司长：
参与这一主题的嘉宾是：
泛华建设集团总裁：
北京国瑞兴业地产有限公司副总经理：
帝都温泉有限公司总工程师、广东省温泉行业协会副秘书长：
让我们掌声有请。
我们给李司长十分钟的主题发言。
李兵弟：非常感谢会议组织者的邀请，作为城市化来讲，不要忘记农村，中国不会没有农村，中国不能没有农民。
先给大家介绍一下背景，中国城乡建设用地的基本情况，到2008年末，我们国家城乡建设用地大概有22万多平方公里，其中655个城市大概3.6万平方公里，1635个县城1.5万平方公里，1.7万个建制镇3.0万平方公里，1.5万乡集镇0.8万平方公里，其余为村庄建设用地等。如果我们以现在约定俗成的方法做城乡划分，我们城市建设用地大概是5.0万平方公里，我们的乡村建设用地大概17万平方公里。如果按我们的户籍人口划分，城市的人均建设用地大概在
第二，统筹城乡建设用地的确可以有效促进土地利用效率的提升，首先中国的建设用地必须集约和节约使用，我们这个人口大国要解决13亿到14亿人口的吃饭问题，只能依靠我们自己，为此必须保住18亿亩的耕地，我们现在的耕种水平，耕地使用率是25亿亩以上，因为有复种指数，我们进口了2/3以上的大豆和植物油，如果换算成耕地的话还需要几亿亩耕地。从这儿讲我们国家的耕地资源非常紧张，确实要高度重视。
这里要讲的是转变生产发展方式，转变城市建设的发展方式，转变农村发展的方式，才有可能集约和节约建设用地，这些年快速发展我们失去了1亿多亩的耕地，相当于失去了整个河南省的耕地，这些土地支持了我们城镇化和工业化的发展，我们国家已经提出要转变经济增长方式，走资源节约、环境友好的新型工业化道路，走低碳经济发展的道路，这已经成为我们社会发展的共识。在党的十七届三中全会通过的深化农村改革的决定，提出实施两个最严格的制度，一个是最严格的耕地保护制度，一个是最严格的节约用地制度，显然可以说，城市用地要按照城市的规划，在保证城市发展基本条件，建设宜居环境的目标下，统筹安排城市的各类发展建设用地，生态环境用地和安全保障用地，我们不能只讲建设用地，我们还应该有生态环境用地，有安全保障用地，尽可能地节约我们的城市建设用地，走集中紧凑的发展道路。
第三个观点，我们的确应该努力挖掘我们现在乡村的建设用地，中国的城镇化发展出路只能立足于现有的城乡建设用地，乡村建设用地应该按照城乡规划实施，切实保证宅基地，农村集体经济建设用地的基础上，农村公共服务设施用地的基础上，通过有效的村庄整治，节约用地，统筹用于城乡的发展。
其次，我们在这里面要科学实施城乡规划，前面我说了，我们有266万个自然村，在80—90年代的时候那会儿有360万个自然村，可见这些年已经调整不少的自然村，随着农业生产条件和生产能力的变化，我们必须要进一步调整农村的居民点，更大范围地统筹城乡建设用地，保护农民的利益，确保村庄整治节约出来的土地利益，绝大部分用于农民，防止单纯为解决城市发展的用地盲目地撤并农村，撤并村庄。我们要注意的是，在农村居民点调整中，必须保证农村人居环境得到持续改善。
大家都知道我们的建设用地投向引导了我们的经济布局，产业布局，这些年的土地投向实际上导致了我们经济布局重点在沿海展开，在大中城市展开，我们应该也能够把农村节约出来的土地，更多引导用向小城镇。如果我们节约出来的土地用在大城市，必然导致前面讨论的，大城市会进一步外延式发展，将带来城乡矛盾和大城市病的继续存在，而且会越来越严重。
主持人：谢谢大家。因为李司长首先亮明一个观点，城市化不是消灭农村，有一种说法农村城市化这是不对的，是农村与城市共同地现代化，两者
我们不要害怕观点的碰撞，我们应该在碰撞中，讨论中间找出我们的方向，现在是不是请郝振河点评一下观点。
郝振河：谢谢主持人，也感谢大会给我这样的机会。刚才李司长讲了，上一轮的专家学者讨论给我很大的启发，今天受益匪浅。
我是一个在国内地产领域负责项目前期工作，我更多谈一下自己的感受。在前几年的一线城市地产形势过于火爆的情况下，我们国瑞把目光转向二线城市，甚至是三四线城市的建设。为什么这样做呢？大家也注意到了，金融危机以后，一线城市的土地和房地产非常火爆，前不久北京又拍出一个高价，楼面地价达到2.9万，这个火爆程度值得我们研究。地产的寒冬这么快复苏了，而且直线上升，的确值得我们探讨。
城乡统筹规划事情的重要意义是利国利民，造福后代，这是非常好的事情，通过这点我想谈什么呢？我在这几年考察一些城市的时候，注意这么一个问题，有的中小城市已经开始起步了，并且规划得很好。但是有的城镇还没有做规划，没有做规划的这些城镇就看他们的建设就显现出来了杂乱无章，没有整体的思路让你感觉很舒服。
这里面有一些现象，我想谈一点，比如说地方的执政的领导过于理想化，我感觉不切实际。前几年，我们那儿都搞经济开发区，在考察过程中也注意了，一些经济开发区划的面积非常大，里面零星散落的企业非常不景气，这就没有把土地集约使用，没有发挥作用，浪费现象非常重。这是一个感受。
还有今年七月份随工商联到四川灾区考察，他们震后安置房的建设体现地方和中央政府的安置思想，把震后的灾民集中安置，规划很有条理性，让你感觉与时代在共同发展和进步的。所以我觉得这点很欣慰的。
所以，城乡统筹规划还是非常繁重的一个任务，前面有一些嘉宾讲了，城乡统筹规划才十几年，还有许多的功能要做，特别是要做规划的同志们，这方面要做的东西，值得探讨的东西是很多的，这是我说的第一点感受。
还有一点城乡规划基础设施的建设，政府要加大力度，要先行，这点我感觉建国六十年，平常我们形容都是弹指一挥间，我感觉建国六十年在乡镇的发展上以及规划上，时间应该是很长的阶段。
目前有一些乡镇发展的很好，经济大省还是不错的，但是一些薄弱的乡镇看起来还是让我们感觉太落后，一些乡村公路下雨的时候坑坑洼洼，车辆走的时候，路边的人不敢走，同时晴天的时候尘土飞扬。
在城乡统筹规划以后，我们企业在城乡建设的时候，也应该考虑到当地农民的利益，以及城市的发展，应该统筹兼顾考虑这些。我感觉一方面政府加大投资力度，另一方面我们企业也不能单纯追求企业利益，也要考虑当地社会建设的责任，这是我想说的。
还有因为最近下雪，到一个县考察，那个县交通几乎在瘫痪的状况，我想说的是地方政府的执政能力问题，出租车司机在车上聊天，我说怎么看不到环卫有扫雪车？他说没有，他说如果我们领导少喝两顿酒，什么都有了。这个话也是语重心长，也说明问题，如果我们领导干部能够多一些焦裕禄、孔繁森，我们的城乡建设会更快。
第三点统筹规划，希望我们都爱护自然环境，保护我们的水资源，刚才孙院长在谈话中说，地方政府在规划过程中面积比较大，比如在乡镇建五星级酒店，搞总部基地，我恰恰有同感，在乡镇经济比较薄弱的情况下，是否要建这种不符合乡村形势，或者是经济发展条件的东西。刚才孙院长说最后退出了，我提一个建议，今后碰到这样的事情，孙院长给地方政府做工作，讲一些道理，结合中国的国情尽规划和设计理念的工作，这是我个人的一个意见。作为企业来讲，我们房地产开发企业选择项目的时候希望依山傍水，把项目建设好，我呼吁业内的同行一定在保护的前提下合理开发，让我们自然资源得到保护。
一些欧美经济发达的过程，他们在住宅、原生态植被方面保护的非常好，我也感触非常多，我们是发展中国家，我们的原生态的东西尽可能保护下来，有更多的绿色，能够造福我们的子孙后代，谢谢主持人。
主持人：我们一个企业家但是谈出对大地、子孙的责任感和爱，很让我们感动，特别对孙院长提出一个建议，以后还是应该主动表达自己的观点，尽量影响影响我们社会。聂秘书长来自广东？
聂子沅：广东恩平。
主持人：你们不知道一个广东的同志听普通话半天会多么辛苦，给一点掌声鼓励。我的意思是我们接下来要听聂会长的“广普”，大家就能够感受到人家多么辛苦。
聂子沅：其实城乡统筹规划是一个大的问题，其产生的效应是很多方面的，我主要的工作就是用我们的工作成果说明你的一个观点。我们恩平在珠三角的西部，我们刚好在珠三角的西边，还有珠三角唯一一片原始森林，我们农村的生活水平不是很高，当然李司长说了，我们发展经济，发展城市，不能忘记农村，不能忘记农民。所以，在十多年前搞温泉开发的时候，就结合恩平的产业情况和城乡规划统筹和经济发展定位，多方面来统筹考虑的。当时温泉开发的规划和国家地址公园的规划一起弄，把这个东西弄出来以后，我们企业进行投资，恩平这几年搞温泉搞了三个点，就建设用地的土地不多，一共加起来是两千多亩，但是温泉一开发，地质公园一建起来，我们恩平市就活起来了，把原来以乡村企业为主的经济结构，变成以休闲、养生、旅游为主。
早上讲了，我们发展高端服务产业，其实我们就是一种高端服务产业，但是我们发展这些的时候，不能忘记农村的农民，帮助他们改善生活，改善他们的交通环境。早几年，国务院的六个参事去我们那儿调研，我们当时温泉开发不光是发展经济还要解决三农的问题。
在山沟里面怎么发展呢？不把周边的农民积极性调动起来，他就不会有动力。所以市政府在这方面也做了许多的工作，把土地资源与农村、城乡资源整合，通过整合使资源能够发挥最大的效益。
在我们几个镇，原来的农民也没有离开农村，现在他们的生活条件好了，有大量了改变。温泉一发展起来，农副产品的价格提升了，另外又把一部分的劳力转移到温泉服务中了，与三农联系怎么联系呢？我们的温泉行业里面的服务员有几千名，60%多都是当地的农民，他们通过培训做服务工作，有一些人转移到服务员中，这就关系几千个家庭的问题，每个家庭有一个人出来工作，一个月有一千多块钱的收入，一千多在北京不算什么，但是在我们那儿能够解决生活。而且使几千个家庭脱贫，他们到企业以后，通过培训文明程度提高的，尤其是农村的妇女，他们小孩的素质也相应提高了。所以农村的问题，农民的问题也比较容易解决了。
还有一个，我们在整合温泉资源和旗下资源方面，不是用土办法，还是用比较先进的高科技来解决的。我们温泉2003年就使用地能热泵技术，我们比较早与美国一些公司联系，后来发现卖给我们的产品有的不是十分适合南方使用，我们就进行改革、改进，我们把原来的系统改变了，还拿了国家专利。
我们把温泉山泉水整合利用，我们发明了一套保健、养生建筑，2007年获得国家的发明专利，还有许多的方面，我们开发温泉虽然在农村，但是我们的选择材料还比较好的，利用当地的材料、利用当地的文化，与我们温泉养生结合在一起。
我们下一步在温泉开发研究应用基础上准备又深入一步，把温泉的开发研究，改为温泉发展研究，现在大家都来建设，我们以后怎么发展，以前利用是比较土的，利用的水平比较低，我们开发的温泉要作出一个榜样，现在应该是高效利用。通过这样，我们解决农村问题，农民问题，农业问题，让我们企业发展的同时，农村也发展，谢谢大家。
主持人：谢谢聂总，大家听明白了吗？聂秘书长来自广东的恩平，这里有梁启超，骆家辉。他们实际上离北京很远，但是离世界很近，从温泉的开发到温泉的发展，用温泉使农民一夜之间从第一产业跨越到第三产业，这样整个城市的定位就发生了变化，乡村的定位也发生了变化，给来自远方岭南的聂秘书长掌声鼓励。
刚才为什么说杨总的党委书记头衔，今天有这样的意识难能可贵。在全世界各国中，中国最大的社会资源是什么，就是中国共产党的领导，我们的城市建设，如果只谈投融资，只谈基础设施，只谈空间结构，我们就见物不见人，而人一旦组织起来，就会形成强大的社会财富和强大的物质生产力，人靠什么组织？在今天中国大陆没有第二个渠道能够把人高效地组织起来，因此我觉得当一个企业的老总非常清楚的时候，又是一个基层党委的负责人的时候，我看到了用党建带社建的端倪，所以我们有请杨书记讲两句。
杨天举：谢谢主持人这么高的评价。
今天的主题是城乡规划与土地价值的关系，其实我们泛华集团这几年一直从事这方面的研究和建设，我们定位为城市发展和城市建设的系统供应商，从事多年这方面的研究。谈到城乡规划与土地价值的研究，我们前年承接国家开发银行一个课题，GDP增长、投资拉动与土地价值的关系比较研究，这个研究得到建设部规划司、科技司有关司局的参加，最后研究一个模型，其实是GDP投资拉动与土地价值的分析。今年我们又接一个建设部的课题，正研究中国城市化的创新模式，作为国家建设部的软科技研究，研究这些东西出发点还是城乡规划和土地价值。
谈城乡规划首先想城乡规划包括什么，研究什么？我认为要研究的是一个区域的战略定位，产业布局，空间的资产，土地价值的研究，基础设施的建设和投融资体系和如何带动这样城乡统筹的发展，说到这儿必须考虑到我们目前的规划体系，我们城乡规划包括什么？因为目前我们国家做规划，建设部做规划，国家发改委做规划，国土资源部在组织规划，以及各个专业部门在做规划，建设部的组织规划是指导15年，国家发改委组织规划指导5年，这就涉及我们的规划包括什么？现在建设部的规划侧重形态规划，建设部的规划要求含战略和产业的方向，但是由于体制的问题，我们国家发改委和产业部门基本在战略和产业方面是国家发改委支撑，国土资源部在支撑的土地规划，到地方以后，这样规划是三到四个副市长规划，这里面带来一个问题，都规划不统一，带来目标不一致，目标不协同。城乡规划实现不了就是“鬼话”，这个化实现不了就是让你一时激动，但是不能行动。
第二个问题我们看城乡规划应该包括什么呢？建设部这几年列一个重要的课题，我们把规划做了集成，城市的战略规划、产业规划、空间规划、投资规划和重大项目的孵化有机集成，带动城市、城乡统筹的发展，这样的集成就能把原来的静态形态规划变成一个动态的经济发展。因为一个区域的发展必须研究区域的战略的自然禀赋，区位的优势，城市要素的资源整合，这个过程中形成区域的差异性，形成比较优势、比较劣势，形成后发优势，把一方资源优势形成差异性竞争，在这个过程中，如果把五位一体的规划作为城乡规划，我们研究什么问题。我个人理解研究什么？刚才顾秘书长说一个特别好的问题，城市是什么，我特别同意，城市是什么，市是产业，产业是创造供给的，城市是创造需求的，在城市化的进程过程中，城市化不是房地产化，房地产业是伴随着产业支撑着房地产，否则没有产业支撑的房地产，这个房地产也是不可持续的。我们到地方发现一个问题，地方市长们认为做完了规划，土地就能够变现了，能够卖土地了，这样的土地价值是最低的。
因为一个城市通过产业化的发展，到底这个城市的主导产业是什么，战略产业是什么，支配产业是什么，机会产业是什么，服务型产业是什么，来支撑这样的产业集群，只有这样的区域产业集群带动了城乡统筹，其实我们谈城乡统筹不能一句空话，让城市化不是农民的边缘化，特别是现在中小城市，他一定与城乡统筹结合，让农民进社区，让产业进园区，工业反哺农业，在这个过程中一定通过产业集群的打造带动城乡统筹的发展，带动配套产业发展，因为任何一个产业，产业也有微笑曲线，装备制造业能够把产业集群打造，其研发、销售、物流、都市产业、现代服务业就能够得到空间的发展，所以城市的竞争能力就能够提高，所以我们研究城市化，小到县，大到省、国家，基本是研究一个城市的经济体。这个经济体的作用是由什么组成的，是由城市的要素资源，土地也好，人口也好，一定要通过产业的集成，才能进行人口的集成。人口的集成，才能带动城市化的进程，而城市化的进程才能变成这种土地的集约，否则简单卖土地就把城市资源浪费掉了，所以我们觉得规划研究是什么，研究城市要素资源的最佳整合，把城市当中各个节点，城市研究战略问题，解决发展方向，城市研究产业发挥自然禀赋。最后研究投融资体系的建设，是为了解决什么？是解决规划要素集成，在这里必须提到一个概念。
作为一个城市的经济体，我们是站在产品的范畴研究城市，还是在战略思考上研究城市，如果站在产品战略要素研究城市，城市就是规划完了卖地，而中国中小城市基本是透支财政，都有盲目的城市化建设，如何支撑新区的建设，特别是新一轮的土地规划和城市规划，新一轮的规划大家有趁着机会在探讨新区的打造，这样的新区的打造小到十几平方公里，大到几十平方公里的新区打造绝对不是靠房地产，房地产是最重要的采购，但是要依附第二产业、第三产业的充分发展，否则是当地的低端房地产。在这种情况下，我们有必要研究城市战略资源，未来城市的走向，所以我们提到了一个现在存量是城市的表面资产，怎样创造城市的表外资产，就是未来的资源要素的最佳配置，区域的协调，城乡的结合。只有这样才能打造一方热土，这样的人才高地，投资热地，有这样的观点，我们再提到规划与土地价值是什么关系？
如果简单做规划，规划完了土地价值也能够提升，但是如果不能去发现需求，去创造需求，去提供一套系统解决需求的方案，这个城市的土地价值不是最大化，不是最优化，所以这几年提到一个重要思想是城市科学发展的体系，怎样可持续，在科学发展观领导下怎样发展一个城市，就是把城市的战略方向，产业定位，空间的支撑和项目孵化以及重要的投资规划有机结合，使得城市的土地集约化，城市的三农问题能够有效解决，土地扭转、规模经营。当你把城市未来的需求进行一个发现需求的创造时，实际上就是做城市的战略规划研究，战略运营的研究，使得未来的城市价值体现。而实现未来的价值体现有一个投资规划，怎么与城乡规划的结合，在这个结合过程中使得城市得到更直接，这个时候我们能够把战略产业空间做完了以后，进行投资规划就能知道未来十年到二十年的GDP增长，投资增长与税收增长相结合的增长，土地的增长速度与未来的土地价值结合，才能实现动态化。就是大家同唱一首歌，提高城市的竞争能力，否则一届政府一换，下一届政府又不做了，这就是短期行为。
主持人：我们发现通过这一节的论坛，我们视野大大扩展，城市化是为了谁，不是为了城里人的城市化，城里人在城里了，生活水平提高了，城市化是为了农民，城乡统筹的要义是穷人能进城，富人能下乡，如果穷人仅仅是劳动力进城是半城市化，穷人人口也能够进城，地方政府行使公共责任的时候才叫完全城市化，所以我们城市化要有乡村、农民，城市，这才是城市化的要义。这些人到城市里就跟我们坐在一起，以后变成我们的同事，甚至是我们的老板，他们再回到农村去，我们的农村太有希望。
鄙人三十多年前做生产队长，就说建社会主义新农村，穷人建不出新农村，只有富人回到农村才能建新农村，我们的土地制度障碍了富人下乡，这是我们大家要共同克服的，未来在全国土地修编以后，土地管理法马上就要修订，修订以后农村的建设用地和城市的建设用地同地同价同权的一天不远了，但是有一个圈，就是城镇规划圈大家要抓住这个机会。
我们要做一个规划不仅仅是看到一点钢筋混凝土，我们社会还有比那高得多的资产期待我们建设，从古至今，所有城市最让我心往的是古希腊的雅典，按照GDP，表内资产中国今天任何一个县城都超过了它，但是哪一个当代的中外城市在精神文明的高度上达到了雅典的高度，他的公民社会的高度，我们回望两千多年前的雅典，我们说能用两年建设出这样的精神、社会、心灵的城市，这轮的专家头脑激荡让我们开辟更广阔视野，让我们感谢它。
李兵弟：我觉得你讲的话有一个地方需要纠正，不然引起谬误。在三中全会决议中，要建立两个市场，一个是农村的土地承包经营权的流转市场，一个是逐步建立统一城乡建设用地市场。
在土地流转上，以前已经明确土地承包经营权和农村可经营性建设用地可以流转。这次又明确在村庄内部对农村建设用地和宅基地整理，节约出来的土地要优先用于复垦，其次用于农村集体事业的建设。还提到在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外，农民依据规划对于非公益性建设项目以多种方式参与开发经营，保护农民的权益。这句话最根本的目的是为了保护农民的利益。城镇建设用地规模范围外包括两个概念，一个是空间范围，一个是规模范围，根本的目的还是为了让农民对非公益性的项目，农民可以以多种形式参与开发经营，也就是说让土地升值出来的价值效益可以让农民得到。
这并不是指房地产开发，也不是城里人下乡去买地买房。
主持人：谢谢李司长。我也回应李司长一下，因为李司长给我们做政策法规的权威诠释，为什么说富人下乡呢？我在英国和美国的农村生活过，我感觉在发达国家，在走过了加速城镇化的国家，在农村中真正从事农业的人非常少，这句话一百多年前霍华德在明智的田园城市中讲了，千万不要认为住在农村的人就从事农业，以后许多农民进入了城市，如果在当地的村民是不是只能流转自己的土地，他们只能赤手空拳进入城市。
这是多么好的讨论环境，再次感谢李司长，感谢各位。
我们茶歇一刻钟，之后有更精彩的不断递进和深入的话题。
（茶歇）
