有一种假设：未来的一对夫妻有8套房子？

    多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。

    这个假设是否可能存在，人们在4月28日似乎能出一些端倪。

    国家统计局在这一天公布的人口统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%，比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。

    与此同时，人口出生数大降。2010年0-14岁人口为222459737人，占总人口的16.60%，比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29%。国家统计局局长马建堂对于这种人口年龄结构的变化感到震惊。

    他指出，“生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。”

    国家统计局曾经在去年10月份，完成了一项对5个城市住房空置率的抽样调查。结果显示，从城里到近郊，再到远郊区，越远则住房的空置率越高。同时越是开发时间短、越是不成熟的小区，则空置率越高。上述数据已经上报到决策层。

　　人口老龄化变量： 地产商转型进行时

    而对于这种人口老龄化加重的情况，不少学者认为，持续下去的话，中国房地产供求严重失衡的卖方市场终将改变，住房供给远远大于需求的情况并非没有可能。

    北京科技大学教授、著名经济学家赵晓对于刚公布的人口普查数据也有些惊讶，“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”他感慨说。

    不过，目前绝大多数开发商仍然十分乐观。排在售楼处的买房队伍仍很长，这给开发商充足的信心。即使在严厉的房地产调控下，还有源源不断的需求。他们坚信，调控是短暂的，城市化的推动力才是长久的。

    但一切正在发生变化，危机或许就在不久的将来。

    若干年后，谁还来买房？

    过去15年，中国有3亿人口从农村走到了城市，从小城市走到了大城市。“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说。

    一个显而易见的现象是，现在所有的大城市、热点城市的房价已经确实超出了当地很多人所认同的价格。吴敬琏、北京师范大学教授钟伟等多位经济学家曾不止一次指出，当前房价的快速上涨更是货币现象，是由货币超发带来的。

    尽管中国有大量的刚性需求，有大量已至婚龄的青年人，但这些刚性需求，已经并不是当前推动房价上涨最主要的原因。投资、投机性需求的存在，制造了中国房地产的盛景，也推涨了房价。与此相伴的是，高涨的房价已将一大批青年人排除在外。

    对此，天则经济研究所所长茅于轼曾给出的建议是先租房。他在今年3月份断言，20年后，中国的房子会大量地剩余。按照现在的计划生育结构，造成“421”的家庭结构。待祖辈、父辈死后，会有至少4套房留下来，房子会供过于求，想卖都卖不掉。20年后，房子会大量剩余，大量掉价，都不值钱。

    易小迪是少数几个看到房地产已经供大于求的地产商，他悲观地认为，地产商的好日子会结束，竞争会越来越激烈。

    尽管中国目前的房地产开发速度在加快，同时购买需求仍火爆，不过实际未来还有多少需求，仍是一个问号。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力，空置率数据曾一度引发各方担心。

    国家统计局在去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。同时开发时间越短，则入住率越低。此空置率涉及到2000年到2010年。采取典型的方式，查空置率的办法，以水电气物业费等多种形式，全面调查。

    国家统计局人士指出，目前对于全国是否有太多住房空置，以及由于老龄化加重使得住房空置率加大，还需要等到本次人口普查10%的长表数字出来。“长表涉及到住房空置的情况，如果人口普查员去登记，住房一直没有人，该房屋是要算空置率的。至于人口老龄化使得住房需求在多大程度上减少，还有待调查，是否能测算也不知道。”一位统计人士说。

    但情况还没有到最糟的地步。赵晓认为，目前中国50%的城市化率仍旧很低，距离发达国家65%以上的城市化率仍有距离，地产业仍旧将在未来10到15年时间里快速发展，但黄金十年将演变为白银十年。地产商的黄金十年已经结束，未来十年，地产商无法轻易从中获得暴利，不确定和风险都在逐步加大。