河南作为全国第一人口大省,2008年年末总人口达9918万人,今年7月成为全国第一个人口超亿的省份。在郑州,700多万常住人口压力也开始转变为交通压力、高密度“强迫症”、公共空间匮乏等。城市渐渐成为“围城”:外面的人想进来,进来的人想出去。对此,房地产企业该有怎样的思考?
东方地产:您认为房地产与人口之间的关系有多密切?
李晓峰:应该说,房地产快速发展是基于两个因素:第一是人口,第二是城市化。而这两个因素又可以合二为一,就是“人口的城市化”。
在城市化进程中,“进城”成了很多人的梦想,于是城市在膨胀,一环、二环、三环,不知不觉中,郑州市已出现了四环,甚至形成了“四环时代”。此外,郑开大道的通车加快了郑州与开封房地产市场之间的融合速度,“大郑州规划”、“郑汴一体化”的实施也将两地房价推向更高的阶段,由地产引领的“大郑州”概念正在走向现实。
东方地产:很多人认为,是刚性需求让郑州的楼市只涨不跌。您对此怎么看?
李晓峰:长期来说是城市化进程下的刚性需求在为楼市不断输入血液,但短期来说,开发企业的坐地升价、海外热钱的进入以及投机购房,促成了楼市的高房价泡沫。
另一方面,近几年楼市经历波折后的强力反弹,也给购房者提供了一个错误的信息,认为房地产是增值行业,房子是增值保值产品,这也在一定程度上进一步刺激了房地产的繁荣。
东方地产:您认为中国的城市化会让房地产受益多长时间?
李晓峰:由于我国政府出台的全面经济刺激计划的实施,我国就业水平和国民收入将在今年出现较为明显的恢复,城市化水平将在今年出现增长加快的局面。根据预测,今年我国城镇人口将达到64729万人,城镇人口比重将达47.7%。而在1996年的时候,中国的城市化率只有30%,可见近十五年是中国城市快速发展的“黄金时期”。但是,城市化不是永无止境的,当城市人口发展到一定数量之后,城市化速度就会放缓。
根据国际上的规律,当城市化率达到80%的时候,发展起来就会更为缓慢。由于中国人口过多,有人认为当中国城市化率达到70%的时候,就会逐渐缓慢。目前,中国的城市化率距离这一数字还有约23%。按照每年1%的城市化率增长,中国房地产还有二三十年的好时光。之后,房地产行业会从新房的增量转向存量房的租售。
东方地产:目前有一个现象,很多有钱的人选择在郊区居住,您认为这反映了城市化发展的何种问题?
李晓峰:钱钟书先生笔下的《围城》中说,城内的人想冲出去,城外的人想挤进来,千辛万苦进了城才知道出城的艰辛。
这很像今天的楼市,一方面城市化进程加快,各市地先富起来的消费者及大中专毕业生向往着都市的繁华生活,想在市区内买房置业;另一方面,市区内有车有房一族,已厌倦了嘈杂的城市生活,追求空气清新的郊外第二居所;还有一些无房的工薪阶层,尽管想住在离单位较近的住宅里,但由于郊区较便宜的房价,他们选择了出城。
我曾经读到这样一个数据:在郑州一些高密度居住区,负离子含量非常小,只有几百个,但在外环,负离子含量多达三万。这实际上反映出在城市化过程中,人们的物理居住空间正在恶化。这同时引发了一个问题:在城市摊大饼式的开发中,我们的政府,我们的企业,也许更应该思考我们的居住质量。