在近日举办的中国民企投融资大会论坛上，中国商业地产联盟秘书长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员王永平表示，目前房地产调控方向不清、目标不明、动机不一，其结果造成效果不佳。现在总体的市场停滞不前，只有局部地区回暖，这是不正常的。他对此提出建议：短期政策与长期政策相结合，堵与疏相结合，软的政策与硬的政策结合，调人与调己相结合。

     在发言过程中，他说，商业地产发展中存在的四大误区： 一是地方政府觉得越多越繁荣。现在很多人简单理解为投资、出口、内需这三架马车，出口几乎无望，这个时候更多人会讲扩大内需，但是扩大内需地方政府简单等同于发展商业地产，商业就是内需，商业一定要有一个载体，这就是商业地产。把商业地产的开发不与人口规模相协调、不与城市的经济总量相协调、不与城市的规划资源相协调，这样带来了一些城市出现泡沫化的倾向，一些栏位化的倾向，我觉得商业地产的繁荣绝对不是一个量的问题，更多的是要转变发展方式，更多是一个升级和一个转型的问题，我们应该是有集中的商圈化的规划，与多层次的、多元化补充的合理商业格局。 二是商业用地的推出越贵越显得城市有价值。很多地方出现了“地王”项目，实际上“地王”几乎都没有好的结果，比如绿城和正大联合拿的项目，现在还和潘石屹(微博)在打官司，这就是地王抗不住了。更早一点，有一个公司在上海拿了一个项目，最后也悄悄推给了地方政府。今年上半年广州的万科也说要建一个博物馆，最后又把地还给了政府，土地太贵了实际上对城市的发展不太有利。就像钱江新城一样，我们盖了很多的楼，但是晚上一片漆黑，但是我相信钱江新城未来的前景会很好，但是过程中一定要养，如果我们的土地抬得很高，一定会有问题。像这个酒店，我昨天晚上去吃自助餐，但是没有开，原因就是入住的人比较少，这样的酒店如果不是政府来建，一定会长期亏损，我和一个酒店公司的老总在聊，他说酒店再也不能建了，这么多综合体一定会有问题。有一些公司明智一点不去拿，这几年因为土地价格太高，所以他都没有去拿，我觉得这是对的，这是两个误区。 针对企业也有一些误区，比如宏观经营等同于微观经营，很多人认为现在商业房地产的发展前景还不错，因为我们的宏观经济还是保持在一个比较高的增长，尽管现在有所下调，还有城市化，我们仍然只有不到50%的比例，有一个比较大的空间，但是宏观机遇不等同于微观机遇，一个方面来讲，商业地产的机会更多是取决于企业，个体的各方面能力的建设，我想作为一个商业地产需要有眼力、实力、耐力，需要有资源、资金，还要有资力。要有资源就是说要能够招商，要和品牌结合，要有资金的话你要长期持有。资力的话是要有资深的人才帮你定位，这不是一个宏观机遇能够带给你的。 春江水暖鸭先知，地产水寒商先知。现在一些商家告诉我，现在他们今年的销售有了明显的影响，上午和国美电器通话，今年上半年国美电器闭掉的商店有30家，苏宁电器有上百家，其中相当一部分因为经营业绩不好，而且套用他们的讲法无是不仅不盈利，而且没有未来，所以他们关掉了，商业的这种观点一定会对商业地产未来的租赁带来压力。宏观机遇好不等同于微观机遇好，我们可以看到东边日头西东边雨的情况经常有，在一些城市里有些项目风声水起，有些项目有困难，这也是商业地产的复杂性所在，它不是简单可以复制。还有一个误区是调控住宅觉得利好商业，这和住宅的依赖性有关系。这是我讲的商业地产的几个误区。

同时，商业地产还面临三大挑战：一是因为一些城市无节制地提供商业供应，所以造成了我们商业竞争有些过度。这里面有两个问题，一方面是竞争过渡问题，另外是一些商业低端不够专业，出现了一些不够好的物业，比如选址有问题。我上周到鄂尔多斯，鄂尔多斯有一个新区，人称“鬼城”，这个地方现在市区入住人口有一万多，加上临时人口，大概有两三万人，我去看了一个项目，已经有三十万平米的购物中心落成，前面是一条河，背后是一个湿地和一大片广袤无垠的大草原，他们的预期是说政府在未来会有很多的高楼，我不知道是什么年代会落成。这样的项目招商怎么办？他说建电影院，电影院的投资是两千万，我建议开发商先建好，我给你们管，可以约定票房达到一定程度，我们可以回购你，这是他们的想法。另外，我到青岛去看一个不太好的地方要招一个北京的餐饮，有两千平米的位置，商家开出的条件是按每平方米五千块钱的标准来装修，一千万的装修费，另外我也不付固定资金，按销售提成走，就意味着一旦形势时间不好的话，只要把碗筷拿走，什么风险都是开发商自己的，这就是一个问题，未来开发商的议价能力可能会逐步下降。 二是问题项目将来处置比较困难。如果一些项目的选址有问题，它的建设结构有问题的话，将来不可以轻易变住宅日。 三是竞争进入深水区。我们早期的竞争从土地的竞争，比如谁拥有更多的商业用地储备、谁拥有更便宜的土地，然后到营销，谁可以卖得更贵，谁有更好的故事可讲，现在开始进入深水区，我们要看资产管理能否升值，但现在看起来我们的投资热还没有明显下降，07年商业银行的开发投资是18%，08年是20%，09年是24%，2010年是33%，2011年是31% ，2012年是34%，现在还在上涨的趋势。后期会出现什么状况？现在市场的状况概括起来是“行内悲观，行外乐观”，外面的人不知，但是进来的人知道里面是比较麻烦的。还有一句话叫做“内行乐观，外行悲观”，真正专业的公司来讲的话，会觉得别人的存在和我没有多大的关系，我没有竞争对手，所以很多外行可能会吃到苦头。