土地开发深圳改革再次示范全国

　　1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的第一槌，随后一场被誉为“以土地换黄金”的土地改革风暴席卷全国。20多年过去了，深圳土地管理中众多历史遗留问题开始显现。

　　证券时报记者获悉，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

　　具体操作上，改革任务有八大重点，包括完善固有土地产权制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、创新土地二次开发机制、严格更低保护并建立补偿机制、强化土地调控与监管、推进区域统筹协调合作、加强土地立法等。

　　在实施阶段上，深圳土地管理制度改革将通过近期计划（2011年~2015年）和远期计划（2016年~2020年），分两步推进。

　　深圳知名地产分析师半求表示，深圳土地改革制度走在全国前列，这次方案的改革力度较大，其中一些提法在以前从未出现过。

　　据悉，深圳市政府已经有近四年没有向市场发放增量住宅用地，城市更新主要依赖于旧改项目，但是旧改因为遭遇拆迁不顺、补偿条件难谈妥等原因进展缓慢。方案细则出台之后，对于地产项目的推进将有法可依。

　　小产权房有望确权

　　深圳在从一个小渔村向城市化演进的过程中，涉及到土地权属状况的遗留问题非常复杂。而土地管理制度的核心，就是对土地权益的确认和明晰。深圳将在此领域探索权益实现的多元化途径。

　　据悉，确权的重点和难点在于原农村土地权益如何实现，即深圳大量建立在宅基地上的集体产权房，如何实现权益。对这一问题，深圳拟在符合政策规定的基础上，建立健全相关政策体系，推进原农村土地确权试点实践工作，加强原农村土地产权制度创新。比如原农村土地“依现状、依改造”进行确权；在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。

　　截至2011年年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。半求认为，确权的标准如何设定，对这些小产权房的影响巨大，定得太窄容易引发众多不满，定得太宽则是变相鼓励违建。方案提到将“依现状、依改造”等路径确权，表示政府可能会尊重现状。

　　探索招拍挂之外新方式

　　土地使用权出让方式，是业界探讨最多的根本性制度之一。据悉，深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。“也就是说要探索除了招拍挂之外的新出让方式，这为土地二次开发方式提供了新的可能。”一位地产界人士表示。

　　目前深圳产业用地的转让行为，以协议出让居多，即通过设置一定的门槛，将产业用地定向出让，但未来这个竞标门槛可能进一步降低。

　　以往产业用地审批采取最高年限的做法，将来也可能改变为，根据产业周期特点而采用弹性制度，不一定是最高年限。

　　另外据悉，深圳将健全土地供应体系，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式；未来深圳将创新土地金融工具，展开土地金融政策研究；在土地收购回购上，将引入市场机制，创新土地收购模式和多元化补偿方式，探索实行政府部门对土地的优先购买权。

　　收益共享

　　找到良好的土地开发收益共享机制，可以化解当前很多矛盾。深圳将可能综合利用规划、土地、产权、财政、税收、金融等多种手段来达到这一目的。

　　在规划控制上，区政府、社区、土地权利人、开发单位等不同利益主体有可能作为相关规划的主体，一起参与。收益共享上，对土地二次开发增值收益，将通过系列调控方式，明晰增值收益归属，并公平分配。

　　此次改革，不仅包括诸多先行、先试的措施，还赋予了本地政府在土地管理活动中更多自主权。比如，由于深圳经济特区这一独特的组织形式，整个深圳市建设用地审批权限在国务院，在改革建设用地审批上周期较长。但是未来深圳将改革建设用地审批方式，重新明确深圳市建设用地报批的程序和规则，这些措施将简化行政程序，提高深圳市尤其是中心区外的建设用地自主性。