今年以来，公租房作为“十二五”期间我国保障房的主力品种，开始逐渐从建设转为供应。令人大跌眼镜的是，上海、北京、武汉等城市公租房项目“试水”入市招租却频繁遇冷。一方面是大量住房困难人群求房若渴，另一方面却是装修完备、功能齐全的公租房鲜有人问津。公租房缘何“人气不足”？如何才让曾经引起无数喝彩的公租房既“叫好又叫坐”，成为了相关部门的一道难解但又必解的考题！

曾被誉为“夹心层”的贴心房

    时光倒回到3年前，在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府如何解决他们的住房问题。住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房（以下简称公租房）的建设。这场对话是政府层面第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。

    简单的说，公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。它不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

    中国国际城市化发展战略研究委员会委员、北京大学房地产研究所所长陈国强直言，公共租赁住房其实就是一个过渡性的解决方法。在房价高企的今天，广大夹心层群体确实在短时间内很难解决自己的住房问题。因此，政府通过公租房提供给他们一定的帮助。过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公租房，再到市场购买或承租住房。也正因此，公租房被人们一度誉为广大“夹心层”的贴心房。 

    2010年6月12日，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。全国公共租赁住房工作会议同期在北京召开。李克强副总理出席会议，并要求按照党中央、国务院的决策部署，加快发展公租房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。至此，舆论普遍认为公租房已经被提升到国家战略的高度。很快，各地纷纷制定了公租房建设计划。

    按照2010—2015年常州住房保障规划，常州市5年内要完成约20000户住房保障任务。如今，常州已开工了4个廉租房和公租房项目，总共4000户左右，建筑面积达20万平方米。常州市市长王伟成表示，常州市将原来的拟建设经济适用房的项目和新立项保障房项目全部改为公租房和廉租房。

    广州计划今年将推出3000套公租房。根据初步方案，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60％、48％和30％，将按住户收入水平高低分类收取，其目标人群为既不符合廉租房申请条件，又无力购买经济适用房的“内夹心层” 。

    早在2007年年底，深圳就开始效法香港公屋制度，建设公租房。2006年，深圳发布《深圳市住房建设规划(2006-2010)》征求意见稿，明确了5年内深圳公租房的建设思路：总建筑面积为570万平方米，占5年内住房总需求量的十分之一。在深圳市“十一五”住房规划中，政府规划的14万套保障性住房中，有11.47万套为公租房，在保障房中所占比率远远高于经济适用房。

    “今年在城市建设区，通过政府公共土地的投放和公共财政的支持，将建设15万平米的公共租赁房，比去年的力度更大。而今后公租房的建设收购力度将逐渐加大，公租房这个产品将逐渐在政策性住房中占主导地位。”北京市规划委主任黄艳如此表示。

    作为最年轻也最大的直辖市，重庆市有一个宏伟的计划：未来5年，重庆市将建设4000万平方米的公租房。而这些公租房，全部采用“3+1”的公租房申请入住模式：“3”是指家庭人均住房面积在13平米以下的城市中低收入群体、到城市打工且有稳定收入的农民工和刚毕业留在重庆工作、暂时买不起房的大学生； “1”是特殊照顾人群，包括重庆市引进的特殊人才和全国或市级劳模等先进人物。

“试水”即遭“冷脸”

    自去年12月以来，各地的公租房项目开始陆续竣工，一批房源也被推向了市场，就在人们为之欢欣鼓舞之际。然而，让人大跌眼镜的是，上海、武汉、郑州和北京等城市公租房项目“试水”却频繁遇冷。

    馨宁公寓和尚景园，是上海首批面向社会供应的市筹公租房项目，累计有房源5100套。目前，首期申请已经结束，项目总申请率约在四成。

    两个项目分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾地区，均为全装修房。屋内卧室及客厅均铺有复合木地板，全套橱柜、卫浴设备、沙发、餐桌椅等设施家具均已齐备，每户还配有液晶电视、电冰箱、空调等。

    据杨浦区公租房运营管理有限公司总经理蒋晓波介绍，尚景园申请期间，接受咨询有1万多人次，但最后提交的申请书只有586份；一些高校等单位曾有意一次性承租数百套，但最后只租几十套。

    210户武汉首批公租房住户已于近日搬进南湖新城公租房小区，开始了新家生活。在此次供应的913套公租房中，317户递交了租赁申请，并全部被审核通过。但在租金和补贴标准出台后，其中又有107户主动放弃了资格。

    在南湖新城小区，此次提供的公租房单套建筑面积均为65平方米，户型有一室一厅、一厨一卫，还配备有热水器、抽油烟机、衣柜等设备。实行的是有限期租赁，租赁期限一般为3年，最长不超过5年。

    武汉市洪山区房管局局长何继说，由于租户申请人数一直太少，相关工作难以开展，才推迟至今。他担心，如此低的入住率会带来大量公租房闲置浪费。
去年12月底，郑州市区面向社会供应的1551套公租房资格申请工作正式启动。据最新统计数字，整个市区递交申请的共有362户，不到四分之一。

    远洋沁山水公租房项目，位于石景山区玉泉路地铁站向南约600米处，是北京土地招拍挂市场首批配建公租房的地块，由远洋地产有限公司建设，因开工最早，最先竣工和移交，使得该项目成为北京最先开始配租的公租房。

    据悉，远洋沁山水公租房是“远洋沁山水?上品”小区的配建项目，有5个单元，共550套住房。去年项目竣工前，由北京市保障性住房建设投资中心代表政府收购了该项目，并进行运营管理。

    海淀区作为北京市公租房推行的试点，2010年在全市率先提出“三房”轮候家庭(廉租房、经适房、限价房的轮候家庭)可选择公租房过渡。2011年10月17日，海淀区2011年公租房意向登记及配租工作全面启动。

    据北京市保障性住房建设投资中心运营部高级主管陈永东介绍，远洋沁山水公租房项目的550套房中，海淀、石景山、全市统筹调配各为120套、250套和180套。去年底，该项目首批配租时，北京市住房保障办公室拿出了120套调配给海淀区廉租房、经适房、限价房的轮候家庭(下简称”三房轮候家庭”)。

    最终，经过公开摇号、选房后，远洋沁山水公租房只有60套迎来了主人，全部为海淀区经适房、限价房的轮候家庭。今年1月15、16日，60户家庭办理了入住手续。

“试金石”试出分配短板

    “有人没房住，有房没人住。”这种尴尬局面多少让人有点匪夷所思。究竟是什么原因促使“暖心房”遇冷？

    首先，租金过高是公租房受到冷落的主要原因。上海市两个项目租金均按“略低于市场价格”的原则制定，经过专业机构评估、测算，为每平方米40元左右。

    “一套小公租房，月租金近2000元，每个月工资三分之一付房租还不够。”在馨宁公寓附近公司上班的刘敏这样告诉记者。

    不少申请人认为公租房成本超过心理预期，还不如自己租房划算。从四川来武汉打工的王女士给记者算了一笔账：房租和物业费每个月共需要800元，加上坐公交车的费用近100元，每个月共需支出近900元。而她现在租住的房子，虽然条件差些，但是房租只要500元，还不用坐车上班。“我工资总共才1200元，即使有80元的政府补贴租金，多花300元对我来说还是个大数字。”

    再如北京的远洋沁山水公租房项目，从该公租房项目管理处获悉，550套住房为一居、两居两个户型，平均建筑面积分别为47平方米和68平方米，单价41元/平方米/日。

    由此计算，47平方米的一居室，每月租金为1927元，68平方米的两居室为2788元。尽管这个价格相比同小区和附近同品质的楼盘租金便宜不少，但仍让很多想申请的人望价止步。

    申请门槛过高是很多地方公租房遇冷的又一原因。以郑州为例，按照《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》，中等偏下收入住房困难家庭以家庭为单位申请，新就业职工和来郑务工人员由单位统一申请。但据郑州市房管局介绍，还没有一家单位为新就业职工和来郑务工人员递交申请。

    按照申请条件，新就业职工要具有郑州市常住户口；已与用人单位签订劳动（聘用）合同；月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍（1700元）；本人及其父母在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房。

    来郑务工人员要同时具备连续缴纳社会保险1年以上或累计缴纳社会保险3年以上；已与用人单位签订2年以上的劳动合同；月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍（1700）；在本市市区范围内无自有住房；非本市的户籍证明。

    按照这些条件，许多刚毕业又没有郑州户口的大学生、单位没缴纳社保或者没有签订超过2年以上合同的来郑务工人员直接就被排除了；另外要求灵活就业人员（含个体工商户）要有一定时期的纳税证明。

    再如武汉市，本市人员要申请公租房，需满足下列条件之一：住房困难家庭人均面积必须在8平方米以下，人均月收入在1500元以下。对于新就业人员要求月收入2500元以内，毕业不超过5年等，许多缺房户因超过这一标准而无法申报。

    位置过于偏僻，配套不完善，也是其导致遭遇市场冷脸的重要原因。上海市两个公租房小区离最近的地铁站都有一公里以上的距离，公交还无法充分满足出行要求，而相应的物业配套也是残缺不全。上班族小白告诉记者：“租房最看重的就是出行方便。”

    另外，入住公租房的其他费用也让不少特困户望而止步。武汉市洪山区领钥匙时租户需一次性缴纳4800多元的各类费用。包括先按市场价缴纳3个月租金、押金（3个月房租）以及1年468元的物业费。

“暖心房”如何才能暖心

    公租房少人问津，一方面不利于房地产调控，不足以对遥遥直上的商品房价构成冲击，不利于挤压房产泡沫、促使房价合理回归；另一方面也说明一些城市只是将建设公租房当作“政绩”来完成，只建不管，缺少合理规划，并没有把它当作一项民生工程来对待。

    应该不难看出，各地首批公租房遭遇冷落，虽在表面上看似乎是“租金显贵”的原因。但在中国国际城市化发展战略研究委员会委员、北京大学社会学人类学研究院副所长于长江看来，其中关键或许还是相关部门对公租房需求缺乏准确把握，才是导致这次首批公租房公共保障服务不到位的直接原因。

    首先就公租房的社会定位讲，众所周知，公租房作为与廉租房、经济适用房、动迁房居住保障体系中的组成部分，其与市场性出租房最大的不同就是其社会保障性。换句话也就是说，公租房的出租人——也就是相关的管理部门，不是市场商人，其所追求的目标也不是经济利益的最大化，而恰恰应当是为相关社会群体提供住房保障服务，并进而以此来为相关社会群体谋取福利为目标的的管理部门。

    以上海首批公租房出租率不足四成的结果来说，显然，如果说相关的公租房管理部门在此之前没有做过相关的市场可行调查与评估，想无疑肯定不会是事实，而且也难以让人相信。

    可现在出租率不足四成的事实摆放在了社会面前，这背后的问题到底又是什么呢？在北京大学经济学院副院长崔建华看来，最重要的原因可能还是相关部门没能想公租房保障对象群体所想，也没能摆正公租房保障与市场利益之间的关系，以致才会使如今的公租房面临出租率不足四成的尴尬局面。否则，除此而外就很难再让人相信会有其他的原因。

    再就公租房保障群体需求来讲，同样众所周知的是，公租房针对的是缺乏住房、但有中等收入的外来特定人才群体，且为了吸引、留住人才，这样的住房供应还必须具有相当的社会保障性质。

    可与现在市场租房相比，因显贵的租金加上地段偏远出行成本高而遭到冷遇说明，公租房并没有能显示出其所必须要有的社会保障性优势。相反，不足四成的公租房出租率事实却证明，现有显贵租金已经让相关的人才群体远离了公租房。这不能不说是社会住房保障服务所本不应有、也本不应面临的一种社会性尴尬。而形成原因，或许最关键的还是相关管理部门没能站在相关社会群体立场上，并为其想之所想、急之所急。否则，如今这公租房所遭遇的尴尬理应不会出现。

    于长江一针见血的指出：建设公租房之初，政府就该对申请对象仔细调研，应尽量建在交通、学校、超市等配套设施相对完善的地段。如今建成的公租房多统一装修，可“拎包入住”。对租房者来说，虽然住房条件有所改善，但房子本身才是最重要的，采用的精装修只能是徒增“租房成本”。公租房既然是为了满足中低收入群体的需求，就不该只是“看上去很美”，而成为政府的炫耀工具。

    一方面是租房的刚性需求，另一方面是公租房的空置遇冷，已经说明实行市场化运作的公租房，若不加以改善则很可能遭到淘汰。原为节省财政开支将公租房建至 “荒郊野外”，如今建成后少人问津，已然造成了资源的极大浪费。这应该让一些城市有所警醒。公租房的建设应当有所改进，必须切实满足中低收入群体的住房需求，否则，公租房就可能成为“空置房”。