节后成交量持续上行

    10月18日，位于马连道的综合体项目第三区开盘，当天推出的540套精装服务式公寓全部售出，销售额达到7亿；龙湖·香醍溪岸60套房源推出即告售罄，认购金额3亿；美立方开盘成交金额5亿；华贸城728套房源开盘售罄，销售额5亿；亦庄低密大盘金色漫香林持续热销，截至上周今年已完成20亿元的销售总额……众多项目火爆的购房场面连日来引发楼市极大关注。据了解，不少开发商为了安抚未能抢到房源的购房人，不得不临时增加房源。“二期的88平方米花厅洋房已经增推了4次，现在也所剩无几。”金色漫香林的销售人员告诉记者。

    如此火爆的购房场面，与今年“十一”期间清冷的市场表现形成了鲜明对比。根据北京市房地产交易管理网统计的数据，上周我市共售出商品住宅4315套，环比增加46.6%。其中，期房商品住宅共售出3600套，环比增幅高达50.9%。同比各项成交数字也在持续上行。

    素来利好楼市销售的“金九银十”效应显然在滞后发力，经历了9月的成交低迷和国庆长假的惨淡成交后，终于在尾声来临的时候迎来爆发。

　　小户型主导需求市场

    值得注意的是，开盘当天快速售罄的项目均主打小户型房源。这类产品一向因低总价优势获得市场认可。尤其在目前首付比例要求提高的背景下，小户型产品的刚性需求越发集中。但今年上半年以来，楼市价格一直处于快速上涨的坡道，积压了大部分的刚性需求。随着“金九银十”氛围的逐渐淡去，不少受节日活动影响未能节前开盘的项目开始放盘，且楼盘价格逐渐理性企稳，引发需求集中释放。

    根据协成机构的统计，上周新增供应套均面积在90平方米左右的项目有7个之多。但是，这些小户型项目中不少价格区间高达2.5万元/平方米左右，加大了置业成本，难以满足市场的实际需求，减少了有效供应量。从成交价格分布来看，低于1.5万元/平方米的小户型产品占据主导地位，成为市场稀缺类型。“一期的180至280平方米叠墅、122至158平方米花园洋房已经入住，二期88平方米小户型销售进入尾声，基本已经无房可卖。三期的低密度小户型产品预计要下月才能推出，但需求客户目前已有近两千组，预计届时房源吃紧。”
行情分析

    三大因素刺激节后成交走高

    协成机构副总经理缪培丹分析认为，“银十”效应滞后发力，导致眼下成交行情上行的原因主要集中在三个方面。

    第一，今年是新中国成立60周年，国庆的节日氛围分外浓厚，人们在节日期间的活动安排也发生变化，以体验节日气氛、居家团圆或外出旅行为主，购房需求成为次要需求。加上节前开发商对“金九银十”效应的预期值高，价格单边上涨速度过快，抑制了部分需求。而节后一些品牌开发商推盘发力，且价格处于稳定小幅上涨的局面，释放了积压的需求，造成楼市成交量在10月中下旬发力上扬。

    第二，CBD东扩、亦庄等新城规划实施提速等各项利好的落地，激励了购房人对未来升值预期的肯定，导致受益区域项目成交火热，并带动楼市整体成交行情的上行。

    亚豪机构市场总监郭毅表示，根据CBD规划方案，CBD东扩区域内25%是住宅配套，但不能充分满足CBD从业人员的置业需求，东扩吸纳的大量购房人肯定要找“置业出口”，这对于邻近的亦庄等东部热点板块都是很大利好。据了解，规划方案出台之后，亦庄一带的二手房报价平均提价近千元。新房市场上，区域11个项目上周成交房源套数环比上升了113%。

    第三，品牌地产商节后推盘的积极性提高，加上小户型市场涌现低密度型等新品，加速了市场需求的释放，引领行情持续走高。

    市场需求的迫切给了开发商不少信心。统计资料显示，节后已有10余个项目获得预售许可，准备入市。一些品牌地产商首当其冲。据了解，万年花城、富力、龙湖、国华置业等品牌两周来均有所放量。另外，市场上热销的小户型产品不断推陈出新，提高居住性能，吸引了不少积压的需求。例如金融街在亦庄开发的50万平方米大盘金色漫香林，所有住宅均为进深小于12米的纯板楼、得房率高达85%至97%。作为五环边罕有的4至6层超低密度花园小镇，在一期成熟入住、二期推出88平方米两居后，还将推出三期65至85平方米的低密度板式小户型新品。这些因素对于快速启动节后楼市成交热情均有利好。

　　后市预测

    价格上涨速度趋缓

    从近期开盘情况看，楼盘的定价策略已从上半年以来的“直线猛进”回归至理性上浮。其中一些新楼盘甚至以较低价格入市，抢占节后市场先机。例如马连道的第三区、北苑的美立方、华贸城等，亦庄的金色漫香林三期预计也将以14000元/平方米左右的价位低调入市。不少已开盘项目因定价谨慎和较高的性价比受到市场追捧，出现了开盘即售罄的场面。相形之下，一些在区域市场定价相对较高的项目以及近阶段价格上涨依旧过快的楼盘，销售速度则比起之前有所减缓。

    市场分析人士指出，谨慎定价，促销力度加大，将成为近段时间的市场趋势。据了解，节后不少楼盘推出了促销活动，例如悦溪开盘当天可享受9.5折优惠,开盘日之后购买享受9.7折优惠；金隅可乐+推出8800元/平方米起的特价房源。“随着淡季的来临，第四季度的市场是否会形成量价齐跌局面，目前还难以推测。从整体来看，短期价格涨幅有所下降，但价格下调的可能性很小。”