“成都的商业环境良好，但三环线外新规划的不少大型商业综合体与市区明显脱节，且总体开发量很大，前期招商已经很成问题。”从事商业地产财务投资的 阳光厚土基金有关负责人对中国证券报记者表示，目前，部分二三线城市的商业地产已出现泡沫，其中最受关注的是昆明、沈阳和成都。

    业内人士指出，随着住宅市场调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商 业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。“二线城市的商业扩容如果没有足够的人流和消费力来支持，那么开发这些项目的风险将是巨大的。”中国土地估 价师协会理事李旭表示。

商业规划迅速膨胀

    “现在，全国主要的地产商几乎都在成都有项目；香港的新鸿基、太古、九龙仓都已进入成都。”阳光新业集团总裁助理梁绍裘介绍，与成都一样，重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量均十分庞大。

    以成都为例，据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于 2009-2011年商业用地供应爆发 式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险隐现。

     在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

    从住宅领域“转型”的开发商，正大举进入商业地产投资。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。

    “受前期租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”中国商业地产联盟 副秘书长邓俊文表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商 业地产的价格不断上涨。

地方政府推波助澜

    “现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。” 王永平指出。

    数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。

    住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待这些项目在产业转移过程中扮演重要角色，然而这种商业地产市场的“强劲”表现在未来很可能形成高空置率。

    阳光新业总裁助理梁绍裘介绍，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上 下。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”梁绍裘指出，目前，我国一批二线城市的人均商业面积 已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。

    “郊区新城主要的卖点是商业配套，一直以来，住宅和商业相辅相成。住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。但是，住宅卖不动后，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。现在，不少城市郊区的项目都面临这个问题。”梁绍裘坦言。

     业内专家指出，除供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“从今年三季度起，商业地产的 泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多挑战。”

地段是关键

     阳光新业副总裁杨宁认为，商业地产真正的风险就是财务风险，特别是对只租不卖的运作模式来说，现金流极为重要。“做商业地产，最重要的是地段、地段，还是地段。”

    近两年由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成部分城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验的不足，也使得后期操作风险大大增加。

     但在这种背景下，仍有不少开发商继续涌入二线城市。日前，阳光新业就推出其在成都一环线内的高端综合体项目——阳光新业中心。在这个25万平方米的城市综合体内，将建设成都九眼桥区域首个高端购物中心。

    “风险总是与机遇并存。”梁绍裘认为，商业项目风险的大小取决于该项目所在区位。区位决定了项目的消费群体、消费特征、竞争环境等判断项目未来预期的重要因素。特别是在城市“老区域、新商圈”的商业格局内，高端零售商业对商务、旅游消费需求的“补缺”依然有空间。

     同时，梁绍裘也不避讳商业地产行业目前面临的风险：短期内项目供应量过大；企业的开发、运营能力参差不齐；人才瓶颈；融资困境等。“未来3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”