根据思源的操作经验,对进入城市的建议是:城市群单中心阶段,优先在区域中心城市取地；大都市化阶段,可在区域中心城市近郊取地；辐射外围城市阶段,可在城市群内与中心城市具有直接交通联系的城市取地。本文,我们选取以下20个二、三线城市,就发展情况分析比较,挖掘其城市潜力进而探索房地产投资价值。

未来城市之星,未来土地之星

伴随着未来区域一体化的发展和城市化进程的推进,这些城市将会显示出巨大潜力,并在区域可持续发展中起到不同程度的辐射作用,土地升值乃至城市升值可以预期。以上城市的人均GDP均达到3000美元以上,根据国际经验,这些二、三线城市的房地产业已经进入了高速发展时期。

就2009年上半年的土地市场来看,这些城市的交易情况不尽相同。杭州、重庆、厦门等少数焦点城市不时传出地王消息,而大多数城市的土地价格表现平淡,其土地价值显示出升值空间。

1.政策引导城市之星:天津、成都、重庆

在这20个城市中,天津、成都、重庆从国家的十一五规划中获益匪浅,政策上的倾斜成为其城市发展的加速器。天津在十一五规划中被“指定”为北方经济中心,成为了环渤海地区的制造、物流、金融中心。各个新城基础设施的开发,空客的落户,加上城市原有的工业基础,为天津营造了优越的投资环境和巨大的城市发展潜力。成都-重庆经济聚集区的发展也在国家十一五规划中得到了特别关注,成为了西部地区重要的经济中心。力图在全国建立广泛影响或者占有西部庞大消费市场的投资者和房地产开发商,已经开始关注这两个新目标。根据思源的经验,政府效率相对东部城市较低,但这些情况将很快得到改善。

今年上半年,成都、重庆的住房市场和土地市场显现回暖趋势。两城市住房销售量明显增长,销售价格也出现不同幅度的上涨,销供比超过1.5,市场存量快速消化。土地市场上,成都、重庆的土地供应量同比有所上涨,6月以来,两市的土地市场更是迅速升温,尤其是重庆,其6月土地成交面积高达671万平方米,是1-5月土地成交量的4.6倍。相比之下,天津土地市场稍显冷清。但有理由相信,和重庆、成都一样,其土地市场必将随着城市的快速发展而得到更多关注,土地升值指日可待。

2.工业发展推动城市升值:沈阳、长春

沈阳和长春是我国传统工业城市,其重工业基础正是未来城市增长的关键推动因素。沈阳重点发展工业化工、汽车、轮胎等产业,长春则以汽车制造业为主导产业。在十大产业振兴规划中,这些重工业占有重要地位。沈阳、长春大型国企相对集中,将会在此轮产业调整中显示出竞争优势,实现加速发展。

产业的发展必然带来人口的集聚和城市规模的扩张,对房地产需求的快速增长可以预见。但是今年上半年,长春、沈阳的土地供应规模和成交规模同比均有大幅下降,以沈阳尤为突出,其成交量较去年同期减少83%。尽管两城市的土地现在受到冷落,但是伴随着整体经济形势的回暖和实体经济的逐渐复苏,在工业发展的带动下,沈阳、长春的土地价值必将显示出巨大潜力。

3.区域发展聚焦中心城市:呼和浩特

近年来,内蒙古自治区发展迅速,根据《2009城市竞争力蓝皮书》,内蒙古的综合竞争力不仅超过了全国水平,并排在中西部的第一位。呼和浩特作为内蒙古自治区的首府,其发展潜力自然不言而喻。

呼和浩特是沟通西北各省区与其他各省区的陆路通道,连接中国与蒙古国、俄罗斯及东欧各国的桥梁,综合区位优势明显。呼和浩特市正在形成以乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等为特色和核心竞争优势的支柱产业,将会成为我国中西部崛起过程中的焦点城市。通过目前思源在呼市的合作可见,呼市土地储备充足,地价平稳,土地市场健康发展。

(作者：　高志国)