实施规范有序的旧村改造 推进城乡一体化进程

青岛市城阳区人民政府副区长 王元斌

城阳区位于青岛北部近郊，是青岛市新一轮规划定位中的北部城市中心和商贸中心，全区总面积553.2平方公里，辖8个街道、243个社区（村庄），户籍人口48.9万，其中农村社区（村庄）230个，居（村）民13.3万户。为顺应全区经济社会和城市化发展的需要，统筹城乡发展，按照“统一规划、组团发展、分区管理、和睦相处”的原则，我们积极引导社区实施旧村改造，有序加快推进农村城市化。截至目前，全区已累计实施了50个社区的旧村改造，拆迁民房310万平方米，拆迁企业160万平方米，开工建设安置楼510万平方米，41个社区完成整体改造，4万余户社区居民住上了楼房。

坚持集约用地为前提，统筹城乡空间布局
城阳区原有230个村庄居民点，占地约8.73万亩，大部分集中在城区规划区、街道驻地、工业聚集区及其周边，社区与城市建成区、工业区相互交织，城中有村，村中有城，城市形象差，产业发展缺乏空间，偏远地区的社区基础设施不配套，经济条件比较落后。
区委、区政府立足节约用地，转变经济增长方式，有序推进城镇化，对农村居民点重新布局：即以街道为单位，打破社区界限，集中规划了46个居住组团。按照组团式开发、多元化整合的理念，高水平编制了城乡发展规划，旧村改造全部完成后，预计可腾出土地3.8万亩。目前基本完成旧村改造的41个村庄，已腾出8000余亩土地，相当于原占土地的55%，所腾的土地全部用于发展二、三产业。
坚持以群众满意为出发点，严格旧村改造程序
（一）严格审定三个基础，开好三个会。即对计划实施改造的旧村首先审查其社区班子基础，看其是否团结，是否具有凝聚力和战斗力；审查群众基础，看群众对社区班子是否拥护，社区是否和谐稳定；审查经济基础，看社区是否具有雄厚的经济实力，是否具有实施旧村改造的资金来源。申请旧村改造的社区，必须开好三个会：即两委成员会、党员大会、居民代表大会。凡村两委班子思想不统一、党员大会未通过、群众赞成率达不到98%的，一律不列入旧村改造计划。
（二）严格落实审批程序，层层把关审查。第一步，社区必须将旧村改造的基本条件上报街道办事处和区政府审查；第二步，旧村改造方案必须广泛征求意见，分别经两委班子、党员大会、居民代表大会表决通过；第三步，必须具备由街道统一组织编制的修建性详细规划，并报区政府审查批准；第四步，社区、街道、区三级必须层层签订目标责任书；第五步，必须依法履行建设报建程序。实践证明，经过这样的严格把关，从源头上避免了启动旧村改造的盲目性，杜绝了违规操作等问题的发生。

（三）坚持紧紧依靠广大人民群众，做到公开公正透明。在推进过程中，始终坚持公开透明、尊重民意的原则，把宣传群众、发动群众、教育群众、依靠群众贯穿于旧村改造的全过程，确保广大群众对旧村改造做到六个清楚：一是对操作程序清楚。将旧村改造实施步骤和程序装订成册，发放到群众手中；二是对安置面积清楚。将安置办法予以公示，群众根据旧房面积、家庭收入等条件自主选取户型；三是对拆迁补偿标准清楚。坚持同一套评估标准、同一支专业评估队伍，公开透明；四是对居住环境清楚。充分考虑户型、窗型、环境设计等细节，制定多套方案，广泛听取群众意见；五是对发展前景清楚。各社区都结合旧村改造制定了产业发展规划，让群众看到美好的发展前景；六是对实施方案清楚。向群众征求实施方案意见，多次完善，并提交“三会”通过和街道批准。
（（四）坚持因地制宜，多模式推进旧村改造。一是自主改造模式。对集体财力雄厚的社区，利用集体收入和部分银行信贷资金进行旧村改造；二是贷款改造模式。对集体财力一般、但产业发展前景好的社区，将旧村址土地纳入储备，利用银行信贷资金启动旧村改造；三是联合改造模式。对集体实力相对较弱的社区，引入房地产企业或其他企业垫资建设，腾出的旧村土地进行招拍挂，所得资金用于兑付合作企业前期建设费用；四是政府主导推动改造的模式。对区位优势突出的社区，根据城市建设和产业发展的需要，结合市、区重点工程建设，由区、街道成立领导班子，制定拆迁方案和融资办法，进行一次性建设、一次性搬迁。

坚持以区域经济社会发展为依托，因地制宜逐步推进
工作中，我们根据不同社区的区位特点和经济发展状况，社区群众的生产生活实际，因地制宜、因势利导、分步实施、逐步推进。
对城市中心区、青岛出口加工区、空港产业区周边社区，根据产业发展和重点建设项目推进的需要，在城市规划的指导下，积极稳妥的依法实施拆迁改造。特别是城市中心区和空港产业区周边的39个城中村，二、三产业发达，群众已经不再从事农业生产，这部分社区原址总占地11000余亩，全部完成改造后，将腾出土地5000余亩。目前，已有29个社区完成整体改造。
对位于街道驻地、工业聚集区周边以及重点路域两侧的52个社区，第二产业集中，集体经济发达，农民的经济收入基本来源于非农业生产。这部分社区原址总占地15600亩，改造完成后，将腾出土地8800亩。目前，已有12个社区完成整村改造任务。
对位于山区和偏远地带的社区，第一产业还占较大比重，集体经济比较薄弱。对于这部分社区，首先进行功能性、网络化基础设施建设，改善居住条件，吸引投资，为实施旧村改造积聚后劲。
坚持以城市社区模式为标准，打造优美的居住环境
坚持以城区居住小区的标准进行规划设计和配套建设，使旧村改造居住组团达到甚至高于当地城市一般社区的规划建设水平。
（一）严把居住区规划和基础设施配套关。始终坚持规划先行，综合考虑现有社区地理位置、人口规模、人文习惯、历史沿革等因素，立足发展基础和优化资源配置，以街道为单位、打破社区界限，对居住点实施高起点、组团式规划布局。建筑密度、绿化率等指标与城市居民小区实行相同标准，每个居住小区必须达到路、电、水、热、气、污、电话、宽带、有线电视等九通，各居住组团普遍规划设置了休闲健身场所、物业管理用房、菜市场等生活设施。所有规划、设计方案必须向群众公示，必须经专家论证评审，必须经街、区两级批准。城阳街道投资2000多万元聘请国内一流设计单位，将34个社区划分为8个居住组团，高标准编制修建性详细规划，社区全部规划建设公共绿地、休闲健身场所、市场等生活设施，天然气管道入户率100%，绿化率40%以上。
（二）严把工程质量关。凡旧村改造项目，100%取得规划许可、施工许可手续，100%进行公开招投标。工程实施前，严格控制建材产品的进场检验，加大对建材产品及主体结构的抽检力度，坚决杜绝不合格建材流入施工现场。工程施工全程监管，确保工程质量安全。工程竣工后，区政府组织街道、社区以及规划、城建、国土、环保、消防等职能部门，按照规范标准严格验收。
（三）严把后期物业管理关。新建农村居住组团均按规范标准建设了物业管理用房、幼儿园、学校、居民文化活动中心等便民服务设施。提前确定物业管理模式，物业管理部门与其他职能部门共同参与工程竣工验收，确保入住群众生活舒适、方便、安全。

坚持以完善的社会保障体系为支撑，保证旧村改造的顺利推进
（一）完善社会保障体系。采取区、街道两级财政扶持、社区集体补助、个人投入相结合的方式，推行农村新型社会基本养老保险，区、街道两级财政每年投入8000多万元，使适龄群众全部参保，2008年适龄人员每人每月领取标准可达152-219元，实现了农民群众“老有所养”的梦想；采取区、街道、个人三方出资的方式，大力实施农村新型合作医疗保险，按照每人每年150元的标准投保，参保率达到99.3%，防止了“因病致贫、返贫”；实施城乡统一的就业政策，促进劳动力充分就业，每年培训转移农村劳动力7000余人，全区从事二、三产业的农村劳动力达到17.3万人，占总数的87%，加快了由农民向市民的转变。
（二）用活拆迁腾出土地。把旧村改造后腾出的土地用于发展二、三产业，为群众创造就业岗位，促进农村集体经济持续发展。城阳街道城阳村社区利用拆出的旧址建设了10万平方米的山东国际农产品展示交易中心，每年可新增加集体收入3000多万元；城阳街道吕家庄利用社区旧址土地引进家佳源超市，吸纳劳动力1500人，每年可增加集体收入260万元；位于城区核心区的小寨子社区拆迁改造后腾出土地1000余亩，建设了青岛新天地大型景观长廊，引进中国新概念商业地产领军企业宝龙集团投资28亿元，开发商业面积50万平方米的宝龙城市广场项目；引进全国房地产业综合实力排名第一的万科集团投资18亿元，开发37万平方米的万科.魅力之城项目，区域核心竞争力大幅提升。