两个卧室，一个过道厅，大床、桌椅、煤卫，一应俱全。来自福建龙岩的刘凛对上海的这个“家”很满意，“环境、安保比我以前住的居民小区都强。”

　　刘凛是凯斯国际宾馆副总经理，他的“家”在上海西南的闵行区七宝镇联明村“联明雅苑”，凯斯国际宾馆统一在这里租赁了5套房，供来沪员工居住。

　　而这个让刘凛倍感温暖的联明雅苑，是上海利用农村集体建设用地建设公共租赁房的“试水之作”。

　　解外来人员居住难题

　　村民集资建房，分享收益

　　“联明雅苑的诞生，是七宝地区城市化进程的产物。”闵行区住房保障和房屋管理局副局长姚群凤告诉记者。

　　闵行区有大量城郊结合部，随着城市化的迅速发展，大量外来务工人员涌入。“最高时，闵行区有105万来沪人员，现在基本也保持在90万—100 万人之间。”由于闵行产业结构的特点，来沪人员中2/3是从事制造加工业的农民工，租住私房成为他们的主要居住方式。然而，租房市场的旺盛需求，催生了大 量违法建筑和“群租”现象，尤其是在城郊结合部和“城中村”，带来了环境脏乱差、安全隐患严重等突出问题。

　　违章建筑必须拆除，闵行区痛下决心，“十一五”期间共拆违1000万平方米。然而，拆建直接造成了来沪人员的居住空间被大幅压缩。为确保产业发 展和企业用工不受影响，闵行区组织专题调研，决定在全区统筹推进单位租赁房建设，以集中居住的方式解决来沪务工人员的居住问题，同时提出了利用农村集体建 设用地建单位租赁房的设想。

　　联明雅苑所在地，原是村属企业用地。由于技术含量低，企业已经亏本好几年了。而与此同时，联明村周边发展欣欣向荣，大大小小商贸型企业层出不穷，企业员工的居住问题也日益突出。

　　一个内因、一个外因，让联明村农民召开了村民代表大会，集体通过改造原企业用房、建单位租赁房的决定。当村集体准备贷款建房时，村民提出自己集 资，经村民代表大会决定，每家每户集资10万元以上，每年以7%的利率返还收益。很快，8750万元的集资款到账。2008年9月，联明雅苑开工建 设，2010年6月全部装修完毕，总投资9300万元。当年9月，房子开始招租。

　　很快，联明村的村民感受到了这一探索的好处。“造了这个房子，村集体资产增值了，我们每年也有了不少的收益。”2011年，联明雅苑赚了870 万元，当年底，500多万元的收益就分到了村民手中。“今年预计收益可过1000万元呢。”联明村党支部书记、联明实业总公司董事长杨志荣高兴地说。

　　杜绝“小产权房”现象

　　锁定产权，不可分割出售

　　联明雅苑总建筑面积逾2.5万平方米，两幢公寓楼，404套出租房屋，其中二室户72套，每套面积为70平方米；一室户332套，每套面积45平方米。到2011年4月，该小区已经全部租完，出租率达100%。

　　2010年12月，联明雅苑被上海住房保障和房屋管理局认定为公共租赁房项目，并获得肯定。“这一项目不仅缓解了周边来沪员工的居住需求，更重要的是在土地资源极其紧张的上海，探索出了一条利用农村集体建设用地建设公租房的新途径、新做法。”

　　在联明雅苑的探索中，闵行区严格按照上海城市规划以及土地规划，严格控制公租房产权。“这是农村集体资产，不可分割。”姚群凤告诉记者，在房地产交易中心，联明雅苑的产权是“锁死”的，完全不可能分割出售，“这样就杜绝了‘小产权房’现象的产生。” 

　　确定试点原则

　　有需求才布点，谨慎推广

　　在闵行，像联明雅苑这样利用农村集体用地建设公租房的还有几处。不过，姚群凤表示，这样的探索不会大面积铺开。

　　上海规划土地资源局人士对此表示认同。虽然早在去年下半年就开始研究农村集体建设用地建公租房，但上海规土局每一步都走得非常谨慎。最近，他们向国土资源部上报了初步试点方案。

　　“最重要的是我们确定了试点原则。”规土局人士一一道来。首先是必须符合土地利用规划和城市总体规划，其次总体规模要有所控制，以集约使用农村集体建设用地。另外，无论是土地权属还是收益人等，权属必须清晰。

　　姚群凤以联明雅苑为例，“原来就是集体建设用地，而且在土地规划上，这一性质也不会改变。”土地归村集体所有，每个村民都是受益人，“出租收益按每户出资比例分配，不会产生任何矛盾。”

　　布局合理、村镇自愿、平稳有序，也是上海的试点原则。其中，对于布局，上海规土局表示，一定要针对外来务工人员集中的地区，有需求，才布点，而不是随便摊开。“目前我们选取了20多个点，涉及8个区，主要集中在外环线以外的郊区。”规土局人士介绍道。

　　利用农村集体建设用地建公租房，对上海、对全国来说，都是一个新生事物。“我们将边实践边学习，不断总结，慎重推广。”规土局人士对这一试点，再三表达了谨慎的态度。