唐学鹏

　　 国土资源部部长徐绍史近日称，2012年要“在部分地区由省级人民政府审核同意并报部批准后，开展集体建设用地建设租赁住房试点”。据悉，北京、上海两地已获批准。

　　 近年来，中央政府关于保障房建设的要求，与地方政府惜地情绪、对保障房的投入不足之间的张力时隐时现，令地方上的保障房完工承压。不仅如此，随着城市用地 的不断减少，保障房的数量也远远不能满足城市低收入人群的需要。因此，现在准备试点的农村集体用地建设租赁房试点，被看做是缓解保障房建设压力的一大举 措。有专家就说，之前只用城市用地来建设保障房，成本太高以至于地方政府动力不足，而将农村集体用地纳入，则会大大降低保障房建设的成本，以更好的完成地 方的保障房建设任务。

　　 坦率地说，这项试点不应只被当做是为了缓解城市保障房建设压力而进行的。应该将此试点看做是农村集体用地与城市用地同权同价的第一小步。不过，这也说明， 现实在不断紧逼着改革，实质比形式展现出更具生命力的态势。未来，希望试点能向纵深发展，更充分地实现农村集体用地与城市国有土地同权。

　　 长期以来，在城市化过程中，农村集体土地没有享受到与城市国有土地相同的权利，并且，经过地方政府的“腾挪”，将农村集体土地以“建设”的名义低价征走， 然后将其性质变为国有土地，进入土地市场招拍挂。这其中，城市政府享受了高额的土地收益，而农民却被以低廉的价格打发掉。随着老龄化社会和人口红利的不断 萎缩，农民的合法权益保障不断地被提上日程。

　　 对于落实农民土地产权，现时正在推进的土地管理法修法正在积极探索之中。中央职能部门此次推动的集体土地建租赁房试点也是一种积极的探索。落实农民土地财 产权真正的阻力在于大大小小的各级地方政府。在很多地方，农民被赶上楼房，此类征地、拆迁纠纷不断激化。失地农民在城市打工又因为身份问题而难以融入。农 民的土地财产权如果不能被很好的保障，那么会引发一系列养老问题、社会稳定问题等。

　　 而在现行的激励框架下，地方政府没有太大动力去保障农民的财产权，作为主体利益强烈的“经营城市”的主角，他们最优的经济选择是从农民手中拿到越多的地才 好。而至于地方上所需承担的民生保障投入，是越少越好。这也正是目前准备进行的农村集体用地建租赁房试点改革，带有试探性、不彻底性的主要原因。

　　 落实农民的土地财产权，已经超出了“三农问题”的范围，现在它带有了更多的城市化的属性色彩，甚至关系到城市化的成败。因为，在各地不断探索的消除城乡二 元结构的改革方面，无论是城市一律取消农民户口，又或是城市允许农民在务工城市参与居委会选举，还是允许农民积分入户城市，这些改革都只是表层的，它们共 同需要深层次的农民土地权益来支撑，否则，农民的权益无法保障，城乡统筹都是空谈，城市化也只能停留在“物的城市化”状态而已。